การคาดเดาว่าญี่ปุ่นจะขึ้นอัตราดอกเบี้ยเป็นครั้งแรกในรอบ 17 ปีในฤดูใบไม้ผลิปีนี้ ส่งผลให้การลงทุนจากต่างชาติในอสังหาริมทรัพย์ในประเทศลดลงสู่ระดับต่ำสุดในรอบ 5 ปี
นโยบายอัตราดอกเบี้ยติดลบกำลังจะสิ้นสุดลง
กองทุนรวมเพื่อการลงทุนจากต่างประเทศได้ขายสินทรัพย์อสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ในญี่ปุ่นออกไปในไตรมาสสุดท้ายของปี 2566 บริษัท Mapletree Investments ของสิงคโปร์ได้ขายอาคารพาณิชย์ในโอซาก้าให้กับ Edion ผู้ค้าปลีกสินค้าอิเล็กทรอนิกส์ในราคา 5.4 หมื่นล้านเยน ส่วน Fortress Investment Group ของสหรัฐฯ ได้ขายโรงแรมรีสอร์ทในโอกินาวาให้กับกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ภายใต้บริษัทในเครือในราคาประมาณ 4 หมื่นล้านเยน
การลงทุนใหม่ของบริษัทต่างชาติลดลง 80% ในไตรมาสที่สี่ของปี 2566 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปี 2565 ตามข้อมูลของ CBRE บริษัทด้านการลงทุนและบริการด้านอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ที่ใหญ่ที่สุดในโลก ในช่วงเก้าเดือนแรกของปี 2566 ยอดขายอสังหาริมทรัพย์ของนักลงทุนต่างชาติเพิ่มขึ้นกว่าสองเท่าจากช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน อยู่ที่ 1.05 ล้านล้านเยน (7.1 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ) ขณะที่ยอดซื้อลดลงประมาณ 20% เหลือ 8.3 แสนล้านเยน
สำหรับปี 2566 ทั้งปี การลงทุนจากต่างชาติในอสังหาริมทรัพย์ของญี่ปุ่นลดลงประมาณ 30% เหลือ 1 ล้านล้านเยน (6.7 พันล้านดอลลาร์) ขณะที่ยอดขายอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นเป็นสองเท่าเป็นประมาณ 1.37 ล้านล้านเยน ถือเป็นยอดขายสุทธิเต็มปีแรกนับตั้งแต่ปี 2561
การขายอสังหาริมทรัพย์มีสาเหตุส่วนหนึ่งมาจากความสามารถของธนาคารกลางญี่ปุ่น (BOJ) ในการปรับนโยบายการเงิน คาซูโอะ อุเอดะ ผู้ว่าการ BOJ ได้ย้ำถึงความเป็นไปได้ที่ BOJ จะขึ้นอัตราดอกเบี้ยในฤดูใบไม้ผลินี้ ผู้เชี่ยวชาญระบุว่า BOJ ใกล้จะตัดสินใจยุตินโยบายอัตราดอกเบี้ยติดลบในเดือนเมษายน 2567 นักลงทุนกังวลว่าเมื่ออัตราดอกเบี้ยเริ่มปรับตัวสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว ต้นทุนการกู้ยืมจะเพิ่มขึ้นและทำให้ผลตอบแทนจากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ลดลง
ขายอาคาร
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศที่ซบเซาก็มีส่วนทำให้เกิดการเทขายเช่นกัน อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นและแนวโน้มการทำงานจากที่บ้านอย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้ราคาสำนักงานในสหรัฐอเมริกาและยุโรปลดลง นักลงทุนบางรายลดการขาดทุนด้วยการขายสินทรัพย์ก่อนกำหนดและทำกำไรจากสินทรัพย์ในญี่ปุ่น ซึ่งราคายังคงค่อนข้างสูงเมื่อเทียบกับตลาดอื่นๆ
นักลงทุนต่างชาติที่เคยผลักดันตลาดก่อสร้างสำนักงานในญี่ปุ่น ปัจจุบันเป็นกลุ่มแรกที่ขายอาคารสำนักงานออกไป เนื่องจากค่าเช่าลดลงจากอุปทานที่ล้นตลาดและอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น นักวิเคราะห์คาดการณ์ว่านักลงทุนต่างชาติจะยังคงขายอสังหาริมทรัพย์ในญี่ปุ่นต่อไปจนถึงปี 2567
กองทุนความมั่งคั่งแห่งชาติสิงคโปร์ (GIC) ได้เริ่มกระบวนการขายหุ้นส่วนใหญ่ในอาคารสูงระฟ้าชิโอโดเมะ ซิตี้ เซ็นเตอร์ ในกรุงโตเกียวเมื่อฤดูร้อนที่ผ่านมา แต่ยังไม่แน่ชัดว่าจะขายได้ดีแค่ไหน ผลตอบแทนประจำปีของ GIC ในช่วงห้าปีจนถึงเดือนมีนาคม 2566 อยู่ที่ 3.7% ซึ่งต่ำที่สุดนับตั้งแต่ปี 2559 เนื่องจากราคาสำนักงานในสหรัฐอเมริกาและยุโรปลดลง GIC จึงขายอสังหาริมทรัพย์ในญี่ปุ่นซึ่งมีราคาสูงกว่า เพื่อชดเชยการขาดทุนดังกล่าว
อาคารสำนักงานถือเป็นหัวใจสำคัญของตลาดการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ของญี่ปุ่น โดยคิดเป็นสัดส่วนประมาณ 40% ของพอร์ตการลงทุนในกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ของญี่ปุ่น ตามข้อมูลของสมาคมหลักทรัพย์ด้านอสังหาริมทรัพย์ แม้ว่าความต้องการอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นๆ เช่น ที่อยู่อาศัยและโรงแรมจะยังคงแข็งแกร่ง แต่ตลาดสำนักงานที่อ่อนแอกำลังสร้างความยากลำบากให้กับนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์บางราย
ปริมาณธุรกรรมสำหรับอาคารสำนักงานได้รับผลกระทบอย่างหนัก โดยลดลงร้อยละ 40 เหลือ 1.08 ล้านล้านเยน ซึ่งเป็นระดับต่ำสุดนับตั้งแต่ปี 2012 ตามข้อมูลของ Nikkei Asia อัตราพื้นที่ว่างของสำนักงานในโตเกียวแตะระดับสูงสุดในรอบ 11 ปี แม้ว่าราคาค่าเช่าจะลดลงร้อยละ 30 เมื่อเทียบกับสี่ปีที่แล้วก็ตาม
นักลงทุนต่างชาติให้ความสนใจอสังหาริมทรัพย์ญี่ปุ่นเป็นอย่างมาก เนื่องจากต้นทุนการกู้ยืมที่ต่ำอันเนื่องมาจากนโยบายการเงินแบบผ่อนคลายอย่างยิ่งของธนาคารกลางญี่ปุ่น (BOJ) อย่างไรก็ตาม แนวโน้มอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นในฤดูใบไม้ผลิปีนี้กำลังสร้างความกังวลให้กับตลาด จากผลสำรวจของ Mitsubishi UFJ Trust and Banking พบว่าในปี 2019 นักลงทุนต่างชาติ 89% ระบุว่าพวกเขามีมุมมองเชิงบวกหรือค่อนข้างมั่นใจต่ออสังหาริมทรัพย์ญี่ปุ่น แต่ปัจจุบันลดลงเหลือ 28%
ชิสุขสันต์
แหล่งที่มา
การแสดงความคิดเห็น (0)