ฮานอย 'เข้มงวด' การเก็งกำไร ความคืบหน้าล่าสุดในหนี้ 1,000 เล่มแดง ขั้นตอนการแปลงที่ดินเกษตรเป็นที่ดินที่อยู่อาศัย

ขายขาดทุนยังซบเซา ฮานอยคุมเก็งกำไรเข้มงวด กวางนาม เสนอเพิกถอนโครงการ Bach Dat An... คือข่าวอสังหาฯ ล่าสุด

Bất động sản mới nhất: Hà Nội ‘siết’ tình trạng đầu cơ, diễn biến mới nhất vụ nợ 1.000 sổ đỏ, thủ tục chuyển đất thổ canh sang thổ cư

ตั้งแต่ปลายปี 2565 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในThanh Hoa ประสบปัญหาต่างๆ มากมายเนื่องจากสภาพคล่องที่ล่าช้า (ที่มา: BXD)

ฮานอย ควบคุมการเก็งกำไรอสังหาริมทรัพย์อย่างเข้มงวด

คณะกรรมการประชาชนฮานอยเพิ่งออกมติอนุมัติโครงการ "พัฒนา เศรษฐกิจ เมืองของฮานอย" ซึ่งต้องมีการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างสมดุลและควบคุมการเก็งกำไรอย่างเข้มงวด

จากการประเมินสถานการณ์การพัฒนาโดยทั่วไปของอุตสาหกรรมในฮานอย โครงการดังกล่าวระบุว่าในภาคอสังหาริมทรัพย์ ภายในปี 2563 พื้นที่เมืองจะมีธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ใช่ของรัฐ 22,934 แห่ง

สถานประกอบการเหล่านี้กระจุกตัวอยู่ในเขต Cau Giay (3,600 แห่ง), Thanh Xuan (3,414), Nam Tu Liem (2,417), Bac Tu Liem (2,750), Long Bien (2,680)... ดึงดูดคนงานนับพันให้เข้าร่วมด้วยอัตราการเติบโตที่สูงในช่วงปี 2559-2563

อัตราการเติบโตของรายได้เฉลี่ยของภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ใช่ของรัฐในอำเภอเตยโฮ เพิ่มขึ้น 38.57%/ปี ลองเบียน 24.4%/ปี ห่าดง 39.14%/ปี นามตูเลียม 18%/ปี บั๊กตูเลียม 10.68%/ปี...

อย่างไรก็ตาม โครงการดังกล่าวยังชี้ว่าในกระบวนการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงมีข้อบกพร่องและข้อจำกัดมากมาย เช่น ตัวบ่งชี้บางประการเกี่ยวกับโครงสร้างพื้นฐานในเมือง เช่น ที่อยู่อาศัย ปริมาณการจราจรในเมือง และพื้นที่สวนสาธารณะต่อหัว อยู่ในระดับต่ำเมื่อเทียบกับประเทศอื่นๆ ในภูมิภาคและในโลก

โครงสร้างพื้นฐานในเมืองที่มีภาระเกินพิกัดทำให้เกิดปัญหาการจราจรติดขัด น้ำท่วม และการสุขาภิบาลสิ่งแวดล้อมในเมือง ส่วนโครงสร้างพื้นฐานทางการค้าในเขตเมืองก็มีข้อบกพร่องและความยากลำบากมากมาย

บนพื้นฐานดังกล่าว ผ่านโครงการ "พัฒนาเศรษฐกิจเมืองของฮานอย" ที่ออกเมื่อวันที่ 13 มิถุนายน คณะกรรมการประชาชนกรุงฮานอยได้มอบหมายให้แผนกก่อสร้างให้คำแนะนำเกี่ยวกับแนวทางแก้ปัญหาในการพัฒนาผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัย อสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรม อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ - บริการ (พื้นที่ค้าปลีก สำนักงานให้เช่า โรงแรม ฯลฯ)

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง จำเป็นต้องควบคุมและกำกับเพื่อให้แน่ใจว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์พัฒนาไปในลักษณะสมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์ มีเสถียรภาพ แข็งแรง เปิดกว้าง และโปร่งใส และควบคุมการเก็งกำไรอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ส่วนกลางอย่างเคร่งครัด

