ร่างพ.ร.บ.กำหนดราคาที่ดิน “ลืม” ต้นทุนธุรกิจหลายอย่าง?

คำนวณต้นทุนไม่เพียงพอ ดึงดูดนักลงทุนได้ยาก

สมาคมประเมินราคาที่ดินเวียดนามกล่าวว่าหน่วยงานนี้ได้เข้าถึงพระราชกฤษฎีกาหมายเลข 12/2024/ND-CP ของ รัฐบาล ที่แก้ไขและเพิ่มเติมพระราชกฤษฎีกาหมายเลข 44/2014/ND-CP ของรัฐบาลว่าด้วยการควบคุมราคาที่ดินและร่างพระราชกฤษฎีกาของรัฐบาลว่าด้วยการควบคุมราคาที่ดินที่แนะนำการบังคับใช้กฎหมายที่ดินหมายเลข 31/2024/QH15

สมาคมประเมินค่าทรัพย์สินเวียดนามพบว่าทั้งพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 12/2024/ND-CP และร่างพระราชกฤษฎีกาฉบับใหม่มีเนื้อหาที่เหมาะสมหลายประการ ซึ่งตอบสนองความต้องการในการขจัดความยากลำบากในทางปฏิบัติ

อย่างไรก็ตาม นอกจากนี้ สมาคมผู้ประเมินราคาที่ดินเวียดนามยังพบว่าเนื้อหาของวิธีการประเมินราคาที่ดินตามวิธีส่วนเกินที่กำหนดไว้ในพระราชกฤษฎีกาและร่างพระราชกฤษฎีกายังมีข้อบกพร่องเนื่องจากไม่ได้คำนวณต้นทุนรวมที่นักลงทุนต้องใช้จ่ายในการดำเนินโครงการและผลกำไรที่ได้รับเมื่อดำเนินโครงการลงทุนให้เสร็จสิ้นได้อย่างถูกต้องและครบถ้วน จึงส่งผลไม่เพียงแต่ทำให้ดึงดูดการลงทุนได้ยากเท่านั้น แต่ยังทำให้ราคาที่ดินพุ่งสูงขึ้นอย่างไม่สมเหตุสมผลอีกด้วย

ประการแรกเกี่ยวกับต้นทุนการลงทุนทั้งหมด

พระราชกฤษฎีกา 12/2024/ND-CP และร่างพระราชกฤษฎีกาไม่ได้รวมค่าใช้จ่ายทุกประเภทเข้าเป็นค่าใช้จ่ายทั้งหมดที่นักลงทุนต้องชำระเพื่อดำเนินโครงการ ระเบียบดังกล่าวคำนวณเฉพาะค่าใช้จ่ายในการลงทุนพัฒนาที่ดินเท่านั้น โดยไม่รวมค่าใช้จ่ายเบื้องต้นที่นักลงทุนต้องชำระเพื่อมีที่ดินเพื่อดำเนินโครงการ ซึ่งก็คือ “ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน” (เว้นแต่นักลงทุนที่ดำเนินโครงการจะได้รับการยกเว้นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินจากรัฐบาล มิฉะนั้นจะไม่ถูกคำนวณ) และดอกเบี้ยเงินกู้ “สิ่งนี้ไม่สมเหตุสมผล” สมาคมผู้ประเมินราคาได้แสดงความคิดเห็น

ประการที่สอง เรื่องผลกำไร

ในพระราชกฤษฎีกาและทั้งสองทางเลือกของร่างพระราชกฤษฎีกา: กำไรจะคำนวณจากต้นทุนการพัฒนาที่ดินเท่านั้น ไม่ได้คำนวณจากต้นทุนทั้งหมด (ดังที่กล่าวไว้ข้างต้น) ที่นักลงทุนใช้จ่าย (รวมค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน + ต้นทุนการพัฒนาที่ดิน + ต้นทุนทางธุรกิจ) เป็นการประเมินต่ำเกินไป ไม่ปฏิบัติตามหลักการกำหนดราคา: ราคาจะต้องครอบคลุมต้นทุนการผลิตและทางธุรกิจและมีกำไร (ไม่สอดคล้องกับวิธีการคำนวณกำไรของวิธีส่วนเกิน ซึ่งคือกำไรที่คำนวณจากมูลค่าทรัพย์สิน) และปฏิเสธหลักการ "มูลค่าเงินในอนาคต" นั่นคือ เมื่อนักลงทุนมีเงินลงทุนในสาขาใดสาขาหนึ่ง เขาจะต้องคาดหวังว่าจะมีกำไรที่คาดหวังได้ รวมถึงการฝากเงินในธนาคารเพื่อรับดอกเบี้ย

