แรงผลักดัน ด้านเศรษฐกิจ
ในการประชุม Autumn Real Estate Forum ครั้งแรก ซึ่งจัดขึ้นในช่วงเช้าของวันที่ 28 กันยายน ดร. Can Van Luc ผู้เชี่ยวชาญด้านเศรษฐกิจ ประเมินว่า ในช่วงปีที่ผ่านมา ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีความยากลำบากมาก แต่เป็นปัญหาทั่วไปของเศรษฐกิจ
อย่างไรก็ตามในปัจจุบันเศรษฐกิจของเวียดนามกำลังเติบโตอย่างแข็งแกร่งซึ่งจะสนับสนุนให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ขยายตัว
ดร.คาน วัน ลุค ผู้เชี่ยวชาญด้านเศรษฐกิจ (ภาพ: RT)
เมื่อวิเคราะห์เพิ่มเติม ดร.คาน วัน ลุค กล่าวว่า ในด้านเศรษฐกิจมหภาค เศรษฐกิจโลก และเวียดนามเริ่มแสดงสัญญาณการฟื้นตัว และปี 2024 - 2025 จะดีขึ้น
องค์กรระหว่างประเทศต่างเห็นพ้องกันว่าเศรษฐกิจปีนี้จะยากลำบาก แต่ปีหน้าจะสดใสขึ้น โดยคาดการณ์ว่าเศรษฐกิจเวียดนามในปี 2023 จะเติบโต 5-5.5% และในปี 2024 คาดว่าจะเติบโตประมาณ 6.5%
“นี่คือระดับปกติที่สุด เมื่อเราคำนวณปัจจัยกระตุ้นการเติบโตใหม่ในการประชุมกับ สภานิติบัญญัติแห่งชาติ หากทุกอย่างเป็นไปด้วยดี เราจะสามารถเติบโตได้เพิ่มอีก 0.4 ถึง 0.7 เปอร์เซ็นต์ต่อปี” นายลุคกล่าว
ดร.คาน วัน ลุค ระบุว่า เศรษฐกิจในไตรมาสที่ 3 ของปีนี้อาจเติบโตได้เกือบ 6% และในไตรมาสที่ 4 อาจเติบโตได้ประมาณ 7.5% ซึ่งแสดงให้เห็นว่าเวียดนามกำลังฟื้นตัวได้ดีขึ้นในแต่ละไตรมาสเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า ในทำนองเดียวกัน จีนและประเทศอื่นๆ ในเอเชียก็มีแนวโน้มการเติบโตที่ดีเช่นกัน
การส่งออกและการผลิตภาคอุตสาหกรรมของเวียดนามเริ่มปรับตัวดีขึ้น แม้ว่าการส่งออกโดยรวมจะยังคงลดลง แต่ก็ค่อยๆ ลดลง การผลิตภาคอุตสาหกรรมกำลังฟื้นตัว ในเดือนมกราคม ดัชนีอยู่ที่ -10% และตอนนี้อยู่ที่ -0.47% เท่านั้น
ในส่วนของการเบิกจ่ายการลงทุนภาครัฐแม้จะยังมีอุปสรรคหลายประการแต่ปีนี้กลับเพิ่มสูงขึ้นอย่างมาก โดยมีการเบิกจ่ายเฉลี่ยร้อยละ 95 เพิ่มขึ้นจากช่วงเวลาเดียวกันร้อยละ 25-30 คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 1.5-2 ของการเติบโตเพิ่มเติมในปัจจุบัน
การดึงดูดการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศกำลังฟื้นตัว โดยในช่วงปลายเดือนกรกฎาคมยังคงเป็นลบ แต่ล่าสุด ณ สิ้น 9 เดือนของปี 2566 ทุนจดทะเบียนอยู่ที่ 20.2 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ เพิ่มขึ้น 7% ขณะที่การเบิกจ่าย FDI เพิ่มขึ้น 2.2% ขณะที่คาดการณ์ว่าการดึงดูด FDI ของโลกจะอยู่ที่ประมาณ 10% นายลุคกล่าวว่าการเติบโตนี้มีค่ามาก
