ต่อรองราคาหรือแค่ลูกเล่น?

ความจริงเกี่ยวกับกลโกงการขายอพาร์ทเม้นท์แบบขาดทุน

ในโครงการที่ถือเป็นโครงการ “หรูหรา” ในเขตไฮบ่าจุง “เจ้าของบ้าน” บางรายขายอพาร์ตเมนต์ในราคาขาดทุน 300-800 ล้านดอง ยกตัวอย่างเช่น อพาร์ตเมนต์ตกแต่งครบพร้อมเฟอร์นิเจอร์ครบชุด พื้นที่ 100 ตารางเมตร มี 3 ห้องนอนในโครงการนี้ เมื่อต้นปี 2565 ราคาขายสูงกว่า 5 พันล้านดอง แต่ปัจจุบัน “เจ้าของบ้าน” ตกลงที่จะลดราคาขาดทุนลง 500 ล้านดอง เหลือ 4.5 พันล้านดอง หรือคิดเป็นราคาประมาณ 45 ล้านดองต่อตารางเมตร

นอกจากนี้ในโครงการนี้ อพาร์ตเมนต์ 1 ห้องนอนขนาดพื้นที่ 48 ตารางเมตร เดิมมีราคาขายอยู่ที่ 3 พันล้านดอง แต่ตอนนี้ "เจ้าของบ้าน" ตกลงที่จะลดราคาลงเหลือ 2.5 - 2.7 พันล้านดอง

อพาร์ทเม้นท์มูลค่า 800 ล้านดอง เป็นแค่ภาพลวงตาหรือเปล่า? — เจ้าของบ้านหลายรายยอมรับการขาดทุนสูงถึง 300-400 ล้านดองต่อยูนิต บางคนถึงขั้น “เล่นใหญ่” และลดการสูญเสียลงได้ถึง 800 ล้านดอง (ภาพ: BDS)

นายโด เคียน ฮุง ผู้อำนวยการฝ่ายซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในเขตถั่นซวน ให้สัมภาษณ์กับผู้สื่อข่าวของหนังสือพิมพ์นักข่าวและความคิดเห็นสาธารณะว่า นับตั้งแต่ปี 2563 เป็นต้นมา สถานการณ์การ "ตัดขาดทุน" ในอพาร์ตเมนต์เกิดขึ้นอย่างต่อเนื่อง แม้จะมีกรณี "ตัดขาดทุน" จริงๆ เกิดขึ้นบ้าง แต่ส่วนใหญ่เป็นเพียงกลอุบายของนายหน้าอสังหาริมทรัพย์

คุณหุ่งเล่าว่า ในบริบทที่อุปทานอพาร์ตเมนต์ลดลงเรื่อยๆ ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะผลิตภัณฑ์อพาร์ตเมนต์ราคาไม่แพงที่ราคาต่ำกว่า 25 ล้านดองต่อตารางเมตร ซึ่งแทบจะหายไปใน ฮานอย จึงไม่มีสิ่งที่เรียกว่าการลดการขาดทุนจากอพาร์ตเมนต์

“อพาร์ทเมนต์ส่วนใหญ่ที่มีราคาต่ำกว่า 35 ล้านดองต่อตารางเมตรในฮานอยมีราคาเพิ่มขึ้นทั้งในตลาดแรกและตลาดรอง” คุณหุ่งกล่าว

ตัวอย่างเช่น ในตลาดหลัก ซึ่งเป็นโครงการในเมืองในเขตน้ำตูเลียม เมื่อเดือนมิถุนายนปีที่แล้ว ราคาขายอพาร์ทเมนท์ในโครงการนี้มีความผันผวนอยู่ระหว่าง 41 - 42 ล้านดองต่อตารางเมตร แต่ปัจจุบันได้เพิ่มขึ้นเป็น 45 - 47 ล้านดองต่อตารางเมตร ขึ้นอยู่กับทำเลที่ตั้ง

หรือโครงการในเมืองอื่นใน Gia Lam ในเดือนมิถุนายน 2022 มีราคาขายอยู่ระหว่าง 30 - 32 ล้านดองต่อตารางเมตร แต่ขณะนี้ผู้ลงทุนยังระบุราคาใหม่เป็นมากกว่า 35 ล้านดองต่อตารางเมตรอีกด้วย

ในขณะเดียวกัน ในตลาดรอง โครงการใหม่ที่เพิ่งส่งมอบในปี 2563 ตั้งอยู่บนถนนกวางจุง (เขตห่าดง) เมื่อเปิดขายมีราคาอยู่ที่ประมาณ 26-29 ล้านดอง/ตร.ม. ขึ้นอยู่กับทำเล แต่ปัจจุบันเจ้าของขายได้ในราคาสูงกว่า 40 ล้านดอง/ตร.ม. ส่งผลให้มูลค่าโครงการเพิ่มขึ้นเกือบ 40% ภายในเวลาเพียง 3 ปี

“ดังนั้น ในบริบทปัจจุบันที่ขาดแคลนอุปทานอย่างรุนแรง ราคาอพาร์ตเมนต์จึงเพิ่มขึ้นได้ง่าย แต่ลดลงได้ยาก” นายหุ่งกล่าว

รายงานไตรมาสแรกของปีนี้ของ Batdongsan.com.vn แสดงให้เห็นว่า 43% ของผู้ที่มีความต้องการด้านอสังหาริมทรัพย์ยังคงรอให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ลดลง

