Налогообложение продаж недвижимости на основе срока владения: можно ли ограничить спекуляции?

Причина в том, что, по данным Министерства финансов , текущая политика Вьетнама в отношении подоходного налога с физических лиц не дифференцируется в зависимости от периода владения недвижимостью лицом, передающим право собственности.

Необходимо, но осторожно

По мнению экспертов, в случае одобрения это предложение может создать стимул для людей владеть недвижимостью в долгосрочной перспективе, а не спекулировать ею ради краткосрочной прибыли. Это поможет стабилизировать рынок недвижимости, снизить риск возникновения «пузыря» и обеспечить устойчивое предложение жилья.

Кроме того, налоговые поступления от краткосрочных сделок могут быть увеличены, особенно в условиях динамично развивающегося рынка недвижимости, способствуя пополнению государственного бюджета.

Г-н Нгуен Ван Динь, председатель Ассоциации брокеров недвижимости Вьетнама, проанализировал: «Налогообложение доходов физических лиц от операций с недвижимостью на основе срока владения станет решением для предотвращения спекуляций, поможет регулировать рынок недвижимости, тем самым сделав цены на жилье более стабильными, особенно в крупных городах, таких как Ханой или Хошимин...

« Налогообложение недвижимости нельзя игнорировать, поскольку стабилизировать рынок недвижимости сложно. Налогообложение в основном нацелено на тех, кто накапливает богатство, а не на тех, кто покупает недвижимость для проживания, производства и бизнеса, способствуя увеличению доходов бюджета и регулированию рынка», — сказал г-н Динь.

Кроме того, по словам г-на Диня, широко распространено явление спекуляции и накопления товаров в условиях дефицита предложения с целью получения высокой прибыли в ожидании роста цен. Поэтому налогообложение недвижимости является обоснованным.

Однако эксперты также подчеркивают, что при реализации необходимо учитывать множество факторов.

В частности, по данным Savills Vietnam, для внедрения налогообложения недвижимости на основе срока владения необходимо множество технических решений, таких как расчёт стоимости инвестиций в техническую инфраструктуру, инструменты расчёта налогов, а также, в частности, обеспечение прозрачности и оцифровка всех данных о жилой недвижимости. Эти факторы создают серьёзные препятствия, требующие значительных финансовых ресурсов, решимости со стороны органов власти и долгосрочной координации.

По мнению экспертов, при налогообложении покупки жилья в зависимости от срока владения необходимо учитывать множество факторов. (Иллюстрация: Минь Дык).

По словам г-на Диня, налогообложение должно включать множество технических мер, которые необходимо правильно продумать. Например, если кто-то покупает дом, но ему нужен капитал для его немедленной продажи, это должно отличаться от покупки и немедленной продажи с целью получения прибыли.

Г-н Динь подчеркнул, что для простоты и справедливости налогообложения информация должна быть понятной и прозрачной. Многим покупателям жилья даже приходится прибегать к банковским кредитам, а при передаче права собственности проценты по кредиту также включаются в цену продажи, как и многие другие расходы.

« Налоговое законодательство должно быть полностью урегулировано, чтобы не создавать неудобств людям, особенно тем, кто не намерен спекулировать или повышать рыночные цены », — сказал он.

Разделяя эту точку зрения, г-н Фам Дык Тоан, генеральный директор EZ Property, заявил, что налогообложение физических лиц, передающих недвижимость, в зависимости от года владения с целью увеличения доходов бюджета является правильным. Однако применение этого правила в надежде на снижение цен на недвижимость «очень сложно осуществимо».

« При передаче права собственности на недвижимость собственник добавляет все расходы к окончательной цене продажи. В результате больше всего страдает покупатель», — заявил генеральный директор EZ Property.

