การไม่มีใบอนุญาตก่อสร้างคือ 'ข้อดี' ของที่ดิน Gamuda Land เมื่อต้องขึ้นศาล?

เซ็นสัญญาซื้อขาย 3 ปี ลูกค้ารับเพียงเงินต้น

ไทย ตามคำพิพากษาชั้นต้นหมายเลข 309/2022/DS-ST ลงวันที่ 14 พฤศจิกายน 2022 เรื่อง "ข้อพิพาทสัญญาซื้อขายห้องชุด" ของศาลประชาชนเขต Tan Phu นาย NLV ซึ่งเป็นลูกค้าที่ซื้อบ้านในโครงการ A5 - Diamond Alnata Apartment Complex (ซึ่งเป็นของโครงการ Celadon City - Tan Thang Sports and Residential Complex, Son Ky Ward, Tan Phu District, Ho Chi Minh City) ได้ฟ้องร้องนักลงทุน Gamuda Land Joint Stock Company (Gamuda Land) ในข้อหาละเมิดเงื่อนไขของสัญญา

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง หลังจากเซ็นสัญญาซื้อขายในเดือนมิถุนายน 2562 คุณวี. ได้ชำระเงินให้กับบริษัทกามูดาแลนด์เป็นจำนวน 3 งวด รวมมูลค่ากว่า 1.7 พันล้านดอง โดยกำหนดส่งมอบห้องชุดไว้ถึงวันที่ 7 สิงหาคม 2564 เมื่อถึงงวดที่ 4 คุณวี. ได้เตรียมการเงินไว้ครบถ้วนแล้ว แต่ยังไม่ได้รับหนังสือแจ้งการชำระเงินจากนักลงทุน ลูกค้ารายนี้ได้ยื่นเอกสารขอหนังสือแจ้งการชำระเงินงวดถัดไปตามที่ตกลงกันไว้

เมื่อวันที่ 16 กันยายน 2020 บริษัท Gamuda Land ได้ตอบกลับเป็นลายลักษณ์อักษร โดยอ้างถึงปัญหาทางการเงิน ไม่ยอมออกหนังสือแจ้งการชำระเงินเพิ่มเติม และขอให้ระงับการชำระเงินจนกว่าการก่อสร้างชั้น 6 จะแล้วเสร็จ นอกจากนี้ นักลงทุนรายนี้ยังเสนอที่จะเจรจาปรับเวลาการส่งมอบบ้านและรับส่วนลด แต่ไม่ได้ระบุเวลาปรับที่ชัดเจน

บ้านที่ไม่ได้มีใบอนุญาตก่อสร้างสามารถกลายมาเป็นข้อได้เปรียบของ Gamuda Land ได้เมื่ออาคารมีรูปแบบเป็นรูปภาพ 1 — ขณะนี้โครงการเซลาดอนซิตี้ประสบปัญหาทางกฎหมายและข้อพิพาทกับลูกค้ามากมาย

นายวี. ไม่เห็นด้วยกับคำร้องดังกล่าว จึงได้ส่งคำตอบเป็นลายลักษณ์อักษรถึง Gamuda Land โดยระบุว่าปัญหาทางการเงินไม่ใช่เหตุสุดวิสัย นอกจากนี้ ความล่าช้าในการส่งมอบบ้านจะส่งผลกระทบต่อที่พักและธุรกิจของครอบครัวนายวี.

คุณวี. ยังกล่าวอีกว่า ณ เวลาส่งมอบบ้านตามที่ระบุไว้ในสัญญา บริษัทกามูดาแลนด์ยังไม่มีการตอบกลับเกี่ยวกับความล่าช้าในการส่งมอบบ้านให้กับลูกค้า เมื่อวันที่ 10 สิงหาคม 2564 ตามข้อตกลงในสัญญาซื้อขาย คุณวี. ได้ส่งหนังสือบอกเลิกสัญญาฝ่ายเดียวและเรียกร้องค่าชดเชยตามเงื่อนไขที่ตกลงกันไว้เนื่องจากความล่าช้าในการส่งมอบอพาร์ตเมนต์ของบริษัทกามูดาแลนด์ อย่างไรก็ตาม ภายในวันที่ 9 พฤศจิกายน 2564 บริษัทกามูดาแลนด์ได้คืนเงินต้นที่ได้รับโดยไม่มีค่าปรับใดๆ จากการผิดสัญญา แม้ว่าลูกค้าจะส่งจดหมายสอบถาม แต่บริษัทกามูดาแลนด์ก็ไม่ได้ตอบกลับ

