กลไกครึ่งๆ กลางๆ เสี่ยง 1 โครงการ 2 ราคาที่ดิน
มาตรา 79 ของร่างกฎหมายที่ดิน (แก้ไข) ระบุกรณีเฉพาะ 31 กรณีที่รัฐจะเรียกคืนที่ดินเพื่อการพัฒนา เศรษฐกิจ และสังคมในผลประโยชน์ของชาติ ได้แก่ โครงการย้ายถิ่นฐาน โครงการพื้นที่อยู่อาศัยในชนบท กลุ่มอุตสาหกรรม เขตปลอดอากร สถานที่จัดเก็บน้ำมันดิบ สถานีสูบน้ำมันและก๊าซ และตลาดแบบดั้งเดิม
ดังนั้นโครงการพัฒนาที่ผู้ประกอบการต้องเจรจากับประชาชนเพื่อรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินจึงเหลืออยู่เพียงไม่กี่โครงการ เช่น โครงการบ้านจัดสรร โครงการบ้านจัดสรร โครงการบ้านจัดสรร โครงการเชิงพาณิชย์และบริการ โครงการหมู่บ้านจัดสรร โครงการอเนกประสงค์ พื้นที่บันเทิง พื้นที่เมืองขนาดใหญ่ เป็นต้น
ในช่วงหารือร่างกฎหมายดังกล่าวเมื่อสุดสัปดาห์ที่ผ่านมา สมาชิก รัฐสภา หลายคนระบุว่า รัฐต้องคืนที่ดินให้กับโครงการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมทุกโครงการ เพื่อให้เกิดความเท่าเทียมและความสามัคคีทั่วประเทศ หากยังคงใช้กลไกที่รัฐต้องคืนที่ดินและให้ผู้ประกอบการเจรจากันเอง ก็จะสร้างความเหลื่อมล้ำในโครงการเดียวกันโดยไม่ได้ตั้งใจ เมื่อราคาที่ดินมี 2 ประเภท ซึ่งจะนำไปสู่การฟ้องร้องกันเป็นเวลานานและสิ้นเปลืองทรัพยากรที่ดิน
รัฐควรนำที่ดินกลับมาใช้ในโครงการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคม
นาย Duong Cong Thuyen รองกรรมการผู้จัดการใหญ่ของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์ ชื่นชมข้อเสนอของสมาชิกสภานิติบัญญัติแห่งชาติดังกล่าวเป็นอย่างยิ่ง ในฐานะผู้รับผิดชอบการชดเชยและการอนุมัติพื้นที่สำหรับโครงการของบริษัทต่างๆ นาย Thuyen ยอมรับว่าการเจรจาและการอนุมัติพื้นที่เป็นขั้นตอนที่ยากที่สุด หากพวกเขารู้ว่าบริษัทกำลังดำเนินโครงการ ผู้ที่มีที่ดินมักจะเรียกร้องค่าชดเชยในราคาที่สูงมาก สูงกว่าราคาตลาดมากด้วยซ้ำ ดังนั้น โครงการชดเชยจำนวนมากจึงถึง "จุดสิ้นสุด" และยังไม่เสร็จสมบูรณ์ แม้ว่าจะมีเหลืออยู่เพียงไม่กี่เปอร์เซ็นต์เท่านั้น
