การกำหนดราคาที่ดินโดยอาศัยหลักตลาดถือเป็นก้าวที่สำคัญ

ส่งเสริมหลักการตลาด

ตามที่ผู้เชี่ยวชาญของ Savills กล่าวไว้ กฎหมายที่ดินของเวียดนามปี 2024 นำการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญมาสู่หลักการในการประเมินมูลค่าที่ดิน โดยมุ่งเน้นไปที่การประเมินมูลค่าที่ดินตามหลักตลาด ซึ่งจะช่วยเพิ่มความโปร่งใสและสภาพคล่องให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์

ก่อนหน้านี้ การประเมินราคาที่ดินจะถูกควบคุมตามหลักการวัตถุประสงค์และระยะเวลาการใช้ที่ดิน และ "ตามราคาที่ดินที่ประกาศใช้ในตลาด" ซึ่งเก็บจากราคาประมูลและจากการใช้ที่ดิน อย่างไรก็ตาม กฎหมายที่ดินฉบับใหม่เน้นที่หลักการตลาด ซึ่งหมายความว่าราคาที่ดินที่กำหนดจะสะท้อนมูลค่าตลาดที่แท้จริงของที่ดิน

มูลค่าตลาด ตามที่กำหนดโดย International Valuation Standards Council (IVSC) คือ "มูลค่าตลาดของทรัพย์สิน คือ ราคาประมาณการที่ทรัพย์สินจะถูกขาย ณ เวลาและสถานที่ประเมินราคา ระหว่างผู้ซื้อที่เต็มใจและผู้ขายที่เต็มใจในการทำธุรกรรมที่เป็นอิสระและมีข้อมูลครบถ้วน โดยที่คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายดำเนินการอย่างรู้เท่าทัน รอบคอบ และไม่มีการบังคับ"

การเปลี่ยนแปลงกฎหมายใหม่ส่งเสริมหลักการตลาด

นางสาวเจียง ให้ความเห็นว่ามูลค่าตลาดสะท้อนถึงความเข้าใจของทั้งผู้ซื้อและผู้ขายในตลาดได้อย่างชัดเจน ซึ่งในเวลานั้น ที่ดินจะถูกจัดสรรให้กับนักลงทุนที่ยินดีจ่ายในราคาสูงสุด แนวทางนี้จะช่วยส่งเสริมการจัดสรรที่ดินและการใช้ที่ดินอย่างมีประสิทธิภาพมากขึ้น

ในอนาคตเมื่อฐานข้อมูลราคาที่ดินเสร็จสมบูรณ์ ข้อมูลการซื้อและขายจะถูกเปิดเผยต่อสาธารณะ ในเวลานี้ผู้ซื้อและผู้ขายสามารถเข้าถึงเพื่อค้นหาข้อมูลการทำธุรกรรม จากนั้นจะมีการรับรู้ที่ชัดเจน ช่วยเพิ่มความโปร่งใสให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์ นอกจากนี้ การซื้อและขายอสังหาริมทรัพย์จะเกิดขึ้นได้ง่ายขึ้น ช่วยเพิ่มสภาพคล่องให้กับตลาด

วิธีการประเมินค่า

ต่างจากกฎหมายฉบับก่อนหน้าที่ขาดกฎเกณฑ์ที่ชัดเจน มาตรา 158 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 ยังได้กำหนดกฎเกณฑ์โดยละเอียดเกี่ยวกับวิธีการประเมินราคา ตลอดจนกรณีและเงื่อนไขในการใช้แต่ละวิธีอีกด้วย

ในส่วนของวิธีการประเมินราคา กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2566 กำหนดวิธีการประเมินราคาไว้ 5 วิธี คือ การเปรียบเทียบ การหักลดหย่อน รายได้ ส่วนเกิน และค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดิน กฎหมายที่ดินฉบับแก้ไขกำหนดวิธีการประเมิน 4 วิธี โดยวิธีการหักลดหย่อนถือเป็นกรณีพิเศษของวิธีการประเมินราคา โดยวิธีการประเมินราคาโครงการพัฒนาที่นิยมใช้กัน 2 วิธี คือ วิธีการเปรียบเทียบโดยตรงและวิธีการส่วนเกิน

การเปรียบเทียบโดยตรงนั้นทำได้โดยการเปรียบเทียบราคาซื้อขายของอสังหาริมทรัพย์ที่คล้ายคลึงกันในตลาดเพื่อกำหนดมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ที่จะประเมิน วิธีนี้เหมาะสำหรับอสังหาริมทรัพย์ประเภททาวน์เฮาส์หรืออพาร์ตเมนต์ที่มีข้อมูลการซื้อขายจำนวนมาก อสังหาริมทรัพย์ที่เปรียบเทียบได้นั้นมีความคล้ายคลึงกันมาก จึงช่วยลดความลำเอียงในการปรับเปลี่ยน