ในการพิจารณาคดีชั้นต้น คณะอนุกรรมการพิจารณาคดี (TAP) ของศาลประชาชนเขตเตินฟู ได้วินิจฉัยว่า บริษัทกามูดาแลนด์ได้ชะลอการส่งมอบอพาร์ตเมนต์ให้แก่นายวี โดยตัวแทนของบริษัทระบุว่าการระบาดของโควิด-19 ส่งผลกระทบต่อความคืบหน้าของการก่อสร้าง อย่างไรก็ตาม ข้อจำกัดการเดินทางและกิจกรรมสาธารณะของประชาชนในปี พ.ศ. 2564 เหลือเพียงช่วงเวลาสั้นๆ เท่านั้น

ก่อนหน้านี้ในเดือนพฤษภาคม 2563 บริษัท Gamuda Land ได้ออกเอกสารขอขยายเวลาส่งมอบบ้านออกไปเป็นเดือนกุมภาพันธ์ 2565 โดยพิสูจน์ได้ว่าความคืบหน้าในการก่อสร้างของบริษัท Gamuda ล่าช้ากว่าที่ตกลงไว้ในสัญญา จนกระทั่งเกิดการระบาดของโรคระบาด

ตามข้อตกลงในสัญญาซื้อขายอพาร์ตเมนต์ กำหนดเส้นตายในการส่งมอบอพาร์ตเมนต์คือเดือนสิงหาคม 2021 ซึ่งเมื่อถึงเวลานั้น การก่อสร้างจะต้องเสร็จสิ้นในเบื้องต้น ดังนั้น เมื่อเกิดโรคระบาด ช่วงเวลาของการเว้นระยะห่างทางสังคม (ตั้งแต่วันที่ 31 พฤษภาคม 2021 ถึง 30 กันยายน 2021) จึงส่งผลต่อระดับความเสร็จสมบูรณ์ของโครงการเท่านั้น

บ้านที่ยังไม่มีใบอนุญาตก่อสร้างสามารถกลายมาเป็นข้อได้เปรียบของ Gamuda Land ได้เมื่อการก่อสร้างอยู่ในระยะที่ 2 — ผู้อยู่อาศัยจำนวนมากที่เซ็นสัญญาซื้ออพาร์ทเมนท์ในโครงการ Diamond Alnata ได้ยื่นฟ้องนักลงทุนเพื่อเรียกร้องสิทธิ์ของพวกเขา

ในการพิพากษา ศาลประชาชนเขต Tan Phu ได้ยอมรับคำร้องในคดีของนาย NLV บางส่วน โดยกำหนดให้ Gamuda Land ชำระเงินค่าปรับที่ละเมิดสัญญาเป็นเงินกว่า 500 ล้านดอง (คิดเป็น 30% ของยอดเงินที่ชำระทั้งหมดตามเงื่อนไขสัญญา) และดอกเบี้ยจากการชำระเงินต้นล่าช้า

อย่างไรก็ตาม ข้อพิพาทระหว่างคุณวี. และบริษัทกามูดาแลนด์ไม่ได้หยุดอยู่แค่นั้น ในช่วงต้นเดือนมกราคม พ.ศ. 2566 ศาลประชาชนนครโฮจิมินห์ได้เปิดการพิจารณาอุทธรณ์ฉบับเต็มหลังจากบริษัทกามูดาแลนด์ยื่นอุทธรณ์ ในการพิจารณาคดีครั้งนี้ ตัวแทนจากสำนักงานอัยการประชาชนนครโฮจิมินห์ระบุว่า ความล่าช้าในการส่งมอบอพาร์ตเมนต์ของบริษัทกามูดาแลนด์นั้นเกี่ยวข้องกับเหตุสุดวิสัย คือ การระบาดของโควิด-19

