Рассмотрите возможность отказа от метода излишков при оценке земли

На основании мнений предприятий и ассоциаций Вьетнамская федерация торговли и промышленности (VCCI) дала письменный ответ на официальное письмо № 5080/BTNMT-QHPTTND Министерства природных ресурсов и окружающей среды относительно просьбы прокомментировать проект указа о внесении изменений и дополнений в указ правительства 44/2014/ND-CP от 15 мая 2014 года, регулирующий цены на землю, и проект циркуляра о внесении изменений и дополнений в ряд статей циркуляра № 36/2014/TT-BTNMT от 30 июня 2014 года министра природных ресурсов и окружающей среды, в котором подробно излагаются методы оценки стоимости земли, разработка и корректировка прейскурантов цен на землю, конкретная оценка стоимости земли и консультации по оценке стоимости земли (далее именуемые «проект»).

Метод оценки земли

По сравнению с действующим законодательством, проект указа и проект циркуляра скорректировали методы оценки земель. В результате при оценке земель используются только три метода: метод сравнения, метод дохода и метод коэффициента корректировки стоимости земель. Это означает, что при оценке земель метод превышения стоимости и метод вычета стоимости больше не будут применяться.

Некоторые предприятия полагают, что в какой-то момент следует рассмотреть возможность исключения метода добавочной стоимости из методов оценки земли.

Во-первых, это вызывает трудности в процессе оценки земли.

В настоящее время, по мнению предприятий, если отказаться от метода добавочной стоимости, то во многих случаях оценки земли оставшиеся методы столкнутся с некоторыми ограничениями, например, метод добавочной стоимости - это метод определения цены на землю на основе цели использования с потенциалом для будущего развития, а не на основе текущей цели использования, как метод сравнения, метод дохода.

Данный тип земель с потенциалом застройки, как правило, не имеет аналогичных или схожих активов, которые были успешно проданы на рынке, чтобы можно было применить метод сравнения (при условии, что есть не менее 3 сопоставимых земельных участков, которые были проданы на рынке или выиграли аукцион на право землепользования).

Метод сравнения имеет ограничения с точки зрения сравнительных данных, поскольку информацию о сделке часто сложно сопоставить с оцениваемой недвижимостью; необходимо иметь большой объем четкой и точной информации о сделке, в то время как в реальности во многих случаях цена сделки на бумаге и фактическая цена сделки отличаются.

Метод коэффициента корректировки цены на землю реализуется путем умножения цены на землю в таблице цен на землю на коэффициент корректировки цены на землю. Коэффициент корректировки цены на землю выдается Провинциальным народным комитетом на основе анализа и сравнения цены на землю в таблице цен на землю с обычной рыночной ценой на землю. Таким образом, определение коэффициента корректировки также основано на сравнительных данных, поэтому он также имеет недостатки с точки зрения информации и исходных данных, как и метод сравнения.

В настоящее время база данных о земельных ресурсах в нашей стране не отражает реальную ситуацию на рынке. Поэтому применение только трёх методов оценки, как в проекте, может вызвать трудности в процессе внедрения из-за вышеуказанных недостатков.

С другой стороны, остаточный метод основан на теоретическом принципе, согласно которому текущая стоимость недвижимости представляет собой остаточную стоимость, полученную в результате оценки предполагаемого проекта за вычетом всех затрат, понесенных на его реализацию. Суть этого метода заключается в расчете цены земли «наоборот», то есть исходя из объема продаж готовой продукции за вычетом необходимых затрат на разработку, необходимых для ее создания. Этот метод оценивает землю с потенциалом для разработки, к которому другие методы оценки неприменимы.

Во-вторых, согласованность положений об оценке недвижимости.

Метод оценки стоимости недвижимости, применяемый профессиональными оценочными организациями, считается одним из методов оценки недвижимости с потенциалом застройки (незастроенные пустующие земли или земли с постройками, которые могут быть отремонтированы или снесены для строительства новых зданий с целью наилучшего и наиболее эффективного использования). Метод оценки стоимости недвижимости, применяемый профессиональными оценочными организациями, установлен во Вьетнамском стандарте оценки № 11, изданном циркуляром 145/2016/TT-BTC.

