Проблемы остаются

Проблемы продолжают осознаваться

В четвертом квартале 2023 года на рынке жилья Ханоя было зафиксировано самое низкое количество нового предложения за последние 10 лет, как в сегменте малоэтажного жилья, так и в сегменте квартир.

Согласно отчету Savills Vietnam, в сегменте квартир в четвертом квартале 2023 года предложение увеличилось на 52% в квартальном исчислении, но снизилось на 1% в годовом исчислении до 2876 единиц. Первичное предложение достигло 11 911 единиц, что на 40% меньше, чем в предыдущем квартале, и на 41% меньше, чем в предыдущем. Однако новое предложение, зафиксированное в квартале, достигло всего 10 403 единиц, при этом 84% предложения пришлось на долю жилья класса B. В сегменте малоэтажной недвижимости в 2023 году общее новое предложение достигло 272 единиц, что на 82% меньше, чем в предыдущем году. Новое предложение составило 87 единиц, включая 58 единиц из нового проекта Solasta Mansion в Хадонге и 29 единиц из существующего проекта An Lac Green Symphony в Хоайдыке. Первичное предложение достигло 710 единиц из 16 проектов, что на 2% меньше, чем в предыдущем квартале, и на 23% меньше, чем в предыдущем году. Таунхаусы являются основным продуктом с долей рынка 44%.

Общий ценовой диапазон обоих сегментов остается высоким. При этом квартиры стоимостью от 51 до 70 млн донгов за м² составили 63% нового предложения, что на 24% больше, чем годом ранее. На квартиры в этом ценовом диапазоне пришлось 49% от общего числа проданных объектов, что на 21% больше, чем годом ранее. Квартиры стоимостью свыше 4 млрд донгов составили 42% от общего числа проданных объектов в 2023 году, что на 3% больше, чем в 2019 году. Квартиры стоимостью от 2 до 4 млрд донгов заняли 55% доли рынка. Только 3% квартир были стоимостью ниже 2 млрд донгов.

Из-за ограниченного предложения средняя первичная цена продажи на всем рынке продолжает расти (Фото: Социальная сеть)

Кроме того, хотя большинство застройщиков не меняли цены, цены на дорогостоящее жилье в малоэтажных домах выросли. Например, цены на виллы на первичном рынке выросли на 55% по сравнению с предыдущим кварталом до 160 млн донгов за м², в основном за счет продажи дешевого жилья в районе Мэлинь в третьем квартале 2023 года. Цены на таунхаусы выросли на 3% по сравнению с предыдущим кварталом до 194 млн донгов за м². Цены на шопхаусы также выросли на 3% по сравнению с предыдущим кварталом до 328 млн донгов за м².

По словам г-жи До Ту Ханг, старшего директора по исследованиям и консалтингу Savills Hanoi: «Цены на жильё продолжают расти благодаря увеличению стоимости земли и строительства, развитой инфраструктуре и повышению качества. Ограниченное предложение на рынке сохраняется, что приводит к росту средней цены первичной продажи на рынке в целом».

Продажи квартир в 4 квартале 2023 года достигли 3045 единиц, что на 45% больше, чем в предыдущем квартале, и на 5% больше, чем в предыдущем году. Уровень поглощения нового предложения составил 46%. При этом в сегменте малоэтажного жилья наблюдался самый низкий объем сделок за многие годы. Сделки в 4 квартале 2023 года снизились на 37% в предыдущем квартале и на 67% в годовом исчислении. Поглощение за квартал составило всего 9%, что на 5 п. п. меньше, чем в предыдущем квартале, и на 12 п. п. меньше, чем в предыдущем году. В 2023 году было продано всего 359 единиц, что является самым низким показателем с 2014 года. Общее количество сделок в малоэтажном жилье снизилось на 76% в годовом исчислении, а поглощение в 2023 году составило всего 36%, что на 31 п. п. меньше, чем в предыдущем году.

Столкнувшись с низким уровнем поглощения, г-жа Ханг проанализировала: «Психология покупателей по-прежнему вызывает беспокойство. Фактически, количество проданных квартир в первом квартале 2023 года приходится в основном на проекты, где инвесторы имеют хорошую репутацию, юридически гарантированы и выполнили свои финансовые обязательства. Поэтому, несмотря на поддержку банковских процентных ставок по кредитам, необходимых для реальной потребности в жилье, у покупателей есть определенные опасения относительно правовых факторов. Более того, банки также обеспокоены тем, что инвесторы не выполняют свои юридические обязательства перед проектом по завершению процедур кредитования. Это незримо влияет на решения покупателей и количество проданных домов, и объясняет тот факт, что, несмотря на снижение процентных ставок по кредитам, уровень поглощения все еще невысок».

Какие возможности существуют для покупателей жилья, имеющих реальную потребность в жилье?

По словам г-жи Ханг, в условиях ограниченного предложения и высоких цен на первичное жилье, возможности для тех, кто действительно нуждается в жилье, могут открываться на вторичном рынке. Преимущество вторичного рынка заключается в возможности покупки недвижимости с широким выбором вариантов, доступной ценой и более надежной юридической гарантией. Например, стоимость квадратного метра земли на вторичном рынке вилл на 7% ниже средней цены на первичном рынке, на вторичные таунхаусы – на 24% ниже, чем на первичном рынке, а на вторичные коммерческие таунхаусы – на 40% ниже, чем на первичном рынке.

Г-жа До Ту Ханг, старший директор по исследованиям и консалтингу, Savills Hanoi

В то же время, покупатели жилья могут рассчитывать на новое предложение за счёт развития инфраструктуры. Инвестиционные проекты в инфраструктуру, такие как кольцевые дороги №3, №5 и №4, расширят рынок жилья Ханоя, сместив спрос с центральных районов и центральной части города. Развитие инфраструктуры будет способствовать росту спроса на жильё в соседних провинциях и районах с доступными ценами и большим земельным фондом.

В отчёте Savills также говорится, что это позитивный момент для предложения, поскольку жильё, предлагаемое в нецентральных районах и соседних провинциях, будет всё больше способствовать удовлетворению жилищных потребностей Ханоя. Соответственно, в 2024 году на рынке появится ещё 12 100 новых квартир, причём 87% рынка придётся на районы Хоангмай, Намтылием и Хадонг. В районах Хынгйен и Бакнинь с 2024 по 2026 год будет построено около 203 000 квартир. Ожидается, что к 2026 году в сегменте малоэтажного жилья будет построено 14 000 новых квартир в рамках 37 проектов. Крупные проекты, такие как Vinhomes Co Loa и Vinhomes Wonder Park, обеспечат рынок новым предложением малоэтажного жилья.

Кроме того, ожидается, что принятие Закона о жилье, Закона о торговле недвижимостью и, совсем недавно, Закона о земле окажут положительное влияние на рынок. «Положение, обязывающее инвесторов выполнять свои финансовые обязательства до формирования будущих продуктов, является одним из положений, укрепляющих доверие покупателей. Поэтому можно полагать, что в 2024–2025 годах и в последующие годы доверие на рынке еще больше укрепится, продукты будут поставляться надежными инвесторами с реальными финансовыми возможностями, что позволит рынку стать более сбалансированным и разнообразным», — отметила г-жа Ханг.

НАМ АНЬ

Источник: https://www.nguoiduatin.vn/buc-tranh-thi-truong-nha-o-tai-ha-noi-thach-thuc-van-con-do-a649883.html