คณะกรรมการประชาชนฮานอยเรียกร้องให้หน่วยงานเฉพาะทางสนับสนุนการพัฒนาอาคารสีเขียว สำนักงานสีเขียว และโรงแรมสีเขียวที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม เพื่อรองรับตลาดการให้เช่าและธุรกิจการท่องเที่ยว สอดคล้องกับแนวทางการพัฒนาการค้าและบริการในเขตเมืองศูนย์กลาง

พร้อมกันนี้ให้เน้นพัฒนากองทุนเคหะสงเคราะห์ในพื้นที่ที่มีแนวโน้มจะเป็นเขตในอนาคตอันใกล้ ประกาศรายชื่อผู้ลงทุนโครงการเคหะสงเคราะห์และโครงการปรับปรุงซ่อมแซมอาคารชุดเก่าที่สามารถกู้เงินสนับสนุนดอกเบี้ยร้อยละ 2 ผ่านระบบธนาคารพาณิชย์

กวางนามเสนอให้เพิกถอนโครงการของบั๊กดัตอัน

ตามรายงาน การก่อสร้าง เมื่อวันที่ 14 มิถุนายน กรมวางแผนและการลงทุนของจังหวัดกวางนามเพิ่งส่งรายงานไปยังคณะกรรมการประชาชนจังหวัดเกี่ยวกับความยากลำบากและอุปสรรคในการปรึกษาหารือในการขยายความคืบหน้าของโครงการลงทุนก่อสร้างที่อยู่อาศัยที่ลงทุนโดยบริษัท Bach Dat An Joint Stock Company (บริษัท Bach Dat An)

ตามรายงานของกรมวางแผนและการลงทุนของจังหวัดกวางนาม บริษัท Bach Dat An ได้รับมอบหมายให้ดำเนินโครงการ 14 โครงการ จนถึงปัจจุบัน คณะกรรมการประชาชนของจังหวัดกวางนามได้ยุติกิจกรรมการลงทุนสำหรับโครงการ 5 โครงการ

ส่วนโครงการที่เหลืออีก 9 โครงการอยู่ระหว่างการดำเนินการ อย่างไรก็ตาม ในระหว่างการดำเนินการโครงการดังกล่าวข้างต้น ผู้ลงทุนยังคงประสบปัญหาและอุปสรรค

โดยเฉพาะกับโครงการ 3 โครงการ ได้แก่ การขยายเขตเมือง 7B, พื้นที่เมืองริมน้ำ Hera Complex, พื้นที่เมือง Bach Dat การลงนามสัญญาระดมทุนสำหรับโครงการทั้ง 3 นี้กับบริษัท Hoang Nhat Nam Investment Joint Stock Company และบริษัท GAIA Real Estate Investment Company Limited เอกสารทางกฎหมายของโครงการเหล่านี้ยังไม่สมบูรณ์, ไม่มีโครงสร้างพื้นฐาน, ภาระผูกพันทางการเงินต่อรัฐยังไม่ได้รับการปฏิบัติตาม, และไม่ได้รับการค้ำประกันตามระเบียบข้อบังคับ

นอกจากนี้ ที่ดินในโครงการทั้ง 3 นี้ยังถูกผู้ซื้อโอนกรรมสิทธิ์ไปจริงหลายครั้ง ทั้งที่โครงการดังกล่าวไม่ได้มีการรับประกันความคืบหน้าตามที่ผู้ซื้อตกลงไว้ จึงเกิดการร้องเรียน ฟ้องร้อง และเกิดการรวมตัวของฝูงชนที่หน่วยงานของรัฐ ก่อให้เกิดจุดวิกฤตในจังหวัดกวางนาม

จากความคิดเห็นเกี่ยวกับการขยายความคืบหน้าการดำเนินโครงการของหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง กรมวางแผนและการลงทุนจังหวัดกวางนามพบว่า บริษัท Bach Dat An ไม่ปฏิบัติตามภาระผูกพันด้านภาษีต่อหน่วยงานของรัฐ ไม่โอนเงินเพื่อจ่ายค่าชดเชยและการเคลียร์พื้นที่ตามแผนที่ได้รับอนุมัติและคำแนะนำของคณะกรรมการประชาชนจังหวัดกวางนาม

