Сужение метода оценки стоимости земли по добавочной стоимости

Правила далеки от реальности

Подпункт «в» пункта 5 статьи 159 проекта Закона о земле (в новой редакции) закрепляет принцип определения цены на землю по методу приращения стоимости следующим образом: «Метод приращения стоимости применяется для определения цены на земельные участки и земли несельскохозяйственного назначения , в отношении которых не осуществлялись инвестиции в инженерную инфраструктуру или в отношении которых не осуществлялись инвестиции в строительство в соответствии с детальными проектами строительства, за исключением случая, предусмотренного подпунктом «г» настоящего пункта».

Dự thảo luật Đất đai (sửa đổi): Thu hẹp phương pháp thặng dư định giá đất - Ảnh 1. — Необходимо определить метод приращения стоимости, применяемый при оценке земельных участков, имеющих потенциал для застройки.

Недавно проект поправок к Постановлению Правительства № 44/2014, регулирующему цены на землю, также сузил сферу применения положений, аналогичных положениям проекта Закона о земле (с изменениями). Однако возникло множество возражений со стороны общественности и экспертов, поэтому редакционная комиссия проекта измененного Постановления № 44/2014 приняла и переработала это положение, сохранив его в качестве действующего. То есть, метод прироста стоимости применяется к оценке земельных участков, имеющих потенциал для застройки в связи с изменением планировки или целевого назначения, при определении совокупного предполагаемого дохода от застройки и совокупной предполагаемой стоимости.

Фактически, метод прироста стоимости земли – это метод определения цены на землю, основанный на потенциальном будущем использовании, а не на текущем, как метод сравнения или доходный метод. Метод прироста стоимости отражает рыночную стоимость оцениваемой земли, включая следующие факторы: целевое назначение земли; период использования земли; плотность застройки; высота здания; коэффициент землепользования; а также отражает величину денежного потока, связанного с инвестициями, производством и бизнесом, с высокой степенью практической применимости. Поэтому, по мнению многих компаний, это также современный метод оценки недвижимости, соответствующий международной практике, поскольку он позволяет четко отразить финансовую сущность проекта недвижимости, включая затраты, выручку, прибыль и т. д.

Председатель Ассоциации недвижимости города Хошимин (HoREA) Ле Хоанг Чау оценил, что положение о применении принципа определения цен на землю по методу добавочной стоимости в соответствии с проектом Закона о земле (с поправками) упускает очень важный вопрос, а именно сельскохозяйственные земли. Ссылаясь на историю проекта особой экономической зоны, которую Sama Dubai Group (Объединенные Арабские Эмираты - ОАЭ) когда-то зарегистрировала для инвестиций в провинцию Фуйен с общим инвестиционным капиталом до 250 миллиардов долларов США, г-н Ле Хоанг Чау проанализировал: на земельном участке площадью до 300 000 гектаров есть сельскохозяйственные земли, если этот тип не упомянут, плата за землепользование не может быть рассчитана. Не существует проекта городской зоны, который имел бы только несельскохозяйственные земли, это всегда смешанные земли.

Таким образом, вышеуказанное положение слишком далеко от реальности и приводит к тому, что допускается строительство только небольших объектов недвижимости и небольших и средних жилых массивов. Крупные городские территории не могут быть застроены. Кроме того, сельскохозяйственные земли, преобразованные в городскую зону, промышленный парк или жилую зону, разумеется, были одобрены компетентным органом, поэтому вполне достаточно применять метод разбавления при расчете платы за пользование землей.

«Не говоря уже о том, что в настоящее время существуют классификации земель, отвоеванных у моря, включая случаи, когда это делает непосредственно государство, и случаи, когда это делает частный сектор. Так что же такое земля, отвоеванная у моря? Это несельскохозяйственные земли или сельскохозяйственные земли с водной поверхностью? Например, аквакультурная лагуна – это прибрежная земля, прибрежная земля с водной поверхностью. Если мы назовем это несельскохозяйственными землями, это неправильно, это должны быть сельскохозяйственные земли», – процитировал г-н Чау и предложил применять метод прироста ко всем сельскохозяйственным землям, на который можно сослаться для синхронизации с положениями проекта поправки к Постановлению № 44: «Метод прироста применяется для оценки земельных участков с потенциалом застройки в связи с изменениями в планировке или целевым назначением земель, когда определяются общий предполагаемый доход от застройки и общая сметная стоимость».

В соответствии с международной практикой

Г-н Нгуен Тхе Фыонг, вице-президент Вьетнамской ассоциации оценки, отметил, что применение метода добавочной стоимости для определения цен на земли с потенциалом застройки научно обосновано, соответствует международной практике и необходимо для определения цен на землю в нашей стране сегодня. Поскольку этот метод широко применяется для определения цен на земельные участки с потенциалом застройки, когда на рынке нет сделок с аналогичными земельными участками, следует применять метод сравнения или другие методы. Использование метода расчета цен на жилые земли с последующим умножением на процентное соотношение цен на жилые земли и другие типы земель в прейскуранте нецелесообразно.

Недавно, когда Министерство природных ресурсов и экологии разработало и представило на рассмотрение поправки к Постановлению № 44, было получено много комментариев, и он был очень рад, что это ведомство приняло и сохранило метод прироста в его нынешнем виде. Поэтому проект Закона о земле (с поправками), также разработанный этим ведомством, нуждается в пересмотре положений о методе прироста, чтобы привести их в соответствие с действующим законодательством. Если метод прироста будет применяться только к несельскохозяйственным землям, его будет сложно внедрить, поскольку земли смешанного назначения с высокой стоимостью очень сложно применять по другим методам.

Например, метод сравнения применим только к малоэтажным зданиям, но не к высотным, многофункциональным зданиям или промышленной недвижимости. В то же время, метод доходности применяется только к сельскохозяйственным угодьям, которые наиболее подходят для выращивания однолетних культур... Таким образом, предлагаемое положение в его нынешнем виде приведёт к блокировке проектов стоимостью более 200 миллиардов донгов. В то время как в настоящее время большинство проектов в сфере недвижимости требуют очень больших инвестиций. Это положение способно даже привести к огромным убыткам для государственного бюджета из-за расширения земельных участков, к которым применяется метод коэффициента корректировки цены земли...

Г-н Ле Хоанг Чау далее рекомендовал: Правительству следует рассмотреть и внести поправки в метод определения стоимости земли, который заключается в вычитании общей предполагаемой выручки от застройки из общей предполагаемой стоимости застройки земельного участка или земельной площади в соответствии с планом землепользования и детальным планом строительства, утвержденным компетентными государственными органами, а не «на основе наиболее эффективного использования земли (коэффициент землепользования, плотность застройки, максимальная этажность здания)», как предусмотрено в проекте.

Профессор Данг Хунг Во, бывший заместитель министра природных ресурсов и окружающей среды, отметил, что оценка — это специализированная область. В настоящее время в законопроекте также отсутствуют многие методы оценки. Поэтому в законе не следует подробно описывать методы оценки земли, а лишь в общем плане указывать, что они должны применяться в соответствии с принятыми вьетнамскими стандартами оценки. Это включает в себя множество различных методов оценки, и каждый метод оценки подробно описан вместе с последовательностью, процессом применения и сопутствующими критериями.

Ссылка на источник