ศาลประชาชนนครโฮจิมินห์ยอมรับคำอุทธรณ์ของนาย V บางส่วน โดยเรียกร้องให้ Gamuda Land ชำระดอกเบี้ยล่าช้าของเงินต้นกว่า 10 ล้านดอง และไม่ยอมรับค่าปรับ 30 เปอร์เซ็นต์จากการผิดสัญญาตามที่ศาลชั้นต้นประกาศ

ขอเรียกร้องให้สัญญาซื้อขายเป็นโมฆะเพราะขายบ้านโดยไม่ได้รับอนุญาต?

จากเนื้อหาในการพิจารณาคดีข้างต้น ลูกค้าบางรายที่ซื้อบ้านในโครงการเซลาดอนซิตี้ได้ฟ้องร้องนักลงทุน โดยอ้างว่าตัวแทนของบริษัทกามูดาแลนด์ได้ใช้ข้อโต้แย้งที่แปลกประหลาดเพื่อหลีกเลี่ยงการจ่ายผลประโยชน์ให้กับลูกค้า กล่าวคือ เนื่องจากโครงการนี้ก่อสร้างโดยไม่ได้รับใบอนุญาตก่อสร้าง พวกเขาจึงขอให้ศาลพิพากษาให้สัญญาซื้อขายเป็นโมฆะ โดยให้คืนเงินต้นที่ลูกค้าได้ชำระไปแล้วเท่านั้น

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ในการพิจารณาคดีชั้นต้น ตัวแทนของบริษัท Gamuda Land ได้ยื่นคำร้องต่อคณะผู้พิพากษาให้วินิจฉัยว่าสัญญาซื้อขายอพาร์ตเมนต์เป็นโมฆะ โดยให้เหตุผลว่า ณ เวลาที่ลงนามในสัญญา บริษัท Gamuda Land ยังไม่ได้รับใบอนุญาตก่อสร้างจากหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง ดังนั้น สัญญาซื้อขายอพาร์ตเมนต์ระหว่างทั้งสองฝ่ายจึงถือเป็นโมฆะนับตั้งแต่ลงนาม การแก้ไขผลที่ตามมาของสัญญาที่เป็นโมฆะคือการคืนสิ่งที่ได้รับให้แก่กัน

บริษัท Gamuda Land ได้คืนเงินจำนวน 1.7 พันล้านดองให้กับนาย V. แล้ว หากนาย V. ตกลงที่จะไกล่เกลี่ย บริษัท Gamuda Land จะสนับสนุนเงินจำนวน 400 ล้านดองให้แก่คู่กรณีเพื่อยุติข้อพิพาท หากนาย V. ไม่ตกลงที่จะไกล่เกลี่ย บริษัท Gamuda Land จะยื่นคำร้องต่อศาลประชาชนเพื่อยุติข้อพิพาทตามบทบัญญัติของกฎหมาย

บ้านที่ยังไม่มีใบอนุญาตก่อสร้างสามารถกลายมาเป็นข้อได้เปรียบของ Gamuda Land ได้เมื่อการก่อสร้างเข้าสู่เฟสที่ 3 — ตัวแทนของบริษัท Gamuda Land ได้ยื่นคำร้องต่อศาลชั้นต้นให้ประกาศว่าสัญญาซื้อขายเป็นโมฆะ เนื่องจากไม่มีใบอนุญาตการก่อสร้างในขณะที่ลงนามในสัญญา