นอกจากนี้ บริษัทฯ ไม่ได้ให้ความร่วมมือในการปฏิบัติตามภาระผูกพันในการฝากหลักประกันเพื่อให้มั่นใจว่าการดำเนินโครงการเป็นไปตามระเบียบข้อบังคับ

“ด้วยเหตุนี้ ความสามารถของนักลงทุนจึงไม่ได้รับประกันว่าจะดำเนินการโครงการต่อไปได้ ในขณะเดียวกัน หน่วยงานด้านภาษีได้ยื่นคำร้องขอเพิกถอนใบรับรองการจดทะเบียนธุรกิจของบริษัท ดังนั้น กรมการวางแผนและการลงทุนจึงไม่มีพื้นฐานที่จะแจ้งให้หน่วยงานที่มีอำนาจพิจารณาขยายความคืบหน้าในการดำเนินโครงการได้” รายงานระบุ

เมื่อเผชิญกับสถานการณ์ดังกล่าว กรมการวางแผนและการลงทุนได้ส่งเรื่องไปยังคณะกรรมการประชาชนจังหวัดกวางนามเพื่อพิจารณา และรายงานต่อคณะกรรมการพรรคการเมืองของคณะกรรมการประชาชนจังหวัด เพื่อขอคำแนะนำจากคณะกรรมการถาวรของคณะกรรมการพรรคจังหวัดเกี่ยวกับการยุติกิจกรรมโครงการที่ดำเนินการโดยบริษัท Bach Dat An

เจ้าหน้าที่จังหวัดกวางนามเสนอให้เพิกถอนโครงการของบริษัท Bach Dat An (ภาพ: Cong Binh)

ทัญฮว้า: อสังหาฯ หลายแห่งที่ประกาศขายขาดทุนยังคงประสบปัญหา

ไม่ใช่เรื่องยากที่จะหาโฆษณาขายอสังหาฯขาดทุน "ขายด่วนเพื่อฟื้นทุน" หรือขายด่วนเพื่อชำระหนี้... บนเพจซื้อขายอสังหาฯ กลุ่มซื้อขายอสังหาฯ และกลุ่มซื้อขายที่อยู่อาศัย (บนโซเชียลเน็ตเวิร์ก)

ตามการศึกษาวิจัย พบว่าตั้งแต่ปลายปี 2565 จนถึงปัจจุบัน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในทัญฮว้าเผชิญกับความยากลำบากมากมายเนื่องจากสภาพคล่องที่ล่าช้า ในขณะที่อัตราดอกเบี้ยธนาคารกำลังเพิ่มขึ้น นักลงทุนจำนวนมากก็เข้าสู่ “วิกฤต” การหาเงินทุนมาหมุนเวียนทำได้ยาก ถูกบังคับให้ตัดขาดทุนเพื่อหมุนเวียน หรือกู้คืนเงินทุนเพื่อนำไปลงทุนในด้านอื่น

ความจริงที่ว่าอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากของนักลงทุนกำลังประสบความยากลำบากในการชำระบัญชี ทำให้ผู้ลงทุนเพิ่มภาระ พวกเขาพยายามหาทุกวิถีทางเพื่อกระตุ้นความต้องการ เช่น การตัดขาดทุนหรือขายอย่างรวดเร็วเพื่อฟื้นทุน ซึ่งสามารถเห็นได้จากแปลงที่ดินในบางเขตและเมืองที่ดินเคย "ฮอต" แต่ในปัจจุบันยุคที่ดินดิจิทัลได้ผ่านพ้นไปแล้ว เศรษฐกิจลำบาก ความต้องการของผู้คนลดลงอย่างรวดเร็ว อัตราดอกเบี้ยธนาคารเพิ่มขึ้น ทำให้การขายอสังหาริมทรัพย์เป็นเรื่องยากที่หลีกเลี่ยงไม่ได้

จากการสำรวจพบว่าไม่เพียงแต่ที่ดินเท่านั้นที่อยู่ในสภาพที่ขาดสภาพคล่อง แต่โครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ยังสร้างไม่เสร็จจำนวนมากก็อยู่ในภาวะขายยากเช่นกัน เนื่องจากผู้คนมองว่าราคาสูงเกินไป โดยทั่วไป โครงการบางแห่งอยู่ในเขต Quang Thang เขต Dong Ve และเมือง Thanh Hoa

