Ожидается, что с 1 августа 2024 года вступит в силу Закон о риэлторском бизнесе (с изменениями). В котором запрет на раздел и продажу земли будет применяться в 105 городах и поселках, что на 81 единицу больше по сравнению с действующими правилами. В сложных условиях рынка недвижимости, усложнят ли эти новые правила ситуацию?
Риск дефицита и роста цен
По словам г-на Нгуена Хоанг Хая, директора Департамента жилищного строительства и управления рынком недвижимости Министерства строительства , земля всегда является сегментом с самым высоким спросом и продается больше всего среди всех сделок с недвижимостью. В первом квартале 2024 года по всей стране было 97 659 успешных сделок с землей, что почти в 3 раза превышает объем сделок в сегменте квартир и индивидуальных домов. Фактически, за последние 15 лет рынок недвижимости также много раз сотрясала земельная лихорадка.
Профессор Данг Хунг Во сказал, что непоследовательные положения Закона о земле 2013 года являются причиной того, что раздел и продажа земли эксплуатируются и постоянно создают лихорадку. Пик земельной лихорадки приходится на период 2020-2022 годов, когда объявляются многие типы планирования от центрального до местного уровня, в инфраструктуру городского транспорта вкладывают большие средства, а также уловки земельных брокеров по взвинчиванию цен на землю.
Благодаря многим радикальным мерам со стороны правительства и соответствующих министерств к концу 2022 года лихорадка утихла. Однако рынок впал в другое экстремальное состояние, когда сегмент земли практически замер во многих населенных пунктах за последние 2 года. Согласно статистике Министерства строительства, запас недвижимости в проектах в первом квартале 2024 года составляет около 23 029 единиц, из которых запас в основном приходится на сегмент индивидуальной жилой недвижимости и земли проектов, только на земельные участки приходится 10 855.
Министерство строительства в настоящее время не располагает конкретными данными о количестве заброшенных проектов по разделу и продаже земель, но, просто вернувшись к местам, которые пережили земельную лихорадку 2 года назад, можно увидеть мрачную ситуацию в этих областях. Как правило, на Юго-Востоке, в Центральном нагорье, в Центральных регионах или на Севере многие проекты все еще неактивны. Многие люди купили землю по высоким ценам, теперь желание «сбежать» нелегко, потому что на рынке нет сделок.
Краткосрочные трудности, долгосрочная устойчивость
Хотя считается, что рынок недвижимости в некоторой степени пострадает от регулирования, запрещающего разделение и продажу земли, эксперты по-прежнему оптимистично настроены, что в долгосрочной перспективе рынок может развиваться более здорово. По словам доктора Нгуена Ван Диня, вице-президента Ассоциации недвижимости Вьетнама, новое регулирование является своего рода «фильтром», помогающим устранить инвесторов, которые только просят землю для проектов, а затем разделяют и продают землю, что не приносит экономической эффективности стране; предотвращая ситуацию спекуляции землей и последующего ее запустения, когда деньги людей лежат мертвыми в земле, что наносит большой вред экономике.
Что касается опасений, что положение, запрещающее раздел и продажу земли, влияет на права людей, представитель Министерства строительства подтвердил, что новые положения влияют только на инвесторов, использующих частный капитал для инвестирования в сектор недвижимости, не затрагивая государственные проекты по развитию земельных фондов, государственный бюджет тратит деньги на расчистку земли, организацию аукционов для людей, чтобы купить для строительства домов, и удовлетворяет потребность в жилье в контексте естественного прироста населения. Новые положения также не влияют на лиц, имеющих законные права землепользования, для разделения земельных участков с целью дарения, дарения, наследования или передачи другим лицам.
С точки зрения разработчиков проектов в сфере недвижимости, компании считают, что это может быть сложно в краткосрочной перспективе, но стабильно в долгосрочной перспективе. Г-н Во Хонг Тханг, инвестиционный директор DKRA Group, сообщил, что количество участков земли, выставленных на продажу в городских районах типа II и III, в последние годы стремительно растет. Поэтому ужесточение участков земли в соответствии с новыми положениями Закона о бизнесе в сфере недвижимости (с изменениями) повлияет на весь рынок с севера на юг, при этом 90% инвесторов пострадают в городских районах типа II и III. Фактически, участки земли, выставленные на продажу, легко делают людей уязвимыми. Многие инвесторы со слабыми финансовыми возможностями воспользовались политикой, чтобы собрать землю, расчистить участок, построить сомнительную инфраструктуру, а затем продать землю по высоким ценам людям и спекулянтам, чтобы собрать деньги. Это является основной причиной ценовой инфляции, создающей «земельную лихорадку», вызывающей риски для рынка недвижимости. Поэтому ожидается, что ужесточение участков земли и продажи земли будет способствовать «отсеиванию» инвесторов, формированию профессионального бизнеса в сфере недвижимости.
Между тем, г-н Нгуен Ван Хау, генеральный директор Asian Holdings Real Estate JSC, сказал: Запрет на разделение и продажу земли в специальных городских зонах типа I, типа II и типа III окажет огромное влияние на структуру сегментов продуктов недвижимости. Количество продуктов земли от раздела в предстоящий период сократится, дефицит предложения приведет к росту цен на землю. Однако в долгосрочной перспективе это поможет рынку развиваться более здорово и сделает городское планирование более систематичным.
Закон о торговле недвижимостью 2023 года предусматривает, что права землепользования не могут быть переданы лицам, которые сами строят дома, делят земельные участки на участки и продают их в районах, округах и городах специальных городских зон I, II и III типа, а также подлежат аукционам прав землепользования для инвестирования в проекты жилищного строительства в соответствии с положениями Закона о земле. По данным Министерства строительства, в стране есть 2 городских зоны специального типа, включая Ханой и Хошимин; 22 городских зоны I типа; 36 городских зон II типа; 45 городских зон III типа.
МИНЬ ДУЙ - ДУК ТРУНГ
Источник: https://www.sggp.org.vn/cam-phan-lo-ban-nen-thi-truong-dia-oc-phat-trien-lanh-manh-hon-post750174.html
Комментарий (0)