Продолжение снижения процентных ставок может привести к возобновлению спекуляций на рынке недвижимости.

Недвижимость — один из самых нестабильных секторов экономики .

По данным VIRES, сфера недвижимости является одной из самых нестабильных отраслей, когда экономика переходит в фазу низких темпов роста из-за пандемии COVID-19 и подвергается влиянию множества неблагоприятных факторов в условиях колебаний мировой экономики.

Предприятия сферы недвижимости сталкиваются с большими трудностями и проблемами, даже более серьезными, чем во время кризиса 2010–2013 годов.

По данным Главного статистического управления, с начала года по конец октября по всей стране было ликвидировано 1067 предприятий сферы недвижимости, что на 9,5% больше, чем за аналогичный период 2022 года.

Таким образом, ежемесячно с рынка уходят 107 компаний в сфере недвижимости. При этом количество вновь созданных компаний в сфере недвижимости за последние 10 месяцев также сократилось на 50,2% по сравнению с аналогичным периодом 2022 года.

Продолжение снижения процентных ставок может привести к возвращению цен на недвижимость к первоначальному уровню.

Большинству предприятий сферы недвижимости пришлось изменить свои бизнес-планы, приостановить или отложить инвестиционную деятельность, строительство проектов, приостановить IPO, сократить масштабы производства, даже перенести проекты, сократить 70–80% рабочей силы и приложить все усилия для реструктуризации, поиска путей выживания и восстановления.

Однако в условиях резкого снижения ликвидности трудности предприятий сферы недвижимости, особенно финансовые, становятся все более сложными.

Столкнувшись со сложной финансовой ситуацией, не только предприятия сферы недвижимости, но и многие другие секторы экономики, похоже, все больше рассчитывают на поддержку денежно-кредитной политики.

VIRES подчеркнул: Рост кредитования и доступ к кредитному капиталу стали горячо обсуждаемыми вопросами практически на всех крупных и мелких форумах и конференциях.

Новые сигналы, такие как «освобождение пространства», «увеличение пространства на рынке недвижимости», «устранение узких мест в кредитовании», «улучшение роста кредитования»... приветствуются рынком как позитивные настроения.

« Решение проблем, мешающих восстановлению бизнеса в сфере недвижимости; развитие безопасного, здорового и устойчивого рынка недвижимости становится неотложной задачей для создания важной движущей силы восстановления экономики, поскольку это отрасль с большим сопутствующим эффектом», - подчеркнул VIRES.

Продолжение снижения процентных ставок может привести к возобновлению спекуляций на рынке недвижимости.

В настоящее время многие компании, работающие в сфере недвижимости, продолжают выражать желание смягчить денежно-кредитную политику, в том числе рекомендуя продолжить снижение процентных ставок. Однако VIRES считает, что снижение процентных ставок в настоящее время уже не актуально.

Потому что только в первой половине 2023 года Государственный банк четыре раза подряд снижал свои операционные процентные ставки. Соответственно, ставки по депозитам и кредитам коммерческих банков также снизились, чтобы лучше соответствовать потребностям населения и бизнеса в заёмных средствах в новых условиях.

Тем не менее снижение процентных ставок не оказалось эффективным средством подъема экономики, как ожидалось, но вопрос о том, стоит ли продолжать снижать процентные ставки, также является важным.

« Снижение процентных ставок с целью дальнейшего удешевления кредитов столкнется с такими препятствиями, как сохраняющийся риск инфляции и влияние на обменные курсы, поскольку процентные ставки в долларах США и во многих других крупных экономиках не снизились или даже имеют потенциал к росту», — говорится в отчете VIRES.

С другой стороны, увеличение кредитования только за счет снижения процентных ставок без принятия мер по восстановлению, консолидации и развитию совокупного спроса, а также поиск путей вывода капитала на рынок приведет к увеличению кредитного капитала и его перераспределению в финансово неустойчивые производственные и бизнес-проекты с неопределенными планами погашения задолженности.