“คนที่ถือครองที่ดินส่วนใหญ่เป็นนักเก็งกำไรและนักลงทุน ไม่ใช่คนในพื้นที่ จึงเป็นคน “แกร่ง” มาก เพราะไม่ต้องการที่อยู่อาศัยอย่างเร่งด่วน แต่ถ้าเงินชดเชยให้คนรุ่นหลังสูงกว่าคนรุ่นก่อน โอกาสที่คนรุ่นก่อนจะกลับมาเรียกร้องเงินเพิ่มก็มีสูงมาก นี่คือสาเหตุที่โครงการต่างๆ รวมถึงโครงการงบประมาณ ยืดเยื้อ มีทุนเพิ่มขึ้น และไม่สามารถดำเนินการได้” นายถิรเยนกล่าวอย่างตรงไปตรงมาและประเมินว่า สมาชิกรัฐสภาได้กล่าวถึงประเด็นร้อน ซึ่งเป็นหัวใจสำคัญของชีวิตทางสังคมและเศรษฐกิจ พวกเขาพูดถึงใจของประชาชนและชุมชนธุรกิจ
“ดังนั้น ผมหวังว่าคณะกรรมการจัดทำร่างจะพิจารณาความเห็นและข้อเสนอแนะข้างต้นอย่างจริงจัง เพื่อเพิ่มเติมและแก้ไขกฎหมายที่ดินในครั้งนี้ เพื่อให้เกิดประสิทธิภาพสูงสุด” นายเทวียนกล่าวเน้นย้ำ
ส.ส.เสนอรัฐคืนที่ดินให้โครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ทั้งหมด
โดยอ้างมติที่ 18 ของคณะกรรมการบริหารกลางซึ่งกำหนดวิธีการไว้ 2 วิธี ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) เล ฮวง โจว กล่าวว่า วิธีแรกคือให้รัฐประมูลเพื่อจัดสรรและให้เช่าที่ดิน รวมถึงบริษัทที่ดำเนินโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ นี่คือความต้องการของนักลงทุนทั้งในและต่างประเทศ วิธีที่สองคือให้นักลงทุนเจรจาเรื่องสิทธิการใช้ที่ดินด้วยตนเองเพื่อดำเนินโครงการ หากเลือกใช้วิธีการประมูลและประมูล รัฐจะต้องชดเชยเพื่อสร้างกองทุนที่ดินที่สะอาด หากประมูลโครงการแล้วเลือกนักลงทุนเพียงอย่างเดียว การรับเงินของบริษัทเป็นค่าตอบแทนนั้นยากมาก โดยทั่วไป ในโครงการในเขต 1 (นครโฮจิมินห์) บริษัทชนะการประมูลและได้รับเลือกเป็นนักลงทุน จากนั้นบริษัทจะโอนเงินให้รัฐเพื่อชดเชย อย่างไรก็ตาม ประชาชนปฏิเสธเพราะทราบว่าบริษัทใดเป็นผู้ลงทุนโครงการและต้องการให้บริษัทเจรจาเท่านั้น ดังนั้น โครงการจึงลากยาวมาหลายปี และรัฐต้องบังคับใช้
“หากรัฐได้ทวงคืนที่ดินแล้ว รัฐควรทวงคืนโครงการทั้งหมด จากนั้นจึงนำที่ดินไปประมูล และส่วนต่างค่าเช่าที่ดินจะถูกใช้โดยรัฐเพื่อลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานสำหรับประชาชน ไม่ใช่ไหลเข้ากระเป๋าของบริษัทต่างๆ หากทำได้ดี รัฐจะควบคุมและจัดการตลาดที่ดินหลักสำหรับการลงทุนของทั้งภาครัฐและเอกชน” นาย Chau เสนอ
โครงการควรได้รับการปฏิบัติอย่างเท่าเทียมกัน
ไม่เพียงแต่การจัดซื้อที่ดินเท่านั้น อุตสาหกรรม การท่องเที่ยว ยังถูก "ลืม" ไว้ในร่างกฎหมายที่ดิน (แก้ไข) แต่ Thanh Nien ยังมีบทความชุดหนึ่งที่แสดงความคิดเห็นเกี่ยวกับร่างกฎหมายที่ดิน ซึ่งสมาชิกรัฐสภาหลายคนก็ได้ออกมาพูดในรัฐสภาเมื่อสัปดาห์ที่แล้วเช่นกัน
