Почему многие люди стремятся купить недвижимость без красной книги?

Г-н Нгуен Ван Туан, брокер по недвижимости в Хайзыонге , рассказал, что с конца 2023 года многие инвесторы неожиданно обратились к нему с просьбой помочь им найти и купить земельные участки без «красной книги», но без споров и нарушений. Обычно такие участки стоят гораздо дешевле других, но купля-продажа будет осуществляться по рукописным документам.

« Многие сельские районы Хайзыонга теперь урбанизированы, и цены на землю в некоторых местах достигают почти 20 миллионов донгов за квадратный метр. Между тем, участки земли в том же месте, но без красной книги, стоят всего лишь вдвое дешевле, а то и втрое», — сказал г-н Туан.

Г-н Туан привел в пример участок земли площадью более 200 квадратных метров, не имеющий Красной книги, в районе Камзянг (Хайзыонг), который в настоящее время продаётся по цене около 7 миллионов донгов за квадратный метр. В то же время, примерно в 500 квадратных метрах от него, другой участок земли, имеющий Красную книгу, продаётся по цене 14–15 миллионов донгов за квадратный метр.

В ожидании пересмотра Земельного закона многие люди стремятся купить землю без земельной книги. (Иллюстрация: Труд)

Объясняя, почему в последнее время многие люди стремятся купить землю без красной книги, г-н Туан сказал, что это связано с психологией ожидания вступления в силу пересмотренного Закона о земле, который сделает выдачу красных книг более удобной.

« Увеличение срока пользования землей на 10 лет по сравнению со старым положением также упрощает процедуру выдачи сертификатов. Купив землю без сертификатов по низкой цене, инвесторы могут легко составить «красную книгу» и перепродать её по более высокой цене, чтобы получить прибыль», — сказал г-н Туан.

Того же мнения придерживается и покупатель из Ханоя, господин Тран Ван Хунг, который рассказал, что перед Тэтом решил купить участок земли без «красной книги» в районе Тханьчи (Ханой) за 800 миллионов донгов. Площадь участка составляет 50 квадратных метров, и семья владельца дома постоянно проживает там с 2003 года.

« Поскольку срок использования земли продлен до 2014 года, выдача красной книги для этой земли также будет более удобной », - поделился г-н Хунг.

Однако, по словам г-на Хунга, оформление «красной книги» для земель без документов по-прежнему сложно и потенциально рискованно. Поэтому, хотя владелец дома согласился снизить цену на 100 миллионов донгов при единовременной оплате, г-н Хунг всё равно отказался, приняв лишь аванс в размере 50% от общей стоимости и выплатив остаток после оформления «красной книги» и перевода права собственности на недвижимость. Все эти расходы берёт на себя покупатель.

« Даже если земля стоит дёшево, а вкладывать деньги рискованно, если у земли есть «красная книга», она больше не будет стоить так дорого. При инвестировании нужно просто увидеть хорошую возможность и принять риск», — сказал г-н Хунг.

Покупка земли без сертификата сопряжена с множеством потенциальных рисков. (Иллюстрация)

На что следует обратить внимание при покупке земли без сертификата?

По словам г-на Нгуена Ван Диня, эксперта по правовым вопросам в сфере недвижимости, статья 138 Закона о земле 2024 года, недавно принятого Национальной ассамблеей , предусматривает выдачу сертификатов на право землепользования и права собственности на активы, закрепленные за землей (так называемые «красные книги») домохозяйствам и отдельным лицам, использующим землю без документов на право землепользования, без нарушения земельного законодательства, а также в случаях выделения земли без разрешения органов власти.

Соответственно, проект был расширен, разрешая выдачу красных книг по случаям землепользования до 1 июля 2014 года, теперь подтвержденным Народным комитетом на уровне коммуны как не имеющим споров, после чего права землепользования будут признаны.

Это положение фактически применяется, лишь продлевая срок действия с 1 июля 2004 года до 1 июля 2014 года, что на 10 лет больше, чем в Законе о земле 2013 года. Обратите внимание, что статья 138 регулирует выдачу сертификатов в случаях, когда не нарушаются земельные законы, не выделяются земли сверх установленного законом срока, то есть, по сути, нет правонарушения, такого как самовольное завладение землей.

Этот закон в основном касается случаев, когда земля оставлена нашими предками и используется в течение длительного времени. Однако это может быть связано с тем, что люди живут в районах со сложными социально-экономическими условиями, недостаточно хорошо разбираются в законодательстве или не видят необходимости в передаче земли, поэтому не регистрируются в Красной книге.

« Я согласен с этим расширением, чтобы обеспечить гармонию интересов людей. Самое главное здесь, чтобы люди не нарушали земельное законодательство и не имели самовольного выделения земли, поэтому их права должны быть защищены», — подчеркнул г-н Динь.

Однако, по словам г-на Диня, на самом деле завершить выдачу людям красных книг будет непросто.

Например, если люди по-прежнему не подают документы для проведения процедуры выдачи актов на право пользования землей, у государственных органов нет оснований для проведения данной процедуры.

Кроме того, в некоторых случаях, когда земля ранее выделялась Народным комитетом коммуны, что являлось случаем выделения земли без полномочий, также возникали трудности с подачей заявлений на внесение в красные книги.

Кроме того, процедура обращения в Народный комитет на уровне коммуны с просьбой подтвердить, что земля не является предметом спора, также возникает в случаях возникновения гражданских споров между землепользователями (обычно в случаях, когда земля передается через многих людей посредством рукописных документов или в случаях, когда родители оставляют наследство или дарят права землепользования своим детям, но между детьми возникают конфликты или споры по поводу прав наследования...).

Относительно договора купли-продажи по задатку г-н Динь заявил, что сделка по передаче права землепользования по задатку, как указано выше, является законной и не противоречит закону, однако сторонам необходимо четко договориться в письменной форме, подписать договор по задатку с подробными и конкретными условиями о правах и обязанностях сторон.

Информация, на которую необходимо обратить внимание покупателям, это сведения о передаваемом земельном участке; размер задатка и форма его передачи; цена передачи права землепользования, форма и срок оплаты; финансовые обязательства при выдаче Стороне А красных книжек и кто несет ответственность по этому обязательству; срок исполнения договора; ответственность Стороны А и Стороны Б в случае неисполнения ими своих обязательств (размер неустойки за задаток); права и обязанности сторон...

Согласно закону, договоры задатка не требуют нотариального удостоверения, однако в случае договоров на крупную сумму сторонам следует выбрать нотариальное удостоверение для обеспечения своих прав и предотвращения возникновения споров. Вручение и получение задатка также должны осуществляться через банк с составлением акта приема-передачи.

Чау Ань

Источник: https://vtcnews.vn/vi-sao-nhieu-nguoi-lung-mua-nha-dat-khong-so-do-ar855880.html