นางสาว Do Thi Thu Giang ผู้อำนวยการฝ่ายบริการที่ปรึกษา Savills HCMC

นอกจากนี้ วิธีการนี้ยังง่าย เข้าใจง่าย และประหยัดเวลา อย่างไรก็ตาม วิธีการนี้ยังมีจุดอ่อนอยู่บ้าง คือ ข้อมูลที่จำกัดและความแม่นยำของข้อมูลเป็นข้อจำกัดที่สำคัญที่สุด นอกจากนี้ วิธีการนี้ยังต้องมีขั้นตอนการปรับเปลี่ยน ซึ่งผู้ประเมินอาจต้องเป็นผู้ตัดสินใจเอง โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับทรัพย์สินที่จะประเมินมูลค่าเป็นโครงการพัฒนาแบบผสมผสาน การค้นหาทรัพย์สินที่คล้ายคลึงกันนั้นยากมากหรืออาจเป็นไปไม่ได้เลย เนื่องจากองค์ประกอบการใช้ที่ดินแต่ละประเภทมีความแตกต่างกัน

วิธีประเมินมูลค่าคงเหลือจะประเมินศักยภาพในการพัฒนาโครงการ โดยจะประเมินจากรายได้และหักค่าใช้จ่ายเพื่อกำหนดมูลค่าที่ดินส่วนเกิน เมื่อทำการประเมินมูลค่าโดยใช้วิธีนี้ ผู้ประเมินจะประเมินความเป็นไปได้และผลกำไรของโครงการด้วย ซึ่งจะช่วยสนับสนุนกระบวนการตัดสินใจลงทุน

วิธีนี้ช่วยให้ผู้พัฒนาสามารถวิเคราะห์สถานการณ์การพัฒนาต่างๆ เพื่อกำหนดแผนการใช้ที่ดินที่เหมาะสมที่สุดซึ่งให้คุณค่าสูงสุด หรือที่เรียกว่าการใช้ประโยชน์สูงสุดและดีที่สุด แม้จะมีข้อดีมากมาย แต่การใช้วิธีการแบบเหลือใช้นั้นต้องใช้การสร้างแบบจำลองทางการเงินที่ซับซ้อนและความเชี่ยวชาญทางการเงิน รวมถึงต้องมีความเข้าใจอย่างถ่องแท้เกี่ยวกับการคาดการณ์ตลาดของราคาขายและต้นทุน ตลอดจนแผนการพัฒนาโครงการ ซึ่งทำให้การใช้วิธีการแบบเหลือใช้นั้นใช้เวลานานเนื่องจากต้องรวบรวมข้อมูลตลาดจำนวนมาก

ปัญหาสำคัญประการหนึ่งของแบบจำลองการประเมินมูลค่าที่ดินคือการพึ่งพาสมมติฐาน ซึ่งทำให้ผลการประเมินมูลค่าได้รับอิทธิพลอย่างมากจากตัวแปรต่างๆ เช่น การคาดการณ์รายได้ การประมาณต้นทุน และระยะเวลาของโครงการ วิธีการประเมินมูลค่าแต่ละวิธีมีข้อดีและข้อเสียที่แตกต่างกัน จึงต้องใช้แนวทางที่สมดุลเมื่อต้องปรับมูลค่า

ผู้เชี่ยวชาญของ Savills กล่าวว่า การปรับราคาที่ดินให้สะท้อนมูลค่าตลาดจะช่วยเพิ่มประสิทธิภาพ ความโปร่งใส และสภาพคล่องของตลาดอสังหาริมทรัพย์ นอกจากนี้ ราคาชดเชยสำหรับการเคลียร์พื้นที่สำหรับโครงการจะเพิ่มขึ้นด้วย ซึ่งจะส่งผลให้ต้นทุนการลงทุนเริ่มต้นทั้งหมดของโครงการพัฒนาเพิ่มขึ้น ซึ่งมีแนวโน้มที่จะส่งผลให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ของโครงการเพิ่มขึ้นเพื่อให้มั่นใจว่านักลงทุนจะได้รับกำไร

นอกจากนี้ ภาษีเงินได้จากการโอนสิทธิการใช้ที่ดินยังเพิ่มขึ้น เพราะคิดตามมูลค่าตลาด ช่วยเพิ่มรายได้งบประมาณแผ่นดิน ส่งผลให้มีเงินทุนเพิ่มสำหรับพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน

“กฎหมายที่ดินปี 2024 นำมาซึ่งการเปลี่ยนแปลงครั้งสำคัญต่อการประเมินมูลค่าที่ดินในเวียดนาม ส่งเสริมประสิทธิภาพ ความโปร่งใส และวิธีการประเมินมูลค่าที่ดินที่ยืดหยุ่นและตอบสนองได้ดีกว่า กฎหมายใหม่นี้มุ่งหวังที่จะปรับปรุงกระบวนการประเมินมูลค่าที่ดิน โดยปรับราคาให้สอดคล้องกับตลาดและขยายอำนาจการตัดสินใจในท้องถิ่น ซึ่งเป็นประโยชน์ต่อทั้งตลาดและงบประมาณของรัฐ” นางเกียงกล่าว

ที่มา: https://www.congluan.vn/xac-dinh-gia-dat-theo-nguyen-tac-thi-truong-la-mot-buoc-tien-dac-bie-quan-trong-trong-luat-dat-dai-2024-post296664.html