Цены на квартиры взлетели до небес, доходы ханойцев не поспевают за ними

Цены на квартиры взлетели до небес, доходы ханойцев не поспевают за ними

Согласно отчёту Savills Vietnam, второй квартал 2023 года стал 18-м кварталом подряд, когда цены на квартиры в Ханое растут. В настоящее время средняя цена продажи квартир на первичном рынке в Ханое составляет 53 млн донгов за м², что на 73% больше, чем четыре года назад (2019 год).

Г-жа До Ту Ханг, старший директор консалтингового отдела Savills Hanoi, пояснила: «Постоянный рост цен на первичные квартиры в Ханое обусловлен высоким ростом цен на землю и затрат на строительство».

Цены на жильё растут, но доходы жителей Ханоя всё ещё недостаточны, чтобы справиться с ростом населения города. Изображение 1 — Цены на квартиры стремительно растут, а доходы ханойцев падают. (Фото: TTX)

Кроме того, необходимость инвестировать в улучшение качества продукции, окружающей инфраструктуры и коммунальных услуг, а также внутренние проекты также приводят к тому, что цены на первичном рынке или цены вновь запускаемых проектов всегда выше общего уровня рынка квартир, выставленных на продажу.

Согласно исследованию Savills, спрос на жильё в Ханое продолжает расти с каждым годом из-за постоянного роста миграции. Кроме того, прогнозируется, что с 2023 по 2025 год в Ханое будет на 157 000 больше домохозяйств.

Однако предложение квартир крайне ограничено: ожидается, что в будущем в продажу поступят всего 59 000 квартир всех типов, 9 000 малоэтажных домов и 18 700 социальных домов. Дефицит составляет 70 300 домов.

В отчёте Savills указано, что Ханой стремится к достижению среднего дохода на душу населения в размере 150 миллионов донгов на человека в год к 2023 году. По сравнению с 2019 годом средний темп роста доходов составляет 6% в год. При этом темп роста цен на квартиры с 2019 года по первую половину 2023 года составляет 13% в год.

Г-жа Хан отметила, что в реальности рост доходов на душу населения в Ханое ниже роста цен на квартиры. Это пример того, что людям придётся дольше владеть жильём, если этот разрыв продолжит увеличиваться.

«Если эти два показателя не сблизятся, это усложнит и продлит процесс приобретения жилья для населения в целом, как для жителей Ханоя, так и для жителей других провинций, желающих иметь дом в Ханое для работы или проживания своих детей», — сказала г-жа Ханг.

Не говоря уже о малоэтажном жилье, когда цена высокая, покупатели также будут учитывать ее разумность и соответствие реальной стоимости объекта. В этом случае принятие решения покупателем будет происходить медленнее и дольше.

Редкий сегмент со скидкой, но не для масс

В отличие от сегмента квартир, сегмент вилл и таунхаусов демонстрирует небольшую нисходящую динамику. В частности, первичная цена вилл снизилась на 10% по сравнению с предыдущим кварталом до 100 млн донгов за м² непроданной земли в районе Мэлинь. Цены на шопхаусы снизились на 7% по сравнению с предыдущим кварталом. В то же время, цены на таунхаусы выросли на 4% по сравнению с предыдущим кварталом, достигнув 173 млн донгов за м². Несмотря на снижение, этот сегмент не пользуется популярностью у большинства покупателей из-за высокой цены.

Г-жа Ханг отметила, что снижение цен на виллы и таунхаусы связано с запуском проектов вдали от центра по разумным ценам, в результате чего уровень рынка также снижается.

В реальности стоимость малоэтажной застройки по-прежнему высока, особенно в районах, прилегающих к ханойским кольцевым дорогам №2 и №3, а также в развитых районах со стабильной социальной инфраструктурой и планированием транспортной инфраструктуры и районах с высокой плотностью населения.

Цены на жилье растут, но доходов жителей Ханоя все еще недостаточно, фото 2 — Виллы — редкий сегмент, где цены снижены, но они не для большинства. (Фото: DP)

По словам г-жи Ханг, на рынке вилл и таунхаусов по-прежнему покупателей привлекают предложения с разумными ценами и продуманными проектами. Это подтверждается тем, что после неудачного первого квартала количество сделок в малоэтажном секторе Ханоя улучшилось: было продано 106 объектов, что на 20% больше, чем в предыдущем квартале.

«Это один из позитивных признаков, зафиксированных в конце второго квартала 2023 года, когда на рынке появились малоэтажные проекты с предложениями по цене около 10 млрд донгов за единицу», — отметила г-жа Ханг.

Согласно данным Ханоя за второй квартал 2023 года, на проекты с первичной стоимостью менее 10 млрд донгов пришлось 39% сделок, на квартиры стоимостью от 10 до 20 млрд донгов – 28%, а на квартиры стоимостью более 30 млрд донгов – всего 13%. Данные показывают, что чем доступнее цена объекта, тем выше процент продаж.

Предложение первичной недвижимости ограничено, но преимущество для покупателей жилья на рынке Ханоя сегодня заключается в возможности выбора вторичного рынка, где многие предложения разработаны заранее, имеют юридическую гарантию и предлагаются по более разумным ценам. В текущих условиях цены на вторичном рынке по-прежнему конкурентоспособны по сравнению с первичным.

Как правило, по данным Savills, цены на малоэтажные дома во втором квартале 2023 года на вторичном рынке на 20% ниже, чем на первичном. Первичный рынок не предлагает большого выбора, в то время как вторичный рынок предлагает более широкий ценовой диапазон, хотя жилье уже не новое, покупатели могут быть готовы к использованию или использовать его немедленно.

В частности, в последнее время Ханой активно финансирует государственные инвестиции. Это благоприятствует развитию экономики города в целом и других направлений, включая сферу недвижимости в частности.

Недавно начатое строительство кольцевой дороги №4, как ожидается, подстегнет развитие пригородных районов, таких как Меджинь, Данфыонг, Хоайдык, Шокшон, Хадонг, Тханьоай и Тханьчи, когда кольцевая дорога №4 будет открыта для движения в 2027 году. Прогнозируется, что предложение жилья в районах вокруг кольцевой дороги №4 увеличится на 36% по сравнению с нынешним уровнем.

Синхронное развитие инфраструктуры обеспечит сбалансированное предложение и спрос во всех районах. Благодаря удобному транспортному сообщению нуждающиеся люди будут готовы переезжать в районы с более доступными ценами.

«Это считается одним из факторов, решающих проблему того, что в последнее время во внутренней части города или в районе кольцевой дороги №3 Ханойского рынка установились новые высокие уровни цен, что создает препятствия для людей в доступе к покупке жилья», — прокомментировала г-жа Ханг.

Источник