ตามที่รองนายกรัฐมนตรีตาวันฮา (คณะผู้แทนกวางนาม) ระบุว่า มติ 08/2017 ของโปลิตบูโรเกี่ยวกับการพัฒนาการท่องเที่ยวให้เป็นภาคเศรษฐกิจหลัก อย่างไรก็ตาม ร่างกฎหมายที่ดิน (แก้ไข) มีทั้งหมด 16 บท 265 บทความ 226 หน้า "แต่มีคำศัพท์เกี่ยวกับการท่องเที่ยวเพียง 11 คำ ซึ่ง 2 คำเกี่ยวกับการท่องเที่ยวเป็นคำศัพท์สำหรับอุตสาหกรรมการท่องเที่ยว ส่วนอีก 9 คำเกี่ยวกับการท่องเที่ยวเป็นคำศัพท์สำหรับการแก้ไขปัญหาการแก้ไขกฎหมายป่าไม้"
เขาเชื่อว่าการตอบสนองดังกล่าวต่อภาคเศรษฐกิจหลักที่รอคอยมานานนั้นไม่น่าพอใจ และยืนยันถึงความสำคัญของการฟื้นฟูที่ดินเพื่อพัฒนาการท่องเที่ยว ดังนั้น สมาชิกสภานิติบัญญัติแห่งชาติจึงเสนอให้เพิ่มหัวข้อการควบคุมในมาตรา 79 ซึ่งกำหนดว่าที่ดินเพื่อพัฒนาการท่องเที่ยวจะต้องอยู่ภายใต้การฟื้นฟูของรัฐด้วย
ดร. หยุน ถัน เดียน แห่งมหาวิทยาลัยเหงียน ตัต ถัน กล่าวต้อนรับผู้แทนรัฐสภาซึ่งแสดงความคิดเห็นที่ถูกต้องเกี่ยวกับการจัดตั้งกองทุนที่ดินเพื่อโครงการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคม โดยยืนยันว่าในโครงการใดๆ ก็ตามในทุกสาขา ขั้นตอนการเคลียร์พื้นที่เป็นขั้นตอนที่ยากที่สุดเสมอ โดยเฉพาะโครงการขนาดใหญ่ องค์กรต่างๆ เองไม่มีสิทธิ์เรียกร้องคืน แต่อาศัยเพียงข้อตกลงเท่านั้น ดังนั้น การรวมพื้นที่จึงเป็นเรื่องยากมาก
ตัวอย่างเช่น การสร้างแหล่งท่องเที่ยวขนาดใหญ่ พื้นที่เมืองแบบผสมผสาน เช่น ที่อยู่อาศัย ศูนย์การค้า ศูนย์รวมความบันเทิง ฯลฯ ต้องใช้พื้นที่ดินจำนวนมาก การปล่อยให้ผู้ประกอบการเจรจากับประชาชนแล้วจึงเก็บที่ดินจะทำให้เกิดการขาดความสามัคคี บางครั้งโครงการขนาดใหญ่ลงทุนอย่างเป็นระบบและครอบคลุมแต่ยังมีพื้นที่บางส่วนที่ยังไม่สมบูรณ์แบบ เนื่องจากประชาชนไม่ยอมมอบที่ดินให้ จากนั้นการดำเนินโครงการจะยืดเยื้อ ต้นทุนเพิ่มขึ้น และไม่สามารถบรรลุเป้าหมายในการส่งเสริมการพัฒนาเศรษฐกิจของท้องถิ่นหรือทั้งภูมิภาคได้ ไม่ต้องพูดถึงต้นทุนโครงการที่เพิ่มขึ้นยังทำให้ราคาผลิตภัณฑ์สูงขึ้น และผู้ที่สูญเสียในที่สุดคือผู้บริโภค