อย่างไรก็ตาม นายเหงียน ก๊วก อันห์ รองผู้อำนวยการทั่วไปของ Batdongsan.com.vn แสดงความเห็นว่าราคาอพาร์ตเมนต์ในอนาคตอันใกล้นี้จะไม่ลดลงมากนัก เนื่องจากอสังหาริมทรัพย์ประเภทต่างๆ ที่ตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยจริงยังคงเป็นจุดเด่นของตลาดอสังหาริมทรัพย์

คุณเหงียน วัน ดิงห์ ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม กล่าวว่า ราคาที่อยู่อาศัยในฮานอยมีแนวโน้มลดลง แต่ในความเป็นจริงแล้วไม่เป็นเช่นนั้น นอกจากนี้ ราคาที่อยู่อาศัยในปัจจุบันยังสูงกว่าตอนที่นักลงทุนเริ่มดำเนินโครงการมาก ดังนั้น การให้ส่วนลดสูงจึงถือเป็นกลยุทธ์ทางธุรกิจของนักลงทุน

“ปีนี้ตลาดอพาร์ตเมนท์ในฮานอยจะได้รับความสนใจมากกว่าสินค้าแนวราบ เนื่องจากราคาสินค้าแนวราบอยู่ในระดับสูง” นายดินห์กล่าว

นอกจากนี้ ตามความเห็นของนายดิงห์และผู้เชี่ยวชาญหลายๆ คน มีความเห็นตรงกันว่าวิกฤตอุปทานในตลาดไม่สามารถแก้ไขได้ในระยะสั้น และตามกฎของตลาด เมื่อความต้องการสูงแต่สินค้าหายากขึ้น แน่นอนว่าราคาจะเพิ่มขึ้นและไม่สามารถลดลงได้

มีกรณีการตัดขาดทุนจริง

คุณหงเล่าว่า มีบางกรณีที่สามารถลดการสูญเสียได้จริง แต่เกิดขึ้นได้ยาก ตัวอย่างเช่น เจ้าของบ้านทำธุรกิจที่ขาดทุนและต้องการเงินด่วน เขาจึงยอมขายบ้านที่ "ขาดทุน" เพื่อนำเงินมาคืน

“ ในภาวะเศรษฐกิจ ตกต่ำ มีหลายกรณีที่นักธุรกิจต้องขายบ้านและรถเพื่อหาเงินมารักษาบริษัท มีกรณีแบบนี้เกิดขึ้นบ้าง แต่ไม่มากนัก เจ้าของบ้านส่วนใหญ่จะขายให้คนรู้จักในราคาที่ดี” คุณฮั่งกล่าว

อพาร์ทเม้นท์มูลค่า 800 ล้านดอง เป็นแค่การแสดงใช่ไหม? ภาพที่ 2 — มีบางกรณีที่ “ตัดขาดทุน” จริงๆ แต่ส่วนใหญ่เป็นเพียงกลอุบายของนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ (ภาพ: MD)

ประการที่สอง โครงการที่มี “เรื่องอื้อฉาว” เช่น โครงการอพาร์ตเมนต์ที่มีคุณภาพไม่สมกับราคา หรือโครงการที่มีการละเมิดกฎเกณฑ์ด้านการก่อสร้างและการออกแบบจำนวนมาก จนไม่ผ่านเกณฑ์การอนุมัติ “หนังสือปกแดง” หรือ “หนังสือปกชมพู” ให้กับลูกบ้าน ก็ทำให้หลายคนยอมรับ “การยอมขาดทุน” เพื่อหาโครงการอื่นทำแทน

“ในฮานอยมีโครงการอพาร์ตเมนต์จำนวนมากที่ละเมิดกฎเกณฑ์การก่อสร้างและการออกแบบ ผู้ซื้อบ้านจำนวนมากไม่ได้รับหนังสือรับรองมาหลายสิบปีแล้ว ในกรณีนี้ หลายคนจะตัดสินใจลดความสูญเสียและมองหาโครงการอื่น” คุณหุ่งกล่าว

ประการที่สาม มีบางกรณีที่เจ้าของบ้านซื้ออพาร์ทเมนท์โดยมีสัญญาความเป็นเจ้าของ 50 ปี และหลังจากผ่านไปประมาณ 10-15 ปี ก็ยอมรับที่จะ "ยอมขาดทุน" เพื่อหาโครงการอื่น

“กรณีนี้ไม่ค่อยเกิดขึ้นบ่อยนัก แต่ก็เกิดขึ้นได้ เพราะโครงการอพาร์ตเมนต์ที่มีกรรมสิทธิ์ระยะยาวหรือถาวรจะมีราคาสูงกว่าอพาร์ตเมนต์ที่มีกรรมสิทธิ์ 50 ปี ในระหว่างการใช้งาน ค่าเสื่อมราคาจะถูกหักออกจากราคาขาย ดังนั้นจึงสามารถตัดขาดทุนได้” คุณฮุงกล่าว

สุดท้ายกรณีที่เห็นได้ชัดที่สุดคือโครงการอพาร์ทเม้นท์ระดับไฮเอนด์ที่มีราคาสูงลิ่วซึ่ง “ขายไม่ออก” และไม่สามารถขายได้ ดังนั้นจึงต้อง “ตัดขาดทุน” เพื่อดันสินค้าออกไปอย่างรวดเร็ว

“โครงสร้างตลาดอพาร์ตเมนต์ในเวียดนามกำลังประสบปัญหาการขาดแคลนสินค้าราคาไม่แพงอย่างรุนแรง แต่กลับมีอพาร์ตเมนต์ระดับไฮเอนด์มากเกินไป เนื่องจากมีอุปทานเกินความต้องการ เจ้าของบ้านจึงต้องยอมรับความสูญเสียเมื่อโอนกรรมสิทธิ์” คุณฮุงกล่าว

แหล่งที่มา