Вы все еще можете инвестировать в недвижимость без большого капитала

На очередной пресс-конференции Министерства финансов во второй половине дня 18 июня заместитель председателя Государственной комиссии по ценным бумагам г-н Буй Хоанг Хай заявил, что он сотрудничал с компанией VPS Securities и потребовал, чтобы это подразделение немедленно прекратило распространение сертификатов ценных бумаг в форме разделенной недвижимости.

По словам руководителя Государственной комиссии по ценным бумагам, в настоящее время этот метод инвестирования в недвижимость не регулируется. «Управляющая компания оценивает этот вид как сопряженный с большим количеством рисков и требует от VPS прекратить распространение этого продукта», — заявил г-н Хай.

Этот человек также сказал, что на зарубежных рынках существуют специальные правила для контроля и ограничения рисков, связанных с этим видом бизнеса, но во Вьетнаме их до сих пор нет.

Заместитель министра финансов г-н Нгуен Дык Чи также сообщил, что министерство дало указание Комиссии по ценным бумагам по этому вопросу.

По словам г-на Чи, действующее законодательство не содержит каких-либо запретов, однако с точки зрения государственного органа управления Комиссия по ценным бумагам обязана внимательно следить за деятельностью компаний, работающих с ценными бумагами.

Г-н Чи подтвердил, что услуги, предоставляемые этими предприятиями, должны соответствовать лицензированным видам деятельности и отраслям. Если они выходят за эти рамки, им придётся прекратить деятельность, чтобы руководство могло провести комплексную оценку.

Модель разделения инвестиций в недвижимость по сути заключается в продаже недвижимости множеству инвесторов в форме долей. Эта модель появилась на вьетнамском рынке 4-5 лет назад. Ранее по аналогичной схеме работали Moonka, Houze Invest, Sunshine Homes…

С недавнего времени АО «Фнест» предоставляет услуги по инвестированию в недвижимость через приложение SmartOne компании VPS Securities.

Для участия клиенты должны быть инвесторами VPS. Соответственно, каждый объект недвижимости оценивается бизнес-подразделением и конвертируется в акции, которые могут быть проданы первичным инвесторам в подразделении Fnest. 1 Fnest эквивалентен 10 000 донгов. Например, недвижимость стоимостью 25 миллиардов донгов будет эквивалентна 2,5 миллионам Fnest. Портфель недвижимости, предлагаемый Fnest, весьма разнообразен: от вилл и торговых домов до апартаментов...

В беседе с репортером VietNamNet юрист юридической фирмы TAT Май Тао оценила, что сила этой модели заключается в том, что она попадает в цель, затрагивая психологию инвесторов, которым не нужно вкладывать большой капитал, но которые все равно могут инвестировать в недвижимость по своему желанию, чтобы владеть частью недвижимости.

«Помимо добавления нового взгляда на традиционную модель бизнеса в сфере недвижимости в сочетании с технологическими платформами 4.0 с обещанием принести большую ценность клиентам, чем модель бизнеса в сфере недвижимости, я думаю, что создание такой «гибридной» формы на рынке недвижимости может легко вызвать нестабильность в этой деловой активности, и споры могут легко возникнуть, когда нет определенного правового коридора для ее регулирования», - сказал адвокат Май Тао, и считает, что это недостаток этой модели, на который необходимо обратить внимание сторонам, участвующим в сделке, а также государственным органам управления необходимо иметь необходимые предупреждения для людей, участвующих в сделке.

fnest vietnamnet.png
Fnest представляет недвижимость, включая квартиры, торговые дома и виллы в Ханое и Хошимине, которые в настоящее время выставлены на продажу. Инвесторам, желающим приобрести недвижимость, придётся приобретать её на вторичном рынке (купить и перепродать). Скриншот от 20 июня.

Юристы проанализировали, что, по сути, этот вид бизнеса на рынке недвижимости является формой мобилизации капитала для предприятий. Они рассматривают недвижимость как канал финансовых инвестиций для привлечения средств с рынка с целью легкого получения оборотного капитала. Поэтому с юридической точки зрения, помимо условий, необходимых для вывода недвижимости на рынок, они используют понятие «акций», которое может легко ввести инвесторов в заблуждение относительно их права собственности на эту недвижимость.