В случае с законопроектом об отмене метода добавочной стоимости при оценке земли правила оценки недвижимости становятся несогласованными в соответствующих правовых документах.

В-третьих, цели государственного управления.

Одной из причин исключения метода добавочной стоимости из метода оценки земли является то, что «этот метод оценки недвижимости, который служит менеджерам для расчетов при принятии решений об инвестициях (цена на землю должна быть известна заранее), не подходит для оценки земли в целях государственного управления земельными ресурсами».

Если рассматривать данный метод только как используемый для расчёта эффективности инвестиций, это означает, что стоимость земли рассчитана с учётом наилучшего и наиболее эффективного использования, и эта цена земли соответствует рыночным принципам. Таким образом, государство использует этот метод оценки для определения типов земель с потенциалом развития, чтобы определить цену земли, соответствующую рыночной цене, тем самым определяя финансовые обязательства, которые инвесторы должны выполнить перед государством.

«Исходя из вышеизложенного анализа, предприятия предлагают Редакционному комитету рассмотреть возможность не исключать метод добавочной стоимости из методов оценки земли», — заявили в VCCI.

Определить цены на общие земли на рынке

Согласно положениям пункта 1 статьи 1 Проекта, «Общая рыночная цена земли — это цена, которая наиболее часто встречается в сделках, совершаемых на рынке, и выигрываемых торгах на право землепользования земельных участков одного и того же целевого назначения на определенной территории и в течение определенного периода времени».

Чтобы определить «наиболее частую цену», оценщик должен собрать все цены сделок на рынке за определённый период. Эту информацию можно получить только от государственных органов, используя такие источники информации, как органы регистрации земельных участков и налоговые органы.

Согласно отзывам, консалтинговым организациям (за исключением государственных структур, выполняющих возложенные функции и задачи) будет сложно получить полный доступ к этому источнику информации.

Для облегчения деятельности консалтинговых организаций VCCI рекомендует Редакционному комитету добавить правила, позволяющие этим организациям получать доступ к вышеуказанным источникам информации.

Применение методов оценки земли

Положения проекта, а также Постановления 44/2014/ND-CP не содержат чёткого определения метода оценки стоимости земли в следующих случаях: «Земельные участки, не являющиеся землями сельскохозяйственного назначения, считаются жилыми землями, для которых не имеется достаточной минимальной информации о трёх участках». Этот случай, согласно положениям, не соответствует условиям применения метода сравнения, предусмотренного пунктом 1 статьи 5 (с поправками), а также не является случаем применения положений пункта 8 статьи 5c, когда отсутствует достаточная минимальная информация о трёх участках с одинаковым целевым назначением, поскольку земля не является несельскохозяйственной.

В случае «земельного участка или земельного участка, стоимость которого, рассчитанная согласно прейскуранту, превышает 200 миллиардов донгов, арендная плата за землю должна быть выплачена единовременно за весь срок аренды». Этот случай не подпадает под применение сравнительного метода и метода коэффициента корректировки цены земли, предусмотренных в статье 5 (с изменениями).

Информация о применении методов оценки земли

Согласно положениям статьи 5б проекта постановления, информацией о ценах на землю для применения метода сравнения и метода коэффициента корректировки цен на землю является информация за период не более 24 месяцев с момента оценки земли и до нее, полученная из таких источников, как: Цены на землю, переведенные на рынок в отделениях регистрации земель, налоговых органах, народных комитетах на уровне коммун; Выигранные цены аукционов по продаже прав землепользования у организаций, проводящих аукционы по продаже прав землепользования.
Собранной выше информации, по-видимому, недостаточно для точного определения цен на землю. В настоящее время сделки с недвижимостью на рынке представляют собой ситуацию, когда цены, указанные в договоре передачи права пользования землей (информация, полученная от органов земельного кадастра и налоговой службы), могут не соответствовать фактической цене сделки.

Поэтому для обеспечения более точной информации VCCI рекомендует Редакционному комитету расширить источники информации, такие как: цены сделок на торговых площадках недвижимости; цены, собранные оценщиками в ходе расследований и обследований.

Мудрость

Источник: https://www.nguoiduatin.vn/vcci-can-nhac-khong-bo-phuong-phap-thang-du-trong-dinh-gia-dat-a617881.html