เกี่ยวกับมุมมองนี้ของนักลงทุน คุณวี. กล่าวว่าเขาซื้ออพาร์ตเมนต์จาก Gamuda Land ผ่านนายหน้าของบริษัท และมั่นใจในชื่อเสียงของบริษัท จึงไม่ได้ศึกษาข้อกฎหมายอย่างละเอียดถี่ถ้วน เมื่อบริษัทเสนอขายอพาร์ตเมนต์ บริษัทได้ให้คำมั่นกับลูกค้าว่าจะต้องปฏิบัติตามกฎหมายอย่างเคร่งครัด เหตุผลที่บริษัท Gamuda ให้ไว้เมื่อเซ็นสัญญากับคุณแวนและคุณวีว่าไม่มีใบอนุญาตก่อสร้างที่จะประกาศว่าใบอนุญาตก่อสร้างเป็นโมฆะนั้นไม่มีมูลความจริง

ขณะทำการไกล่เกลี่ย บริษัท Gamuda Land เพิ่งออกใบอนุญาตก่อสร้างให้ศาลในเดือนพฤษภาคม 2564 แสดงให้เห็นว่านาย V. ผู้ซื้อห้องชุด คงไม่ทราบว่าบริษัท Gamuda Land ได้ลงนามในสัญญากับลูกค้าโดยไม่มีใบอนุญาตก่อสร้าง ดังนั้น จึงไม่ถือเป็นเหตุผลในการทำให้สัญญาเป็นโมฆะ ณ เวลาที่ลงนาม ดังนั้น นาย V. จึงไม่ยอมรับการไกล่เกลี่ย

คุณพี.ดี.ที. ลูกค้าที่ซื้ออพาร์ตเมนต์ที่ A5 Apartment Complex และกำลังเตรียมฟ้องร้อง Gamuda Land ต่อศาล กล่าวว่า “หลังจากศึกษาเนื้อหาการพิจารณาคดีของคุณวี. แล้ว การที่นักลงทุนยื่นคำร้องขอยกเลิกสัญญาเนื่องจากลงนามโดยไม่ได้รับอนุญาต ทำให้เราสูญเสียความเชื่อมั่น และการเจรจาจะไม่คืบหน้าอย่างแน่นอน ดังนั้น ผมจะรอฟังคำตัดสินของศาลในเร็วๆ นี้ เนื่องจาก Gamuda Land ได้รับการจัดการโดยเจ้าหน้าที่แล้ว ความล่าช้าในการส่งมอบจึงถูกกำหนดไว้อย่างชัดเจน การเรียกร้องสิทธิ์ของผมและลูกค้ารายอื่นในการพิจารณาคดีครั้งต่อไปจะมีผลลัพธ์ที่แตกต่างออกไปอย่างแน่นอน เราไม่สามารถปล่อยให้พวกเขาเก็บเงินจำนวนมากของเราไว้เป็นเวลาหลายปี เพียงเพื่อจะได้รับเงินคืนเต็มจำนวนเนื่องจากการละเมิดของนักลงทุนเอง”

เมื่อวันที่ 13 เมษายน คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ได้มีคำสั่งปรับที่ดิน Gamuda Land จากการฝ่าฝืนกฎหมายในโครงการเขตเมือง Celadon City นักลงทุนรายนี้ละเมิดกฎหมายขณะลงนามในสัญญาซื้อขายอพาร์ตเมนต์ในโครงการอพาร์ตเมนต์ A5 ของโครงการนี้ โดยไม่ได้รับเอกสารจากกรมก่อสร้างที่ระบุว่ามีสิทธิ์ขายและให้เช่าที่อยู่อาศัยในอนาคตตามกฎหมาย
ตามมาตรา 58 วรรค 4 แห่งพระราชกฤษฎีกา 16/2022 ของ รัฐบาล คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์มีมติปรับบริษัท Gamuda Land เป็นเงิน 900 ล้านดองเวียดนามในข้อหาระดมเงินทุนผิดกฎหมาย
นอกจากนี้ บริษัทจะต้องดำเนินการแก้ไขด้วย ซึ่งก็คือการคืนเงินทุนที่ระดมมาโดยฝ่าฝืนกฎระเบียบ โดยระยะเวลาในการดำเนินการแก้ไขคือ 10 วันนับจากวันที่ได้รับคำตัดสิน บริษัทต้องรับผิดชอบค่าใช้จ่ายทั้งหมดในการจัดการดำเนินการแก้ไข

แหล่งที่มา