Второй вопрос налога на недвижимость снова актуален, необходимо разработать дорожную карту, соответствующую состоянию рынка.

Могут ли налоги на недвижимость снизить цены на жилье?

В отчете, направленном в правительственную канцелярию о причинах недавнего роста цен на недвижимость, Министерство строительства заявило, что изучит и предложит налоговую политику для тех, кто владеет и пользуется большим количеством домов и земель, чтобы ограничить спекуляции и куплю-продажу в короткие сроки с целью получения прибыли.

По данным Министерства строительства , к факторам, способствующим недавнему росту цен на жилье, относится «участие» ряда инвесторов, групп инвесторов, спекулянтов и риелторов. Что касается аукционов с выигрышными ценами свыше 100 миллионов донгов за квадратный метр, Министерство строительства заявило, что многие инвестиционные группы специализируются на участии в аукционах с последующей немедленной продажей для получения прибыли. За пределами аукционной зоны многие посредники ждут результатов, готовые предложить купить и продать землю с разницей в цене от 200 до 500 миллионов донгов за лот. Купля-продажа многих земельных участков с целью незаконного получения прибыли является распространённой, даже организованной, деятельностью, что приводит к повышению цен на землю и жильё в близлежащих районах.

Некоторые группы, инвесторы и отдельные брокеры по недвижимости искажают рыночную информацию, чтобы «завысить цены», создать виртуальные цены... и воспользоваться неосведомленностью людей, чтобы манипулировать психологией, привлекать инвестиции с помощью психологии толпы и получать прибыль.

Обычно инвесторы жилищных проектов тратят в среднем 3% от цены продажи на оплату услуг торговой площадки и брокеров, продающих недвижимость. Однако брокеры часто решают, исходя из рыночной ситуации, добавить к цене больше при сделках с покупателями, заставляя покупателей доплачивать «разницу».

В период ажиотажа многие брокеры также используют метод «задатка», чтобы купить дома и земельные участки у продавцов, а затем увеличить цену на 10–15% для перепродажи. Например: квартира оценивается в 5 миллиардов донгов, брокер вносит 1 миллиард донгов для покупки и обязуется выплатить её в течение месяца. Но в течение этого месяца брокер найдёт покупателей, готовых продать с разницей в 6–7 миллиардов донгов.

«Кроме того, некоторые инвесторы также способствуют росту цен на жильё, «предлагая высокие цены продажи», что повышает ожидаемую прибыль выше средней по проектам в сфере недвижимости. В районах, где выставлено на продажу лишь несколько проектов или даже один, инвесторы могут повышать цены ради получения прибыли из-за отсутствия конкуренции и референтных цен», — говорится в отчёте Министерства строительства.

Комментируя этот вопрос, эксперт по правовым вопросам в сфере недвижимости г-н Нгуен Ван Динь отметил, что одной из причин роста цен на жильё и землю является спекуляция и накопление, поддерживаемые банками, которые руководствуются принципом «нет ничего дороже, чем торговля землёй». Это VIP-группа клиентов банков, поскольку кредиты всегда обеспечены домами и землёй, которые, как считается, практически всегда растут в цене и несут низкий риск. Потребности людей в инвестициях обоснованы, но когда это явление достигает высокого уровня, оно превращается в спекуляцию и накопление домов и земли, что искажает рынок, приводит к запустению земель и растрате ресурсов.

Магистр наук Нгуен Ван Динь заявил, что налогообложение домов и земли является обязательным решением, четко изложенным в Постановлении № 18-NQ/TW от 2022 года Центрального исполнительного комитета о продолжении инноваций и совершенствовании институтов и политики, повышении эффективности и результативности землепользования. В Постановлении № 18 изложены задачи и решения: «Преодолеть ситуацию расточительного землепользования, оставления земель под паром, загрязнения и деградации», «Установить более высокие налоговые ставки для лиц, использующих большие площади земли, много домов, спекулирующих землей, медленного землепользования и оставления земель под паром».

Г-н Нгуен Ван Динь отметил, что на земельных аукционах победители торгов в десятки раз превышали стартовую цену. Большинство людей были скорее скептически настроены к результатам аукциона, чем рады тому, что государственный бюджет получит дополнительные крупные источники дохода. Причина в том, что после победы на аукционе земельные участки часто оказываются заброшенными, образуя «города-призраки». Большинство этих «проектов» зачастую имеют очень низкую заполняемость, даже спустя десятилетия реализации было построено лишь несколько домов, в которые въехали люди. В связи с этим, г-н Нгуен Ван Динь отметил, что налогообложение домов и земли имеет политическую основу, закрепленную в Постановлении №18 КПК, но должно осуществляться синхронно и справедливо на местах.

Важным фактором является необходимость создания базы данных для целей налогообложения, которая позволит гарантировать, что налогообложение будет осуществляться с учётом интересов соответствующих субъектов, и повысить эффективность налоговой политики. В настоящее время точное определение собственников недвижимости не решено из-за отсутствия полной базы данных и случаев, когда право собственности на недвижимость переходит к другому лицу.