สำหรับตัวเลือกที่ 1: ร่างกฎหมายทำให้เกิดความสับสนระหว่างกำไรที่นักลงทุนได้รับและต้นทุนที่นักลงทุนต้องชำระเพื่อดำเนินโครงการ (ร่างกฎหมายกำหนดว่า กำไรรวมถึงต้นทุนทุน) เนื่องจากกำไรคือจำนวนเงินที่นักลงทุนได้รับ ต้นทุนทุนคือจำนวนเงินที่นักลงทุนต้องจ่ายให้กับ "ผู้จัดหาทุน"

ต้นทุนของเงินทุนนั้นโดยพื้นฐานแล้วคืออัตราดอกเบี้ยของเงินที่นักลงทุนกู้ยืมและต้องจ่ายให้แก่ผู้ให้กู้ มันคือกำไรของผู้ให้กู้ แต่เป็นต้นทุนของผู้กู้ยืม และแน่นอนว่านักลงทุนไม่ได้รับผลประโยชน์จากต้นทุนทางการเงินนี้แต่จะต้องจ่าย และรวมอยู่ในโครงสร้างของต้นทุนการผลิตและธุรกิจ

สำหรับตัวเลือกที่ 2: กำไรของนักลงทุนจะคำนวณจากต้นทุนการพัฒนาเท่านั้น ไม่ได้คำนวณจากต้นทุนรวม ซึ่งจะไม่คำนวณอย่างถูกต้องและครบถ้วนตามที่วิเคราะห์ไว้ข้างต้น

จากข้อบกพร่องข้างต้น สมาคมประเมินค่าทรัพย์สินเวียดนามขอแนะนำให้คำนวณต้นทุนทั้งหมดในการคำนวณผลกำไรสำหรับนักลงทุนอย่างถูกต้องและครบถ้วน ซึ่งรวมถึงต้นทุนดังต่อไปนี้: ต้นทุนรวม (1) = ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน + ต้นทุนการพัฒนาและต้นทุนทางธุรกิจ

กำไรของนักลงทุนจะคำนวณโดยสูตร: กำไรของนักลงทุน = เปอร์เซ็นต์ x ต้นทุนรวม (1)

เสนอเพิ่มองค์ประกอบ “กำไรของนักลงทุน”

ก่อนหน้านี้ สหพันธ์การค้าและอุตสาหกรรมเวียดนาม (VCCI) ยังได้ให้ความเห็นเกี่ยวกับร่างพระราชกฤษฎีกาควบคุมราคาที่ดินด้วย

ตาม VCCI มาตรา 6.3 ของร่างกฎหมายกำหนดสูตรสำหรับการกำหนดรายได้สุทธิเฉลี่ยต่อปี (= รายได้เฉลี่ยต่อปี - ต้นทุนเฉลี่ยต่อปี) ตามการสะท้อนขององค์กร กฎหมายนี้ไม่สมเหตุสมผลเพราะไม่ได้คำนึงถึงปัจจัยของ "กำไรของนักลงทุน" (ปัจจัยนี้ไม่อนุญาตให้หักออก) การไม่กำหนดกำไรของนักลงทุนจะไม่รับประกันความยุติธรรมในวิธีการที่นำมาใช้ เพราะเมื่อเทียบกับสูตรแล้ว นักลงทุนจะลงทุนและแสวงหาผลประโยชน์โดยไม่ได้รับผลกำไร ส่วนเกินทั้งหมดจากการแสวงหาผลประโยชน์จากสถานะปัจจุบันของการก่อสร้างบนที่ดินตลอดระยะเวลาเช่าที่ดินทั้งหมด (ชำระครั้งเดียว) ของแปลงที่ดินจะจ่ายให้รัฐ โดยไม่รวมภาษีเงินได้นิติบุคคล

