Цены на недвижимость легко повысить, но трудно понизить, прогнозируя 2 сценария рынка в 2025 году, новый список цен на землю в Ханое будет иметь цепной эффект

Цены на недвижимость вряд ли снизятся, эксперты прогнозируют два сценария развития рынка на 2025 год, новый прейскурант на землю в Ханое вызовет цепную реакцию, активизируя цены на жилье... - последние новости рынка недвижимости.

В ближайшие 2–3 года рынок недвижимости станет более прозрачным благодаря значительным изменениям, включая колебания цен и корректировку спроса как со стороны инвесторов, так и со стороны покупателей жилья. (Фото: Ань Фыонг)

Предложение растет, но цены на недвижимость по-прежнему трудно снизить

Предложение новых квартир в 2024 году достигнет около 35 000 единиц, что выше предыдущего прогноза в 22 000–24 000. Прогнозируется, что к 2025 году это число увеличится до 40 000 квартир на обоих крупнейших рынках, в Ханое и Хошимине . Однако эксперты в целом сходятся во мнении, что, несмотря на значительный рост предложения, «сдержать» рост цен на недвижимость будет всё равно сложно.

Прогнозируя рынок недвижимости в 2025 году, генеральный директор CBRE Vietnam Зыонг Туй Зунг заявил, что цены на жильё не снизятся, но и не будут расти так стремительно, как в последний период. Рост может составить от 5 до 8% по сравнению с 2024 годом. Вопрос о том, как установить цену, соответствующую платежеспособности людей, остаётся сложным и серьёзным вызовом для рынка, на который пока нет ответа.

Согласно анализу г-жи Дунг, индекс цен на квартиры в Ханое вырос на 64% по сравнению со вторым кварталом 2019 года, что вдвое превышает рост в Хошимине. Средняя первичная цена продажи приближается к 60 миллионам донгов за квадратный метр.

Разделяя эту точку зрения, доцент, доктор Дин Чонг Тхинь, эксперт по экономике, отметил, что 2024 год станет годом стремительного роста цен на квартиры в Ханое. Цены на квартиры выросли со среднего значения 40 млн донгов за м² в 2022 году до более чем 70 млн донгов за м² к концу третьего квартала 2024 года. Примечательно, что на рынке больше нет проектов стоимостью ниже 60 млн донгов за м², а многие проекты средней ценовой категории предлагают цены даже выше 100 млн донгов за м².

В периоды ажиотажа цены продаж, как правило, растут ежедневно и еженедельно, но ликвидность остаётся высокой. Сдерживаемый спрос на жильё и инвестиции вырвался на свободу, поскольку появилось множество стимулов для восстановления доверия покупателей и инвесторов к рынку. Растущий спрос, несмотря на скудное предложение, подтолкнул цены к росту.

Эксперты утверждают, что, хотя рост цен на квартиры в Ханое замедлился, снизить цены продаж в 2025 году будет сложно из-за роста стоимости земли. Фактически, рынок недвижимости Ханоя следует сценарию роста Хошимина. В ближайшие 2-3 года ситуация на рынке недвижимости станет более ясной, произойдут значительные изменения, включая колебания цен и корректировку спроса как со стороны инвесторов, так и со стороны покупателей. Прогнозируется, что в 2025 году всё первичное предложение в Ханое будет приходиться на сегменты элитной и роскошной недвижимости, причём на элитную недвижимость приходится 36%.

С точки зрения бизнеса, г-н Нго Хыу Чыонг, заместитель генерального директора корпорации Hung Thinh, отметил, что в ближайшее время будет сложно снизить цены на недвижимость. Одна из причин заключается в том, что процесс утверждения проектов часто занимает много времени, что увеличивает инвестиционные затраты.