Однако премьер-министр одобрил проект 06, направленный на разработку приложений для обработки данных о населении, идентификации и электронной аутентификации в целях цифровой трансформации. В новых законах о земле, жилищном законодательстве и законе о торговле недвижимостью также упоминается создание национальной базы данных о земле, жилье и недвижимости; при эффективном внедрении в ближайшем будущем может быть создана надёжная система баз данных, которая станет важной базой данных для обеспечения соблюдения закона о налоге на недвижимость после его принятия.

Если недвижимость будет облагаться налогом, если мы сможем собирать информацию из систем и баз данных о недвижимости, чтобы «атрибутировать право собственности» и точно знать, кому принадлежит эта недвижимость, то может произойти то, что кажется невозможным: цены на дома и землю снизятся, причём резко. Спекуляции с недвижимостью будут практически полностью прекращены. Банкам также придётся искать новую клиентскую базу вместо земельных магнатов.

«Налогообложение призвано конкретизировать мнение о том, что «дома предназначены для проживания, а не для спекуляции», и только тогда мечта о стабильном жилье для рабочих станет менее отдаленной» , - подчеркнул г-н Нгуен Ван Динь.

Рынок недвижимости недавно продемонстрировал признаки улучшения: Национальная ассамблея официально одобрила три важных закона, вступающих в силу на шесть месяцев раньше срока, с 1 августа 2024 года. В то время как рынок недвижимости оживлён только в Ханое, в других регионах всё ещё довольно спокойно. В условиях многочисленных трудностей, с которыми сталкиваются компании, работающие в сфере недвижимости, и того, как инвесторы «застряли» на провинциальных рынках, недавнее предложение о введении налога на вторичное жильё вызвало множество негативных отзывов.

На самом деле, налог на вторые дома – не новое предложение, о нём упоминалось ещё в 2009 году, однако по ряду причин он не мог быть легализован до официального включения его в Резолюцию № 18-NQ/TW, принятую Постоянным комитетом Национальной ассамблеи в июне 2022 года. Однако процесс разработки нормативных актов/политик по регулированию земельного рынка, в частности, путём дополнительного налогообложения прав землепользования и прав собственности на землю, относящуюся к вторичной недвижимости или иным объектам, столкнулся с многочисленными препятствиями.

В частности, многие эксперты обеспокоены тем, что если введение налога на недвижимость не будет тщательно рассчитано и выровнено, это может создать контрпродуктивный эффект, повысив цены на жилье и затруднив доступ к нему для людей с низким и средним уровнем дохода.

Какой маршрут подходит?

Налогообложение является эффективным инструментом борьбы с уклонением от уплаты налогов при передаче недвижимости, спекуляциями, инфляцией цен и т. д. Однако налогообложение вторых домов должно быть тщательно просчитано, чтобы соответствовать реалиям рынка и обеспечивать гармонию интересов всех сторон.

По мнению многих экспертов, налогообложение может стать инструментом для сдерживания стремительно растущих цен на землю, снижения спекуляций, предотвращения рыночных манипуляций и возвращения недвижимости к её реальной стоимости. Однако, учитывая неясность механизма управления информацией о земельных участках, налогообложение — непростая задача.

Налогообложение — хорошее решение, способствующее увеличению доходов государственного бюджета и корректировке рынка в краткосрочной перспективе (6–12 месяцев или 1–2 года), но оно не может сохранить своё влияние в долгосрочной перспективе. Однако существуют опасения, что налогообложение лишь повысит цены, поскольку продавец добавит к цене земли налог.

Финансовый эксперт Динь Тхе Хиен, поделившись этой информацией с прессой, заявил, что налог на имущество — это всего лишь налог, взимаемый с владельцев недвижимости: чем больше недвижимости, тем больше налог. Людям со средним уровнем жизни, у которых есть только один дом, беспокоиться не о чем.

Для тех, у кого много активов (недвижимости), и эти активы постоянно приносят прибыль, естественно платить больше налогов. В случае заимствования для инвестиций налоги являются частью расходов, которые инвесторы должны рассчитывать, то есть «прибыль и убыток».

Недавно Вьетнамская ассоциация риелторов (VARS) также предложила новую налоговую политику в отношении недвижимости для двух групп граждан: покупателей второго жилья и более, а также владельцев, отказывающихся от проектов. Ставка налога будет постепенно повышаться для сделок, в которых продавец владеет недвижимостью в течение короткого периода времени.

Ранее, в августе 2023 года, избиратели Хошимина продолжали предлагать обложить налогом вторые дома и повысить налоги на пустующие земли и дома, не генерирующие стоимость земли. Министерство финансов заявило, что изучило и разработало проект закона о налоге на недвижимость, который, как ожидается, будет включён в Программу развития законодательства и постановлений в 2024 году и представлен в Национальное собрание для обсуждения на 8-й сессии (октябрь 2024 года).

Кхань Ан

Источник: https://www.congluan.vn/lai-nong-chuyen-danh-thue-bat-dong-san-thu-hai-can-xay-dung-lo-trinh-phu-hop-voi-suc-khoe-thi-truong-post314987.html