Множество проблем в краткосрочной перспективе
Недавно опубликованный компанией Savills отчет о рынке недвижимости Хошимина за четвертый квартал 2023 года показывает, что сегмент апартаментов сталкивается с множеством краткосрочных проблем.
Соответственно, первичное предложение в 2023 году достигнет всего 10 700 единиц, что является самым низким показателем за последние 10 лет. Только в четвертом квартале 2023 года первичное предложение составит 7 600 единиц, не изменившись по сравнению с предыдущим кварталом, но снизившись на 5% по сравнению с прошлым годом. Новое предложение составляет 37% первичного предложения. Из них два крупных проекта, The Privia и следующая фаза, The Glory Heights, возглавили 88% нового предложения. Между тем, в отчете не зафиксировано ни одного нового предложения класса A в квартале.
Кроме того, количество сделок с квартирами за последние 10 лет также ежегодно снижалось на 7%. В условиях дефицита предложения и высоких цен продажи в 2023 году на рынке было зафиксировано всего 6200 сделок. Только в четвертом квартале ситуация с транзакциями улучшилась на 3000 единиц, увеличившись на 52% по сравнению с предыдущим кварталом и на 120% по сравнению с прошлым годом.
Первичное предложение, зафиксированное в 2023 году, является самым низким за последние 10 лет.
Г-н Трой Гриффитс, заместитель управляющего директора Savills Vietnam, прокомментировал: «Краткосрочные проблемы сегмента квартир по-прежнему связаны с дефицитом нового предложения и высокими продажными ценами. Когда настроения покупателей жилья улучшатся и альтернативных вариантов инвестиций станет не так много, рынок жилья восстановится».
Поглощение улучшилось на 14 процентных пунктов квартал к кварталу и на 23 процентных пункта год к году до 40%. Новое предложение составило 78% от объема транзакций и было поглощено на 84%; эти проекты показали хорошие результаты благодаря четким юридическим документам перед запуском, длительным срокам оплаты, банковской кредитной поддержке и доступным ценам от 2 до 5 млрд донгов за единицу. За исключением нового предложения, рыночные транзакции оставались слабыми: было продано всего 670 единиц, что соответствует уровню поглощения 14%.
Отчет о сделках с квартирами по данным Savills.
Положительным моментом в данных Savills является то, что в 2024 году ожидается четырехкратное увеличение нового предложения по сравнению с 2023 годом. На долю класса B будет приходиться 44% рынка, на класс A — 37%, а на класс C — всего 19%. К 2026 году ожидается запуск 40 800 единиц из 116 проектов.
Доступные по цене квартиры можно найти только в провинциях, прилегающих к Хошимину.
Согласно отчету Savills, первичные цены продажи в четвертом квартале 2023 года вернулись к уровню 2020 года в 69 млн донгов/м2, снизившись на 36% по сравнению с предыдущим кварталом и на 45% по сравнению с прошлым годом после того, как многим дорогостоящим проектам пришлось временно закрыть свои запасы. Наряду с этим, в прошлом году с рынка полностью исчезли продукты стоимостью менее 2 млрд донгов. Предложение по цене от 2 до 5 млрд донгов лидировало на рынке с почти 90%.
В период с 2024 по 2026 год предложение квартир стоимостью от 2 до 5 млрд донгов значительно сократится, в то время как на рынке появятся продукты в диапазоне от 5 до 10 млрд донгов, которые будут доминировать. Покупатели в Хошимине могут выбрать соседние провинции, чтобы найти более доступные варианты жилья. Ожидается, что в 2024 году на Биньзыонг , Донгнай и Лонган будет приходиться 96% предложения квартир стоимостью ниже 5 млрд донгов.
Согласно исследованию Savills, проведенному в 2023 году в 30 проектах классов A и B, доходность аренды была стабильной в годовом исчислении на уровне 4,8%, но рост стоимости активов снизился на 1,9 процентных пункта в годовом исчислении до 2,9%/год. Таким образом, общая прибыль от инвестиций в квартиры в 2023 году снизилась на 1,7 процентных пункта в годовом исчислении до примерно 7,7%/год.
Г-жа Джанг Хюинь, заместитель директора, руководитель отдела исследований и S22M Savills HCMC, проанализировала: «Инвестиционная прибыль от квартир в HCMC имеет тенденцию к небольшому снижению в период 2019-2023 гг. По нашим данным, такие районы, как старый район 2, район 3 и район 10, имели самую высокую инвестиционную прибыль в последнее время».
Г-жа Джанг Хюинь, заместитель директора, руководитель отдела исследований и S22M Savills HCMC
За последнее десятилетие предложение новых квартир в 22 районах Хошимина сократилось на 253 000 единиц. Примечательно, что предложение в старом районе 9 сократилось на 21%, а цены выросли на 15% в год. Предложение в районе 1 также сократилось на 2%, но зафиксировало значительный годовой рост цен на 39%.
Этот эксперт также сказал, что хотя общая прибыль снизилась за последние 5 лет, она все еще выше, чем процентные ставки по депозитам. Это показывает, что квартиры по-прежнему являются прибыльным каналом инвестиций. В краткосрочной перспективе ожидается рост доходности аренды за счет сокращения количества сданных квартир, а процентные ставки по депозитам останутся низкими.
Источник
Комментарий (0)