“รัฐจะเป็นผู้รับผิดชอบในการฟื้นฟูที่ดิน การวางแผน การจัดตั้งโครงการ จากนั้นจึงเสนอราคาเพื่อคัดเลือกนักลงทุนที่มีคุณสมบัติและประสบการณ์ในลักษณะเปิดเผยและโปร่งใส นี่เป็นวิธีเดียวที่จะทำได้ครอบคลุมและเป็นระบบตามแผนการพัฒนา และจะไม่มีการร้องเรียน ไม่ต้องพูดถึงว่าเมื่อรัฐฟื้นฟูที่ดิน ราคาที่ดินจะเท่ากัน แต่ถ้าเป็นไปตามตลาด ราคาจะเท่าไร กฎระเบียบนี้คลุมเครือเกินไป จำเป็นต้องพิจารณาว่าโครงการพัฒนาเศรษฐกิจล้วนเป็นส่วนหนึ่งของการวางแผนทั่วไปสำหรับการพัฒนาท้องถิ่น การพัฒนาภูมิภาค และการพัฒนาเศรษฐกิจโดยรวมของประเทศ สร้างงานให้กับประชาชนมากขึ้น ดังนั้น จึงควรได้รับการปฏิบัติอย่างเท่าเทียมกัน แม้แต่โครงการในเขตเศรษฐกิจที่มีพื้นที่ใช้งาน เช่น นิคมอุตสาหกรรม พื้นที่บริการ การท่องเที่ยว พื้นที่บันเทิง และพื้นที่ในเมือง ก็ต้องอยู่ภายใต้การคืนที่ดินโดยรัฐเช่นกัน ดังนั้น จึงจำเป็นต้องมีกฎระเบียบโดยละเอียดเกี่ยวกับโครงการที่ต้องคืนที่ดิน รวมถึงพื้นที่บันเทิง พื้นที่เมืองใหม่ รวมกับธุรกิจและบริการ พื้นที่บันเทิง และองค์กรต่างๆ คอมเพล็กซ์อเนกประสงค์ พื้นที่บันเทิง พื้นที่ท่องเที่ยว พื้นที่ในเมือง และพื้นที่ใช้งานอื่นๆ ในเขตเศรษฐกิจ...” ดร.เดียน ระบุไว้
ผู้แทนสภานิติบัญญัติแห่งชาติ: องค์กรและบุคคลที่จัดทำแผนงานที่ถูกระงับและพื้นที่รกร้างว่างเปล่าต้องจ่ายค่าชดเชยหรือไม่?
การปล่อยให้ธุรกิจชดเชยตัวเองทำให้การมีโครงการขนาดใหญ่เป็นเรื่องยาก
ทุกวันนี้ไม่มีอะไรยากไปกว่าการซื้อที่ดินจากประชาชน หากทำได้ดี การสะสมเงินของรัฐจะเพิ่มขึ้นทุกวัน รัฐจะเรียกคืนที่ดินสำหรับโครงการทั้งหมด รวมถึงโครงการท่องเที่ยวและพื้นที่นันทนาการอเนกประสงค์ หากปล่อยให้ธุรกิจชดเชยตัวเอง ก็จะไม่มีโครงการใหญ่หรือพื้นที่เขตเมืองขนาดใหญ่เกิดขึ้น
นาย เล ฮวง โจว (ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์)
อย่าโทษ ธุรกิจ สำหรับความยากลำบาก
หากปล่อยให้ผู้ประกอบการต้องว่ายตามลำพัง ต้องดูแลส่วนที่ยากที่สุดในการถางที่ดิน การพัฒนาเมืองและเศรษฐกิจอย่างเป็นระบบก็คงเป็นไปไม่ได้ รัฐไม่ควรโทษผู้ประกอบการโดยเฉพาะในด้านที่ดินว่าเป็นต้นเหตุของความยากลำบาก กฎหมายจะต้องมีระเบียบที่ละเอียดและเฉพาะเจาะจงเพื่อให้ท้องถิ่นต่างๆ สามารถรวมเป็นหนึ่งเดียวได้เมื่อต้องดำเนินการ เพราะหากกฎหมายไม่มีระเบียบที่ชัดเจน หน่วยงานของรัฐก็จะไม่กล้าดำเนินการ โครงการก็จะหยุดชะงัก นี่คือรากฐานของการแก้ไขกฎหมายที่ดินในครั้งนี้ มิฉะนั้นจะถอยหลังกลับไป
ดร. Huynh Thanh Dien (มหาวิทยาลัยเหงียน ทัด แท็ง)
ลิงค์ที่มา
การแสดงความคิดเห็น (0)