Что касается цен на недвижимость, вице-президент Ассоциации недвижимости Вьетнама Нгуен Ван Динь также отметил, что с настоящего момента и до конца 2025 года положения нового закона не применяются в полной мере, а продолжают эксплуатироваться, исходя из старого. Поэтому ожидается, что цены на землю останутся на разумном уровне. Однако в период с 2026 по 2027 год, если не будет проведена соответствующая корректировка, цены будут подвергаться большему давлению.

По словам г-на Диня, рынок недвижимости может развиваться по двум сценариям. При эффективном регулировании рынок сохранит стабильность в 2026–2027 годах. Однако при отсутствии эффективной технической адаптации цены на недвижимость могут подняться до необоснованно высоких уровней. И тогда ситуация на рынке снова станет сложной.

Рынок переживает самые трудные времена.

Министерство строительства только что объявило 10 основных показателей развития строительной отрасли в 2024 году. Из них 2024 год станет важной вехой в плане роста, достигнув примерно 7,8–8,2%, что является самым высоким показателем с 2020 года и превышает целевой показатель, установленный правительством в постановлении № 01 (6,4–7,3%).

Это также самый высокий темп роста строительной отрасли с 2020 года, которая является движущей силой общего роста ВВП страны. Уровень урбанизации достиг 44,3%, превысив целевой показатель, установленный Национальной ассамблеей, в 43,7%. Строительная отрасль также достигла двух других целевых показателей, установленных правительством: уровня сбора и очистки сточных вод в 18% и средней площади жилья по стране в 26,5 м² на человека.

Оценивая рынок недвижимости в прошлом году, Министерство строительства заявило, что было реализовано множество синхронных решений для устранения трудностей на рынке. Рабочая группа премьер-министра по устранению трудностей и препятствий при реализации проектов в сфере недвижимости работала с местными органами власти и предприятиями сферы недвижимости, чтобы собрать информацию, изучить ситуацию и проанализировать каждый конкретный проект, обсудить, направить и решить проблемы и препятствия при его реализации.

«На рынке недвижимости произошли позитивные изменения, он преодолел самый сложный период, набрав обороты для восстановления и развития», — подчеркнули в Минстрое.

Ещё одним важным событием прошедшего года стало особое внимание, уделяемое развитию социального жилья. 24 мая Секретариат партии издал Директиву № 34 об усилении руководства партии в развитии социального жилья в новых условиях.

Министерство строительства представляет правительству проект постановления о льготных источниках финансирования строительства социального жилья. В соответствии с ним предлагается ввести пакет льгот в размере 100 000 млрд донгов для кредитов на социальное жилье за счёт облигационного капитала сроком на 5 лет. Вышеуказанные меры станут основой для ускорения развития социального жилья по всей стране в ближайшем будущем.

Влияние нового прейскуранта цен на землю в Ханое

Согласно скорректированному прейскуранту цен на землю в Ханое, который был только что опубликован и вступит в силу с 20 декабря 2024 года, цены на землю в некоторых районах Ханоя в 2–6 раз выше, чем прейскурант цен на землю, опубликованный с 2019 года. В частности, самая высокая цена на землю приходится на некоторые дороги в районе Хоанкьем и достигает почти 700 миллионов донгов/м2.

Некоторые мнения утверждают, что введение Ханоем нового прейскуранта цен на землю может привести к дальнейшему росту цен на жилье.

Согласно отчёту Министерства строительства, если прейскурант на землю будет действовать в 2024 году, стоимость землепользования под проекты в сфере недвижимости значительно возрастёт по сравнению с предыдущими годами. Причина в том, что основные расходы, влияющие на цены на жильё и недвижимость, включают в себя: компенсационные расходы на расчистку участка, сборы за землепользование, расходы на строительство объектов, таких как жильё и недвижимость, налоги и сопутствующие сборы...

В частности, расходы, связанные с платой за землепользование, часто составляют значительную долю общей стоимости жилищного проекта: от 7% до 20% для проектов многоквартирных домов в высотных зданиях и от 25% до 50% для проектов вилл и таунхаусов.