กฎเกณฑ์ดังกล่าวไม่สอดคล้องกับทฤษฎีการกำหนดความแตกต่างของค่าเช่าที่ดิน เนื่องจากจะเพิ่มความแตกต่างของราคาที่ดินในแปลงที่ดินเมื่อใช้การคำนวณรายได้ร่วมกับการคำนวณส่วนเกิน (หากมีข้อมูลการวางแผนเดียวกัน) ดังนั้นขอแนะนำให้หน่วยงานร่างเพิ่มปัจจัย "กำไรของนักลงทุน" ลงในสูตรข้างต้น

ข้อ 7.3.a ของร่างกฎหมายกำหนดว่าต้นทุนการลงทุนก่อสร้างเพื่อกำหนดราคาที่ดินโดยใช้วิธีส่วนเกิน ได้แก่ ต้นทุนการก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิค โครงสร้างพื้นฐานทางสังคม การก่อสร้างที่อยู่อาศัย งานก่อสร้างอื่น ๆ ค่าอุปกรณ์ ค่าที่ปรึกษาการลงทุนก่อสร้าง ค่าใช้จ่ายในการจัดการโครงการ และรายการต้นทุนอื่นๆ ตามที่กำหนดไว้ในอัตราทุนการลงทุน

ตามการสะท้อนขององค์กร ข้อบังคับนี้ปิดอยู่ ค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ที่ไม่ได้ระบุไว้ใช้ได้เฉพาะกรณีที่ใช้อัตราเงินทุนการลงทุน เช่น ค่าใช้จ่ายฉุกเฉินสำหรับปริมาณงานที่เกิดขึ้นและปัจจัยเงินเฟ้อราคาในระหว่างการดำเนินโครงการ ค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยเงินกู้ ต้นทุนการก่อสร้างงานชั่วคราว งานที่ให้บริการการก่อสร้าง ประกันภัย ... ดังนั้น VCCI จึงได้เสนอให้หน่วยงานร่างเพิ่มเติมค่าใช้จ่ายดังกล่าวข้างต้น

นอกจากนี้ ตาม VCCI ข้อ 7.3.b ของร่างกฎหมายยังกำหนดให้ค่าใช้จ่ายทางธุรกิจต้องคำนวณเป็นเปอร์เซ็นต์ของรายได้ตามระดับทั่วไปในท้องถิ่น ตามที่ธุรกิจต่างๆ ระบุ บทบัญญัตินี้ไม่ชัดเจนและไม่เหมาะสม

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ต้นทุนทางธุรกิจ เช่น ค่าโฆษณา การขาย และค่าดำเนินการ มีความแตกต่างกันอย่างมากในแต่ละสาขา จึงทำให้ยากที่จะกำหนดระดับร่วมในระดับท้องถิ่น

ยิ่งไปกว่านั้น การแบ่งเขต “พื้นที่ส่วนกลางของท้องถิ่น” ก็ไม่เหมาะสมเช่นกัน โดยเฉพาะในกรณีของโครงการที่ตั้งอยู่ในท้องถิ่นที่ยังไม่มีการพัฒนาและไม่มีโครงการขนาดใหญ่จำนวนมาก พื้นที่ส่วนกลางของท้องถิ่นอาจไม่เหมาะสมสำหรับโครงการนั้น

ข้อ 7.3.c ของร่างกฎหมายกำหนดวิธีการคำนวณผลกำไรของผู้ลงทุนตามสองทางเลือก ตามคำติชมของธุรกิจ วิธีการคำนวณทั้งสองวิธีข้างต้นไม่สมเหตุสมผลเนื่องจากไม่สามารถคำนวณผลกำไรของโครงการทั้งหมดตามวิธีการส่วนเกินสำหรับผู้ลงทุนได้ครบถ้วน

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง กฎหมายกำหนดให้คำนวณกำไรจากต้นทุนการลงทุนก่อสร้างเท่านั้น ซึ่งหมายถึงกำไรจากขั้นตอนการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ (การลงทุนพัฒนาที่ดิน) เท่านั้น ไม่ใช่กำไรจากทั้งโครงการ

