Соответственно, HoREA предложила вместо того, чтобы прописывать принципы методов оценки земли на рыночных принципах и добавлять базу оценки по местоположению (расположению) земельного участка или земельной площади, определить принципы оценки земли на рыночных принципах.
Рекомендуется разработать и усовершенствовать принципы обеспечения независимости между инвесторами проектов в сфере недвижимости, оценочными предприятиями, экспертами по оценке, Департаментом финансов, Департаментом природных ресурсов и окружающей среды, Советом по оценке земли и агентством или лицом, уполномоченным принимать решения о ценах на землю, с целью принятия мер по обеспечению независимости для предотвращения сговора и установления цен, которые могут привести к потере доходов государственного бюджета.
По данным HoREA, в настоящее время в оценке и оценке земли для принятия решений о ценах на землю для проектов в сфере недвижимости на провинциальном уровне участвуют 4 субъекта, а именно Департамент природных ресурсов и окружающей среды, Совет по оценке земли и Народный комитет провинции, который принимает решения о конкретных ценах на землю. Кроме того, есть предприятия, участвующие в аукционах, и эксперты по оценке, приглашенные для участия в Совете по оценке земли и выполнения задачи «независимого обзора» оценки земли и деятельности по оценке земли перед их представлением в Народный комитет провинции для принятия решения о ценах на землю.
Согласно HoREA, действующее земельное законодательство предусматривает 5 методов оценки земли, включая: метод сравнения, метод вычета, метод дохода, метод излишков, метод коэффициента корректировки цены на землю. В настоящее время метод излишков широко применяется для определения конкретных цен на землю для расчета платы за пользование землей, арендной платы за землю для проектов в сфере недвижимости, коммерческого жилья, городских территорий, но результаты оценки земли не являются действительно надежными. Поскольку, по мнению экспертов, для одного и того же проекта в сфере недвижимости, если реализовано только 1 оценочное предприятие, но применены 2 разных метода оценки земли, это даст 2 разных результата с разницей в стоимости около 17%. Если один и тот же проект в сфере недвижимости реализован 2 разными оценочными предприятиями, но оба применяют один и тот же метод оценки земли, это также даст 2 разных результата с разницей в стоимости около 17%.
Земельные аукционы по-прежнему имеют много недостатков
Все вышеперечисленные методы оценки земли имеют ограничения и недостатки, особенно реализация метода сравнения, метода излишков и метода коэффициента корректировки цены земли должны основываться на входной базе данных цен на землю. Однако эта база данных неполна, неточна и не обновляется в режиме реального времени.
Стоит отметить, что действующее земельное законодательство не предусматривает метод массовой оценки земли, хотя на практике этот метод применялся для составления прейскурантов на землю. Это передовой метод оценки земли, который применяется во многих странах.
По мнению HoREA, целесообразно поручить государственному органу, наиболее подходящим из которых является Департамент финансов, осуществлять руководство и консультирование по всем видам деятельности по оценке земли и определению стоимости земли, как предусмотрено в Законе о земле 2003 года, а не «урезать» работу по оценке земли и определению стоимости земли, как предусмотрено в действующем Законе о земле 2013 года, который поручен двум органам: Департаменту финансов и Департаменту природных ресурсов и окружающей среды.
Ссылка на источник
Комментарий (0)