ขั้นตอนการแปลงที่ดินเกษตรกรรมเป็นที่ดินเพื่ออยู่อาศัย

ตามข้อ d. วรรค 1 มาตรา 57 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2556 เมื่อครัวเรือนและบุคคลใดแปลงที่ดินเกษตรกรรมเป็นที่ดินที่ไม่ใช่เกษตรกรรม จะต้องขออนุญาตจากคณะกรรมการประชาชนของอำเภอที่ที่ดินตั้งอยู่ (อำเภอ อำเภอเมือง ตำบล เทศบาลในจังหวัด อำเภอเมืองในเขตเทศบาล) นอกจากนี้ ประชาชนยังต้องเตรียมเอกสารเพื่อขอเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินให้สอดคล้องกับบทบัญญัติของกฎหมายอีกด้วย

ดังนั้นประชาชนจะต้องยื่นคำร้องขอเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน และจะเปลี่ยนแปลงได้ก็ต่อเมื่อได้รับอนุมัติจากคณะกรรมการประชาชนประจำอำเภอที่ที่ดินตั้งอยู่เท่านั้น หากเปลี่ยนแปลงโดยไม่ได้รับอนุญาต จะถูกปรับและถูกบังคับให้คืนสภาพเดิม

ภายใต้มาตรา 59 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2556 อำนาจในการอนุญาตให้เปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินได้กำหนดไว้ชัดเจนดังนี้

สำหรับองค์กร: คณะกรรมการประชาชนจังหวัด (จังหวัด, เทศบาลเมืองส่วนกลาง) เป็นผู้ตัดสินใจ

สำหรับครัวเรือนและบุคคล: คณะกรรมการประชาชนระดับอำเภอมีอำนาจในการตัดสินใจ

กรณีขออนุญาตเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินเพื่อเกษตรกรรมเป็นเชิงพาณิชย์และบริการที่มีพื้นที่ตั้งแต่ 0.5 ไร่ขึ้นไป จะต้องได้รับอนุมัติเป็นหนังสือจากคณะกรรมการประชาชนจังหวัดก่อนดำเนินการ

ดังนั้น ครัวเรือนและบุคคลที่ขออนุญาตเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน จะต้องระบุในคำร้องให้ชัดเจน ดังนี้ เรียน คณะกรรมการประชาชน + ชื่ออำเภอ ตำบล เมืองในจังหวัด ตำบลในเมืองที่เป็นศูนย์กลางการบริหารส่วนกลางที่ที่ดินตั้งอยู่

แบบคำร้องขอเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน ประกอบด้วย แบบคำร้องขอเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินตามแบบเลขที่ 01 ออกตามหนังสือเวียนที่ 30/2557/TT-BNTMT; หนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน (เล่มแดง เล่มชมพู)

ขั้นตอนและลำดับการดำเนินการ :

ขั้นตอนที่ 1. ยื่นคำร้อง สถานที่ยื่นคำร้อง (สำหรับครัวเรือนและบุคคล):

วิธีที่ 1 : ยื่นคำร้องที่หน่วยงานรับเรื่องร้องเรียนระดับอำเภอ เพื่อส่งต่อไปยังกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม

วิธีที่ 2 : ในพื้นที่ที่ไม่มีหน่วยงานกลางให้ส่งเรื่องไปที่กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมโดยตรง

ขั้นตอนที่ 2: รับเอกสาร

หากใบสมัครครบถ้วน แผนกรับคำร้องจะบันทึกลงในสมุดรับคำร้องและมอบใบเสร็จรับเงินให้กับผู้สมัคร

หากใบสมัครไม่ครบถ้วนหรือไม่ถูกต้อง ต้องแจ้งให้ผู้สมัครทราบและสั่งให้ดำเนินการเพิ่มเติมและกรอกใบสมัครให้ครบถ้วนตามระเบียบภายในระยะเวลาไม่เกิน 3 วันทำการ

ขั้นตอนที่ 3. ดำเนินการตามคำร้อง เมื่อได้รับหนังสือแจ้งการชำระเงินจากกรมสรรพากร ผู้ใช้ที่ดินจะต้องชำระเงินให้ถูกต้องและภายในกำหนดเวลาที่ระบุไว้ในหนังสือแจ้ง

ขั้นตอนที่ 4. ส่งผลลัพธ์กลับมา

แหล่งที่มา