«В действительности инвесторы владеют лишь частью стоимости недвижимости, конвертированной в деньги в виде акций по соглашению сторон. В настоящее время законодательство не регламентирует порядок разделения права собственности на недвижимость на акции, поэтому споры о будущем владении и управлении недвижимостью могут легко возникнуть», — заявила адвокат Май Тао.

Что касается стоимости прибыли и ликвидности, юрист отметил, что это свидетельствует лишь об одностороннем обязательстве со стороны подразделения, продающего модель, без каких-либо гарантий для инвесторов, поэтому мелким инвесторам сложно вывести капитал в случае необходимости. Кроме того, необходимо платить комиссию за обслуживание, а управление операционной стоимостью этой модели также неясно и непрозрачно.

Кто несет ответственность в случае возникновения спора?

Касаясь вопроса о том, кто несет ответственность в случае возникновения споров, связанных с инвестиционной недвижимостью, адвокат Май Тао заявил, что разрешение споров основывается на двух механизмах: соглашении и разрешении споров в суде или арбитраже.

В частности, основанием для разрешения споров в данном случае будут условия договора и иных документов, прилагаемых к договору, если таковые имеются. Если стороны имеют чёткие положения о правах и обязанностях сторон, не противоречащие положениям закона, то они будут применяться. При отсутствии у сторон конкретных положений закона для определения ответственности сторон в данной типовой сделке будут приниматься во внимание соответствующие правовые нормы.

«Что касается ответственности, то оба подразделения, Fnest и компания по ценным бумагам, должны нести основную ответственность за разрешение споров, обеспечивая права инвесторов, соблюдая нормативные акты, связанные с недвижимостью, и другие соответствующие законы. В случае нарушения, оно будет урегулировано в соответствии с договором, а инвесторам будет выплачена компенсация (если таковая имеется) в случае нарушения прав», — заявил юрист.

Эксперты также отметили, что одной из проблем модели является оценка недвижимости. Соответственно, оценка недвижимости — это независимая деятельность, которая помогает сторонам получить основу для разрешения споров, а инвесторам — оценить свои финансовые возможности для разумного инвестирования.

Однако для ограничения споров эксперты рекомендуют инвесторам уделять внимание проверке правоустанавливающих документов на недвижимость, напрямую запрашивая их у инвестора (свидетельство о праве пользования землей, о праве собственности на дом, разрешение на строительство, протокол приемки проекта и т. д.); вышеуказанную информацию можно получить в компетентных органах, таких как Департамент строительства, Департамент природных ресурсов и экологии, а также в нотариальных конторах, чтобы убедиться, что недвижимость не является предметом спора, не заложена и не гарантирована инвестором.

Кроме того, инвесторам необходимо учитывать условия инвестиционного договора, поскольку договор представляет собой соглашение сторон в соответствии с положениями Гражданского кодекса. Если конкретные отрасли права не имеют прямого регулирования, применяется Гражданский кодекс.

Кроме того, необходимо проконсультироваться с экспертами, например, юристами, специализирующимися в области финансов, инвестиций и недвижимости, для объективной оценки проекта. В случае возникновения споров, требующих судебного или арбитражного разбирательства, необходимо собрать необходимые доказательства и принять экстренные меры, чтобы избежать распыления активов инвестора.

Тысячи людей «попали в ловушку» невероятной процентной ставки генерального директора компании Nhat Nam Ву Тхи Туй. Обладая огромной прибылью до 5–7% в месяц, что эквивалентно 60–84% в год, компания Nhat Nam Real Estate Company также придумала множество других уловок, чтобы завоевать доверие инвесторов и присвоить особенно крупные суммы.
Вложив миллиарды долларов в покупку таунхаусов в Ханое, покупатели обнаружили, что инвестор самовольно «сорвал» планировку . Много лет назад, вложив средства в покупку таунхаусов в районе городского района Тхань Ха-Сьенко 5 (Ханой), покупатели обнаружили, что эти участки земли планировались как виллы.