Г-н Ле Суан Нгиа, член Национального консультативного совета по денежно-кредитной и финансовой политике, отметил, что стоимость квартиры в настоящее время достигает 60–70 миллионов донгов за квадратный метр, что слишком высоко по сравнению с доходами многих людей. При этом многие покупают дома не для проживания, а для сдачи в аренду, поэтому это нельзя назвать спекуляцией. Очевидно, что налогообложение вторичной недвижимости или налогообложение в зависимости от срока владения не является хорошим решением для текущего рынка.

По словам г-на Нгиа, при применении налогов необходимо учитывать, покрывают ли налоговые поступления расходы. Чтобы предотвратить спекуляции, необходимо увеличить расходы на государственные услуги и другие услуги, чтобы обеспечить справедливость для населения, что приводит к превышению расходов на сбор налогов над их фактической стоимостью.

Ситуация «серфинга» встречается довольно часто.

На самом деле, ситуация купли-продажи, или «серфинга» в сфере недвижимости, довольно распространена во Вьетнаме. Согласно недавнему отчёту PropertyGuru Vietnam, в 2023 году 15% инвесторов владели недвижимостью, купленной и проданной в течение 3 месяцев, 36% — в течение 3–6 месяцев, а 35% — в течение 6–12 месяцев.

Это означает, что только 16% инвесторов во Вьетнаме владеют недвижимостью 1-2 года или дольше. В то же время, в Европе время владения недвижимостью перед продажей распределяется следующим образом: 7% покупателей владеют недвижимостью 1-3 года, 23% — 3-5 лет, 33% — 5-10 лет, 38% — более 10 лет.

Феномен «быстро покупай, быстро продавай» может возникать по многим причинам, но в основном из-за «серфинговых» инвесторов. Одна из причин этой проблемы заключается в том, что подоходный налог с операций по передаче и аренде недвижимости во Вьетнаме в настоящее время слишком низок.

Как правило, инвесторам приходится платить только 2% подоходного налога при передаче недвижимости, а доход от сдачи недвижимости в аренду эквивалентен 5% от дохода (применяется к доходу свыше 100 миллионов донгов).

Так, по данным Министерства финансов, для ограничения спекуляций с недвижимостью некоторые страны мира использовали налоговые инструменты, направленные на увеличение стоимости спекулятивного поведения и снижение привлекательности спекуляций с недвижимостью в экономике , включая налог на доходы физических лиц.

Кроме того, в некоторых странах налог на прибыль от операций с недвижимостью взимается в зависимости от частоты совершения сделок и времени покупки и перепродажи недвижимости. Чем быстрее совершаются сделки, тем выше налоговая ставка, а чем медленнее — тем ниже.

Министерство финансов привело примеры. Например, в Сингапуре земля, купленная и проданная в первый год, облагается налогом по ставке 100% от разницы в стоимости покупки и продажи; через 2 года ставка налога составляет 50%; через 3 года – 25%. На Тайване (Китай) сделки с недвижимостью, совершённые в первые 2 года после покупки, облагаются налогом по ставке 45%; в течение 2–5 лет – 35%; в течение 5–10 лет – 20% и после 10 лет – 15%.

« Чтобы обеспечить разумный уровень регулирования и избежать спекуляций и «пузырей» на рынке недвижимости, можно изучить практику взимания налога с доходов физических лиц от передачи недвижимости в зависимости от срока владения, как это практикуется в некоторых странах », — заявили в Министерстве финансов.

Что касается специфической налоговой ставки, Министерство финансов считает, что она должна быть изучена и определена надлежащим образом, отражая фактическую ситуацию на рынке недвижимости. В то же время, применение политики в отношении подоходного налога с физических лиц (НДФЛ) к передаче недвижимости на основе срока владения также должно быть синхронизировано с процессом совершенствования земельной и жилищной политики, а также с синхронизацией и готовностью информационно-технологической инфраструктуры для регистрации земельных участков и недвижимости.

Чау Ань

Источник: https://vtcnews.vn/danh-thue-mua-ban-nha-dat-theo-thoi-gian-nam-giu-co-han-che-duoc-dau-co-ar912328.html