По данным Минстроя, применение нового прейскуранта цен на землю будет иметь цепную реакцию и приведет к росту цен на недвижимость и жилье на 15–20 % по сравнению с предыдущим периодом.

Г-н Ву Кыонг Кует, генеральный директор компании Dat Xanh Mien Bac, отметил, что наличие прейскуранта на землю поможет предприятиям на этапах оценки земельных участков точно отслеживать рыночные цены. Скорректированный прейскурант на землю является важной основой для определения размера земельного налога.

Однако если земельный налог определяется на основе рыночной цены, налог на перевод земли для предприятий будет выше, следовательно, выше будет и цена продажи недвижимости для покупателей.

Могу ли я продать квартиру, оплата которой производится в рассрочку по новым правилам?

Покупка квартиры в рассрочку — это тренд, ведь многие предпочитают иметь жильё, не вкладывая сразу много денег. Какие же правила необходимо соблюдать при покупке квартиры в рассрочку?

Купля-продажа квартир с рассрочкой платежа регулируется статьей 167 Жилищного закона 2023 года следующим образом:

- Согласовано сторонами и четко указано в договоре купли-продажи жилья.

- В течение срока рассрочки платежа покупатель имеет право пользоваться квартирой и несет ответственность за ее содержание, если иное не согласовано или в течение гарантийного срока на квартиру.

В частности, пункт 2 статьи 167 Жилищного закона 2023 года утверждает: Покупатель жилья, оплачивающий его по частям или в рассрочку, может совершать сделки по купле-продаже, дарению, обмену, ипотеке или внесению капитала в это жилье с другим лицом только после полной оплаты стоимости жилья, если сторонами не достигнуто иное соглашение.

Согласно этому постановлению, если покупатель квартиры, оплачивающий ее в рассрочку, захочет продать ее кому-либо другому, он/она должен/должна выплатить продавцу полную стоимость покупки дома, если стороны не договорились об ином.

Таким образом, при покупке квартиры в рассрочку с инвестором или с рассрочкой платежа продавцу, только после уплаты полной стоимости квартиры покупатель имеет право продать ее другому лицу, если сторонами не согласовано иное.

Аналогично, при ипотеке банковского кредита с рассрочкой платежа, если вы хотите продать его кому-либо другому, согласно пункту 5 статьи 321 Гражданского кодекса 2015 года, залогодатель может продать заложенную банку квартиру другому лицу с согласия банка или в соответствии с положениями закона.

Соответственно, если стороны согласны или банк согласен продать квартиру с рассрочкой платежа, могут быть использованы следующие способы:

- Инвестор подписал Акт приема-передачи договора купли-продажи квартиры, не подав заявление в государственный орган на получение Сертификата.

- Стороны подписывают соглашение о расторжении старого договора купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа, а продавец напрямую подпишет договор купли-продажи квартиры с новым покупателем (если старый покупатель не передал Красную книгу) или составит письменное соглашение о продаже квартиры с рассрочкой платежа между тремя сторонами: старым покупателем, продавцом и новым покупателем.

- Заключить трёхстороннее соглашение между банком, покупателем и продавцом о согласии банка продать квартиру с рассрочкой платежа другому лицу. При этом снять ипотеку с объекта, переоформить договор купли-продажи и передать Красную книгу новому покупателю.

В этом случае стороны вправе передать обязательство банка по кредиту другому лицу в соответствии с положениями статьи 370 Гражданского кодекса 2015 года.

Таким образом, покупатель может продать квартиру, оплаченную в рассрочку, если на это есть согласие продавца согласно вышеизложенному анализу или когда рассрочка полностью оплачена, или по соглашению сторон.

Источник: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-gia-dia-oc-de-tang-kho-giam-du-bao-2-kich-ban-thi-truong-nam-2025-bang-gia-dat-moi-o-ha-noi-se-co-tac-dong-day-chuyen-299222.html