ปัจจุบันอัตราเงินเฟ้อโลกมีแนวโน้มลดลง โดยเฉลี่ยอยู่ที่ 8.4% และคาดการณ์ว่าจะอยู่ที่ 5 – 5.5% ภายในสิ้นปีนี้ และ 3 – 3.5% ภายในสิ้นปี 2567
ในเวียดนาม อัตราเงินเฟ้อมีแนวโน้มลดลงอย่างต่อเนื่อง แม้ว่าเดือนตุลาคมอาจเพิ่มขึ้นเล็กน้อยเนื่องจากปัจจัยตามฤดูกาล เช่น ราคาพลังงานและอาหาร แต่แนวโน้มหลักคือการลดลง ซึ่งสร้างเงื่อนไขที่เอื้ออำนวยให้ธนาคารดำเนินนโยบายการเงินที่ผ่อนคลาย
โดยพื้นฐานแล้ว การจัดการอัตราดอกเบี้ยอยู่ในระดับคงที่ คาดว่าจะเริ่มลดลงตั้งแต่ไตรมาสที่ 3 ของปี 2024 ในประเทศในเอเชียและยุโรป อัตราดอกเบี้ยการดำเนินงานของเวียดนามลดลงโดยทั่วไป 2% ในช่วง 4 เดือนที่ผ่านมา อัตราดอกเบี้ยระหว่างธนาคารลดลงค่อนข้างต่ำ แสดงให้เห็นว่าสภาพคล่องของธนาคารค่อนข้างมาก ดึงดูดเงินเพื่อควบคุมตลาด
ปริมาณเงินหมุนเวียนเริ่มเพิ่มขึ้นอีกครั้งตั้งแต่เดือนมีนาคม 2023 และเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ปริมาณเงินเพิ่มขึ้นมากกว่า 6% เมื่อเงินหมุนเวียนเร็วขึ้น จะช่วยส่งเสริมให้ธุรกิจและประชาชนมีเงินทุนมากขึ้น
ส่วนอัตราแลกเปลี่ยนเมื่อเทียบกับดอลลาร์สหรัฐฯ ดองอ่อนค่าลงราว 3% นายลุค กล่าวว่า ไม่ใช่เรื่องน่ากังวล เพราะเมื่อธนาคารกลางสหรัฐ (เฟด) หยุดขึ้นอัตราดอกเบี้ย ดอลลาร์สหรัฐก็จะแข็งค่าขึ้นได้ยาก จึงคาดการณ์ว่าภายในสิ้นปี 2566 อัตราแลกเปลี่ยนจะแข็งค่าขึ้นเพียง 3-3.5% เท่านั้น
“ในความเห็นของผม เงินเฟ้อปีนี้ไม่น่าเป็นห่วง เงินเฟ้อปีหน้าก็คงไม่ต่างกัน เพียงแต่จะต่ำกว่า 4% เท่านั้น” นายลุคกล่าว
ปัจจัยที่ส่งผลต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์
ดร. คาน วัน ลุค กล่าวถึงกลไกนโยบายว่า นโยบายสำคัญบางประการส่งผลกระทบอย่างมากต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ ตัวอย่างเช่น นโยบายการเงินกำลังเปลี่ยนจากนโยบาย “เข้มงวดและมั่นคง” เป็นนโยบาย “ยืดหยุ่นและผ่อนปรน”
นโยบายสำคัญบางประการส่งผลกระทบอย่างมากต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ (ภาพ: DP)
โดยเฉพาะอย่างยิ่งธนาคารแห่งรัฐเวียดนาม (SBV) ยังได้ลดอัตราดอกเบี้ยการดำเนินงานลง 4 เท่า และระดับอัตราดอกเบี้ยก็ค่อยๆ ลดลง นอกจากนี้ ยังมีการดำเนินนโยบายต่างๆ มากมายเพื่อช่วยเหลือธุรกิจและประชาชน เช่น การปรับโครงสร้างหนี้ การต่ออายุหนี้ เป็นต้น
นายลุคประเมินว่ามีนโยบายด้านการเงินและตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่เคยมีมาก่อน โดยในช่วงเวลาเพียง 1 เดือน มีนโยบาย 4 ฉบับที่ผ่านความเห็นชอบ เช่น พระราชกฤษฎีกา 08 มติ 33 พระราชกฤษฎีกา 10 และโครงการบ้านพักอาศัย 1 ล้านยูนิต...
