Новый прейскурант цен на землю в Хошимине и вопросы, которые следует учитывать

Важно идти в ногу с рыночными ценами

Согласно Закону о земле 2024 года, вступающему в силу с 1 августа 2024 года, населенным пунктам разрешено применять старый прейскурант цен на землю до 31 декабря 2025 года и применять новый прейскурант цен на землю с 1 января 2026 года. Новый прейскурант не будет регулироваться системой цен на землю и должен быть составлен таким образом, чтобы приблизиться к рыночной цене.

Город Хошимин стал первым городом, где запросили мнения по проекту скорректированного прейскуранта цен на землю. Цены в скорректированном прейскуранте значительно выше, чем в старом. Например, в городе Тхудык цены выросли в 10–15 раз; в районах Нябе, Биньчан, Канжио и Кути цены выросли в 10–20 раз. Только в районе Хокмон ожидается рост цен на землю на многих дорогах в 15–30 раз.

По этому вопросу эксперты Savills заявили, что прейскурант цен на землю в Хошимине не соответствует реальной рыночной стоимости и зачастую значительно ниже её. Эта давняя разница в ценах привела к возникновению системы «двойных цен», что привело к многочисленным серьёзным последствиям.

По словам г-жи До Тхи Ту Джанг, директора консалтинговой компании Savills в Хошимине, эта проблема усложняет и осложняет управление земельными ресурсами штата. «Например, разница между ценой, заявленной в нотариально заверенном договоре, и фактической ценой сделки часто используется для снижения налога на передачу земли. Или, в других случаях, ежегодная арендная плата за землю по прейскуранту ниже рыночной цены привела к потерям в государственном бюджете», — отметила г-жа Джанг.

Г-жа До Ти Ту Джианг, директор консалтинговых услуг, Savills HCMC

Эксперты Savills также отметили, что реализация проектов в сфере недвижимости также столкнулась с многочисленными трудностями, особенно на этапах приобретения земли и расчистки участка. Размеры компенсаций, основанные на прейскурантах на землю, которые далеки от рыночных цен, привели к задержкам, недовольству и финансовым потерям для пострадавших, что привело к затяжным спорам и судебным искам из-за земли.

В связи с этими нерешенными вопросами г-жа Цзян считает, что применение прейскуранта цен на землю, основанного на рыночных принципах, неизбежно и необходимо. Это прогрессивное изменение поможет преодолеть прежние ограничения, обеспечив прозрачность и справедливость системы. В частности, прейскурант цен на землю, приближенный к рыночным, облегчит процесс компенсаций и очистки участков, особенно в важных проектах развития инфраструктуры, способствуя достижению консенсуса среди населения относительно уровня поддержки и компенсации.

Комментируя предлагаемый прейскурант на землю, эксперты Savills также отметили, что разница между предлагаемой ценой на землю и фактической ценой сделки по-прежнему значительна. Например, на улице Као Тханг (район 3) рыночная цена сделки составляет около 525 млн донгов за м², в то время как предлагаемая цена земли составляет всего 330 млн донгов за м². На улице Тан Тханг (район Тан Фу) цена сделки составляет около 150 млн донгов за м², в то время как предлагаемая цена — 90 млн донгов за м². В целом, предлагаемая цена земли составляет всего около 60%, в то время как в некоторых других районах она достигает 70% от рыночной цены, что свидетельствует о значительной разнице.

Вопросы, которые следует рассмотреть перед подачей заявления

Г-жа До Тхи Ту Джанг отметила, что, согласно статье 159 Закона о земле 2024 года, прейскурант на землю применяется в 11 случаях. Кроме того, статьи 109 и 111 Закона о поддержке и переселении 2024 года также используют прейскурант на землю. Таким образом, предлагаемый прейскурант на землю в городе Хошимин напрямую затронет две разные группы субъектов: как выгодные, так и невыгодные.

К группе бенефициаров относятся лица, получающие поддержку от государства при изъятии земель и организации переселения (согласно статьям 109 и 111 Закона о земле 2024 года).

К пострадавшей группе относятся домохозяйства и лица, которые были признаны и изменили целевое назначение земель. Согласно предыдущему Закону о земле 2014 года, финансовые обязательства оценивались по-разному для земель, входящих в квоту, и земель, не входящих в квоту: для земель, входящих в квоту, они рассчитывались по прейскуранту, а для земель, не входящих в квоту, – по удельной стоимости земли.

Однако действующий Земельный закон 2024 года больше не проводит такого различия, и на всей территории будет применяться цена, установленная прейскурантом. Таким образом, поскольку цена, установленная в предлагаемом прейскуранте, значительно превышает действующий прейскурант, это приведет к увеличению финансовых обязательств по данной территории в пределах лимита. Поскольку предлагаемый прейскурант значительно превышает действующий прейскурант, это приведет к увеличению финансовых обязательств по данной территории.

Немедленное введение нового прейскуранта цен на землю в Хошимине затронет многие группы населения.

Предлагаемый прейскурант на землю в городе Хошимин, который, как ожидается, вступит в силу с 1 августа 2024 года, отложен для дальнейшего рассмотрения. Эксперты Savills считают эту отсрочку обоснованной, поскольку предлагаемый прейскурант значительно вырос по сравнению со старым прейскурантом и должен быть введен в действие в сжатые сроки. Это создает значительное финансовое давление на затронутые группы населения. Поэтому разработка и применение прейскуранта на землю должны быть тщательно продуманы, чтобы сбалансировать интересы всех сторон, особенно с учетом защиты прав граждан.

Кроме того, методы определения цен на землю по-прежнему неоднородны и непросты. В некоторых районах с высокой стоимостью земли метод построения таблиц цен на землю, по-видимому, сводится к простому умножению фиксированного коэффициента для всех маршрутов.

Например, в Районе 1 для всех локаций и маршрутов применяется коэффициент 5,0. В результате стоимость улицы Донгхой предлагается установить в размере 810 млн донгов за м² (по сравнению с текущими 162 млн донгов за м²), а улицы Хайбачынг (от пристани Батьданг до Нгуен Тхи Минь Кхай) — в размере 484 млн донгов за м² (по сравнению с текущими 96,8 млн донгов за м²). Аналогично, для Района 4 коэффициент составляет 11,3, а для Района 5 — 5,58.

«Этот подход по сути ничем не отличается от применения старого прейскуранта и умножения его на коэффициент К, поэтому он не отражает в полной мере рыночную стоимость каждого маршрута, как того требует Закон о земле», — заявила г-жа Цзян.

В заключение г-жа До Тхи Ту Джанг отметила, что, хотя обновление прейскуранта земельных участков с учётом рыночной стоимости является важным шагом вперёд, текущее предложение нуждается в дальнейшем совершенствовании. Необходимо доработать методологию и сделать её более специфичной для каждого района, а не просто применять общие коэффициенты. Постепенный и прозрачный переход, учитывающий интересы всех заинтересованных сторон, имеет решающее значение для обеспечения долгосрочного успеха новой системы.

Источник: https://www.congluan.vn/bang-gia-dat-moi-tai-tp-hcm-va-nhung-van-de-can-can-nhac-post309016.html