กฎระเบียบดังกล่าวไม่สอดคล้องกับหลักการกำหนดราคา เนื่องจากราคาจะต้องครอบคลุมต้นทุนการผลิตและธุรกิจและสร้างกำไร กฎระเบียบดังกล่าวยังปฏิเสธหลักการ “มูลค่าเงินตามเวลา” (เนื่องมาจากต้นทุนโอกาส เงินเฟ้อ และความเสี่ยง) และหลักการ “มูลค่าเงินในอนาคต” (กล่าวคือ เมื่อลงทุนในสาขาใดก็ตาม จะต้องคาดหวังผลกำไรที่คาดหวังไว้ รวมถึงเงินฝากธนาคารด้วย)

ในความเป็นจริง ต้นทุนที่นักลงทุนต้องเสียไป (ต้นทุนรวม) คือต้นทุนที่สมเหตุสมผลทั้งหมดที่นักลงทุนต้องเสียไปเพื่อให้โครงการเสร็จสมบูรณ์ (จนกว่าจะก่อตั้งบริษัทได้) ต้นทุนรวมจะต้องรวมค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน (หรือมูลค่าที่ดิน) - ต้นทุนการลงทุนเริ่มต้นที่นักลงทุนต้องเสียไปเพื่อปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินต่อรัฐ

ทั้งนี้ หากไม่คำนวณต้นทุนประเภทนี้ อาจถือได้ว่าผู้ลงทุนต้องชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน 2 ครั้ง คือ ครั้งแรกเมื่อไม่รวมอยู่ในต้นทุนที่ไม่รวมในการกำหนดราคาที่ดิน (ตามข้อบังคับฉบับนี้) และอีก 2 ครั้งเมื่อต้องชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน (แต่ไม่หักเป็นต้นทุนประเภทหนึ่ง)

ดังนั้น จึงขอแนะนำให้หน่วยงานร่างแก้ไขระเบียบในทิศทางที่คำนวณกำไรโดยอิงจากต้นทุนรวมที่นักลงทุนต้องใช้จ่ายเพื่อให้โครงการเสร็จสมบูรณ์จนกว่าจะขายผลิตภัณฑ์ได้เพื่อสร้างรายได้ ต้นทุนรวมดังกล่าวต้องรวมต้นทุนการลงทุนก่อสร้าง ต้นทุนธุรกิจ และค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ซึ่งเป็นต้นทุนการลงทุนเริ่มต้นที่นักลงทุนต้องใช้จ่ายเพื่อปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินที่มีต่อรัฐ

มาตรา 4.2.d ของร่างกฎหมายกำหนดเกี่ยวกับการกำหนดราคาที่ดินสำหรับการจัดสรรที่ดินและการเช่าที่ดินตามความคืบหน้าของการชดเชย การสนับสนุน และการย้ายถิ่นฐานใหม่ตามมาตรา 257.2.c ของกฎหมายที่ดินปี 2024

ตามที่ภาคธุรกิจต่างๆ กล่าวไว้ เวลาในการกำหนดราคาที่ดินควรใช้เฉพาะในเวลาที่มีการเคลียร์พื้นที่และส่งมอบที่ดินเพื่อการลงทุนเท่านั้น

ในความเป็นจริง มีบางกรณีที่จัดสรรที่ดินไว้น้อยเกินไปจนไม่สามารถลงทุนได้ ดังนั้นไม่ควรกำหนดเวลาในการประเมินราคาที่ดิน หากใช้กฎเกณฑ์ดังกล่าว จะเกิดขั้นตอนที่ไม่จำเป็นขึ้น และต้องเลือกใช้วิธีการกำหนดราคาแบบไม่สอดคล้องกัน เนื่องจากมีการจัดสรรพื้นที่ที่ดินไม่เพียงพอต่อการลงทุน หรือพื้นที่ที่วางแผนไว้ไม่ก่อให้เกิดรายได้

จึงควรกำหนดให้มีการกำหนดวิธีการคำนวณส่วนเกินจากพื้นที่โครงการทั้งหมดตามแบบก่อสร้างรายละเอียดหรือแบบแปลนหลักจนถึงเวลาประเมินราคาที่ดิน โดยจัดสรรตามอัตราส่วนพื้นที่ต่อพื้นที่ที่ส่งมอบ

ทีเอ็ม

ที่มา: https://www.nguoiduatin.vn/du-thao-nghi-dinh-ve-gia-dat-bo-quen-nhieu-chi-phi-cua-doanh-nghiep-a662784.html