และไม่เคยมีมาก่อนเลยที่เรามีโอกาสได้แก้ไขกฎหมายมากมายในเวลาเดียวกันกับที่เป็นอยู่ตอนนี้ ไม่ว่าจะเป็นกฎหมายที่ดิน กฎหมายที่อยู่อาศัย กฎหมายการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กฎหมายสถาบันสินเชื่อ กฎหมายการประมูล และกฎหมายการเสนอราคา
โดยเฉพาะอย่างยิ่ง นโยบายการคลังยังคงขยายตัวต่อไปเพื่อช่วยเหลือประชาชนและธุรกิจ ตลอดจนเลื่อนการจ่ายภาษีและลดค่าธรรมเนียม
“เราประเมินว่ามูลค่ารวมของมาตรการทางการเงินทั้งหมดอยู่ที่ประมาณ 200 ล้านล้านดองในมูลค่าตามมูลค่าจริง โดยมีมูลค่าจริงอยู่ที่ประมาณ 70-80 ล้านล้านดอง เห็นได้ชัดว่าขณะนี้เรามีนโยบายสนับสนุนตลาดที่แข็งแกร่งมากมาย” นายลุคกล่าว
ในส่วนของพันธบัตร ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์เริ่มกลับมาออกพันธบัตรอีกครั้ง มูลค่าการออกพันธบัตรลดลงน้อยกว่าช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยในช่วง 8 เดือนแรกของปีนี้ พันธบัตรทั้งตลาดออกประมาณ 132 ล้านล้านเหรียญ ลดลงประมาณ 44% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ต่ำกว่าการลดลงทั้งปีก่อน (47%)
เมื่อพิจารณาโครงสร้างการออกหุ้นกู้ พบว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีสัดส่วน 35% และสถาบันสินเชื่อมีสัดส่วน 41% แสดงให้เห็นว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีการออกหุ้นกู้มาแล้วและยังมีการออกหุ้นกู้อีก
“ที่สำคัญปัจจุบันอสังหาฯ ออกแล้วราว 47 ล้านล้านบาท เกือบเท่ากับทั้งปีก่อน แสดงว่าตลาดค่อยๆ ฟื้นตัว” นายลุคกล่าวเสริม
ในส่วนของความครบกำหนดนั้น จริงๆ แล้วไม่น่ากังวลคือสิ้นปีนี้ จุดครบกำหนดหลักๆ จะอยู่ที่เดือนมีนาคม 2024
ภาพรวมของฟอรั่ม (ภาพ: RT)
นายลุค กล่าวว่า ประเด็นนี้ไม่น่ากังวลมากนัก ยังคงอยู่ภายใต้การควบคุม โดยปัจจุบัน ธุรกิจต่างๆ ยังคงดำเนินการซื้อคืนและเลื่อนการชำระหนี้พันธบัตรอยู่
อย่างไรก็ตาม ในปี 2566 - 2567 ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะเผชิญกับความเสี่ยงและความท้าทายครั้งใหญ่ เช่น ความต้องการที่ลดลงและการเติบโตที่ชะลอตัว นอกจากนี้ ธุรกิจต่างๆ จะต้องเผชิญกับความยากลำบากมากมาย โดยเฉพาะการปรับโครงสร้างองค์กร
นอกจากนี้ ตลาดตราสารหนี้ภาคอสังหาริมทรัพย์ก็เริ่มฟื้นตัวบ้างแล้ว แต่ต้องใช้เวลาและไม่สามารถฟื้นตัวได้รวดเร็ว โดยเฉพาะความเชื่อมั่นของนักลงทุนที่ฟื้นตัวช้า ซึ่งถือเป็นปัจจัยสำคัญ
ดังนั้น นายลุคจึงแนะนำว่าเวียดนามควรเน้นที่การควบคุมอุปทานและอุปสงค์ ราคาตลาดอสังหาริมทรัพย์ แก้ปัญหาการละเมิดกฎหมายและปัญหาที่ค้างอยู่โดยเร็วเพื่อสร้างความเชื่อมั่นให้กับนักลงทุน และดำเนินนโยบายและมติที่ออกมาในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมาอย่างมีประสิทธิผล
สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ตลาดในปัจจุบันมีความยากลำบากมาก ธุรกิจต่างๆ จึงควรพูดคุยกันอย่างถูกต้องและแม่นยำเพื่อหาแนวทางแก้ไขร่วมกัน
“โดยเฉพาะอย่างยิ่ง เราต้องมุ่งมั่นที่จะชำระหนี้ ปรับโครงสร้างและกระจายผลิตภัณฑ์และแหล่งเงินทุน โปร่งใสในการบริหารจัดการ และจัดการความเสี่ยงให้ดีขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่ง อสังหาริมทรัพย์สีเขียวต้องได้รับความสนใจ เนื่องจากเป็นแนวโน้มที่หลีกเลี่ยงไม่ได้” นายลุคเน้นย้ำ
แหล่งที่มา
การแสดงความคิดเห็น (0)