VIRES полагает, что из-за отсутствия осуществимых производственных и бизнес-проектов, способных погашать кредиты, попытки увеличить капитал на рынке могут даже привести к перемещению кредитного капитала в спекулятивные секторы, тем самым вызывая повторное возникновение ценовых пузырей на некоторых рынках.

Не говоря уже о том, что сильный рост кредитования поддержит рынок, но ослабит усилия предприятий в целом и предприятий сферы недвижимости в частности по диверсификации источников капитала путем выпуска корпоративных облигаций и проектных облигаций.

Чего ждет рынок недвижимости?

VIRES полагает, что в последнее время Государственный банк предпринял немало усилий, чтобы побудить кредитные организации сосредоточить капитал на проектах.

Соответствующие министерства и местные органы власти также должны принять меры по устранению трудностей для бизнеса и оказать поддержку предприятиям в выполнении установленных законом условий.

Однако предприятиям, занимающимся недвижимостью, не следует слишком полагаться на банковские кредиты, следует ждать, пока освободится или увеличится пространство для кредитования, поскольку объем кредитов, вложенных в недвижимость, довольно высок и по-прежнему имеет тенденцию к росту.

В сложившейся ситуации, даже при наличии отдельного помещения под недвижимость, предприятия могут не иметь к нему доступа, поскольку не соответствуют условиям кредитования банков.

С другой стороны, если сектор недвижимости продолжит полагаться на кредитную поддержку, это создаст огромные системные риски. Ведь когда рынок недвижимости даст сбой, это перекинется и на банки.

По мнению VIRES, облигации должны стать важнейшим источником капитала для рынка недвижимости. Рынок нуждается в средне- и долгосрочном капитале, поэтому он должен полагаться на облигации, а не на банковский капитал.

« Нет другого пути, кроме как снизить зависимость сектора недвижимости от банков, только так можно будет рассредоточить риски», — заявил ВИРЕС.

В долгосрочной перспективе необходимо продолжать совершенствовать правовую систему для развития здорового, прозрачного и устойчивого рынка облигаций, чтобы у предприятий было больше возможностей для мобилизации капитала.

При управлении правовой политикой необходимо избегать ситуаций, когда иногда она слишком свободна, чтобы создать рынок, полный лазеек, позволяющих предприятиям конкурировать за право выпускать кредиты, а затем, когда возникает риск, она внезапно «тормозит», лишая предприятия возможности вовремя отреагировать, как это произошло в 2022 году.

Кроме того, привлечение капитала из будущего бизнеса в сфере недвижимости крайне актуально для компаний, занимающихся недвижимостью, особенно в нынешних сложных условиях. Для этого необходимо синхронно комбинировать решения, от создания начального капитала до решения юридических вопросов проектов.

Чтобы компании, занимающиеся недвижимостью, приблизились к периоду устойчивого роста и развития, им необходимо любой ценой пережить этап реструктуризации, включая продажу активов для сокращения убытков, реструктуризацию корпоративного долга, «очистку» записей о доступе к кредитному и облигационному капиталу, а также капиталу из депозитов клиентов.

VIRES полагает, что восстановление баланса на рынке недвижимости и устранение узких мест в потоках требует сотрудничества правительства и министерств, но не может обойтись без инициативы со стороны бизнеса.

«Нахождение возможностей в сложных ситуациях и умение гибко адаптироваться — вот на чем должны сосредоточиться компании, желающие выжить и выбраться из трясины», — подчеркнул ВИРЕС.

По данным VIRES, хотя рынок недвижимости сталкивается с беспрецедентными трудностями, а темпы его восстановления довольно медленные, благодаря решимости правительства, министерств, отраслей и местных органов власти преодолеть трудности для бизнеса, а также усилиям бизнес-сообщества по преодолению трудностей, ожидается, что рынок недвижимости сделает уверенные шаги, будет развиваться более профессионально, здорово и устойчиво в будущем, соответственно, все «потоки» будут расчищены.

Динь Тран

Источник