«Красные глаза» ищут дом стоимостью менее 2 миллиардов донгов

Ассоциация недвижимости города Хошимин (HoREA) только что предложила премьер-министру и Государственному банку разрешить покупателям коммерческого жилья стоимостью менее 1,8 млрд донгов или 2 млрд донгов за единицу получать поддержку в размере 2% годовых по процентной ставке по банковским кредитам с настоящего момента и до конца 2023 года для поддержки рынка недвижимости и потребителей, нуждающихся в жилье.

Имею дом стоимостью 2 миллиарда донгов, но не могу взять деньги в долг

Причина, по которой HoREA дала вышеуказанную рекомендацию, заключается в том, что на рынке практически нет социального жилья. В то время как многие инвесторы проектов коммерческого жилья проводят политику снижения цен на жильё, предоставляя значительные скидки, достигающие 50%, в результате чего цена продажи квартир в некоторых проектах достигала около 2 миллиардов донгов за единицу, покупатели коммерческого жилья не смогли получить кредит под разумные процентные ставки.

В официальном послании премьер-министра № 1164/CD-TTg от 14 декабря 2022 года, предписывающем своевременное предоставление кредитного капитала для экономики ; быстрое кредитование и выплата средств, сосредоточение внимания на ключевых областях и нацеливание на соответствующие предприятия и проекты в сфере недвижимости... но не существует политики, поддерживающей снижение процентных ставок по кредитам на 2% в год или кредиты по разумным коммерческим процентным ставкам для покупателей коммерческого жилья стоимостью ниже 1,8 донгов или 2 млрд. за единицу.

На рынке недвижимости Хошимина сейчас очень мало квартир стоимостью менее 2 миллиардов донгов. Фото: Тан Тань

Кроме того, благодаря кредитному пакету в размере 40 000 млрд донгов, направленному на снижение процентных ставок по кредитам на 2% в год в соответствии с Указом 31/2022/ND-CP, к концу октября 2022 года было освоено лишь около 21 000 млрд донгов, что составляет 52,5%. Неиспользование этих средств в полном объеме приведет к неэффективному расходованию ресурсов государственного бюджета.

Однако, согласно исследованию, проведённому корреспондентом газеты Nguoi Lao Dong, в Хошимине очень мало домов стоимостью менее 2 миллиардов донгов. Г-н Хоа, риелтор из города Тхудык, сообщил, что поддерживает продажу нескольких небольших квартир в жилом комплексе Vinhomes Grand Park (город Тхудык) стоимостью менее 2 миллиардов донгов нескольким покупателям. Площадь каждой квартиры составляет около 30-40 м², в ней всего одна спальня, без гостиной, а стоимость составляет от 1,6 до 1,8 миллиарда донгов за квартиру.

Однако такие квартиры встречаются очень редко: они были переданы инвестором, но без мебели и без многих коммуникаций, покупателям приходится обустраивать их самостоятельно. «Я выставил на продажу 5-6 квартир, но 4 из них уже проданы. На этих квартирах ещё висят банковские кредиты по старому договору, поэтому покупатели согласились на покупку. Остальные квартиры имеют меньшую площадь и не имеют кредитов, поэтому их сложно продать», — сообщил г-н Хоа.

По словам г-на Хоа, в этом районе всего несколько квартир с такими низкими ценами, остальное — это много квартир площадью более 60 м2, с 2 спальнями, самая низкая цена продажи также составляет 2,5–2,8 млрд донгов/квартира.

Между тем, квартиры стоимостью менее 2 млрд донгов в настоящее время представляют собой преимущественно социальное жильё, расположенное вдали от центра, имеющее небольшую площадь, распроданное инвесторами и перепродаваемое покупателями, новых квартир нет. Кроме того, существуют коммерческие квартиры, сданные более 10 лет назад и расположенные вдали от центра (более 12 км). Однако такие квартиры не подлежат банковскому кредитованию, а если и подлежат, то по очень низкой ставке.

Генеральный директор компании по недвижимости в Хошимине подтвердил, что в настоящее время все новые проекты на рынке относятся к элитному сегменту, и лишь немногие квартиры стоят менее 2 млрд донгов. Большинство квартир стоимостью менее 2 млрд донгов были проданы в 2018–2019 годах и должны были быть сданы в 2021–2022 годах, но из-за юридических проблем или финансовых затруднений инвестора продолжить строительство не удалось. Если покупатель уже совершил покупку, он мог бы переоформить договор купли-продажи, но новые клиенты опасаются, поскольку проект ещё не завершён, а новые условия банковского кредитования недоступны...

Очень трудно одолжить

Г-н Хоанг Лай До Тхе Нгуен, человек с многолетним опытом маркетинга в сфере недвижимости, отметил, что если предложение о снижении процентной ставки на 2% по ипотечным кредитам стоимостью менее 2 млрд донгов за единицу будет одобрено, это окажет лишь позитивный психологический эффект и поможет рынку немного оживиться. Однако с точки зрения подходящих продуктов и подходящих покупателей реализовать это будет очень сложно, поскольку жилье стоимостью менее 2 млрд донгов практически «исчезло» с рынка.

Специалист по кредитованию коммерческого банка в Хошимине отметил, что на данном этапе у банков нет достаточного капитала для выдачи долгосрочных кредитов частным клиентам, особенно ипотечных. Если это лояльные клиенты, им предоставляются только краткосрочные кредиты сроком всего один год, после чего кредит может быть погашен в зависимости от капитала банка.

Однако условия кредитования также очень строгие, некоторые банки требуют приобретения страхования жизни... Кроме того, заемщик должен иметь доход в размере 14-15 миллионов донгов/месяц, фактически поступающий через счет, но фрилансеры с нестабильным доходом не могут претендовать на кредит...

«Более того, ипотечный продукт должен представлять собой квартиру с полным пакетом документов, банк оценивает её примерно в 70% от рыночной стоимости и выдаёт кредит максимум на 60–70% сверх этой стоимости. Что касается отдельных домов, то переулок должен быть широким, площадь участка должна соответствовать таким нормам, как ширина дома должна быть более 3 м, общая площадь должна быть более 25 м², ширина переулка перед домом должна быть более 3 м... Однако домов такого типа стоимостью менее 2 млрд донгов не существует, а если и существует, то, должно быть, находится очень далеко...» — пояснил эксперт.

Исходя из вышеизложенного, г-н Ле Хоанг Чау, председатель HoREA, заявил, что в нестандартной ситуации государству необходимо принимать нестандартные решения для оперативного и эффективного преодоления трудностей на рынке недвижимости. Пункт 5 статьи 7 Закона о рынке недвижимости 2014 года также гласит: «Государство располагает механизмами и политикой для стабилизации рынка недвижимости в условиях колебаний, обеспечивая интересы инвесторов и покупателей». В связи с этим г-н Чау предложил Государственному банку рассмотреть возможность не сохранять кредитные стандарты неизменными в текущей нестандартной ситуации, а «немного» их смягчить для поддержки бизнеса и покупателей жилья.

Источник: https://nld.com.vn/kinh-te/do-mat-tim-nha-duoi-2-ti-dong-20230102212650731.htm