경매 참여 투자자의 역량에 대한 규정 없음
국회 심의를 위해 제출된 토지법(개정) 초안은 국가가 토지이용료를 징수하여 토지를 할당하거나, 전체 임대 기간 동안 일시불로 토지를 임대하는 경우 토지이용권 경매의 경우를 명확히 규정하고 있습니다. 이 초안은 경매의 경우, 경매 조건, 개인 및 단체의 책임, 그리고 각급 인민위원회의 책임을 규정하고 있습니다. 특히 토지이용권 경매에 참여하는 단체는 국가가 토지를 할당하거나 임대하는 대상이어야 하며, 보증금 또는 기타 형태의 보증 등 규정에 따라 투자 사업을 시행할 수 있는 조건을 충족해야 합니다.
그러나 이 초안은 경매 원칙이나 제재, 경매 참여 시 재정적 의무를 이행하지 않거나 경매를 포기할 경우의 개인적 책임에 대한 내용을 명시하지 않았습니다. 실제로 경매에 참여하는 개인이나 단체가 가격을 너무 높게 책정하거나, 심지어 "가상" 가격까지 제시하다가 결국 보증금을 포기하는 사례가 발생하여 경매 주최자는 물론 다른 참가자들에게도 심각한 결과를 초래했습니다.
예를 들어, 2021년 말 호치민시 투티엠 지역의 "황금 토지" 경매에서 4개 기업이 낙찰되었으나, 이후 모두 보증금을 인출했습니다. 이 기업들은 초기 가격보다 7~8배 높은 가격을 제시하여 시 예산이 사회 경제 발전에 투자할 수 있을 것처럼 보였습니다. 그러나 이 기업들이 모두 보증금을 인출하면서 투티엠 도시권의 "황금 토지"는 현재까지도 거래가 이루어지지 않고 있습니다.
많은 경제 전문가들은 이번 사건을 통해 투자자, 시장, 그리고 국가 관리 기관들이 많은 교훈을 얻을 것이라고 믿습니다. 이는 기업이나 투자자가 일반 경매나 특히 국유지 경매에 참여하기 전에 신중하게 고려하고 계산해야 한다는 사실과 관련된 교훈입니다. "가격"을 임의로 책정하는 것은 불가능합니다. 기업 자체와 경제 모두에 많은 영향을 미치기 때문입니다. 특히 관리 기관의 경우, 참여 단위 또는 개인의 수용 능력, 프로젝트 실행 제약, 그리고 성공을 위한 입찰 방식 등 국유지 경매 절차를 검토하는 단계가 마련될 것입니다.
따라서 개정 토지법 초안은 유사 사업을 시행하는 투자자의 역량과 경험을 규제하거나 보완하는 방안을 고려해야 합니다. 주요 원칙으로는 보증금 지급 및 경매 후 재정적 의무를 이행하지 않는 기관과 개인에 대한 제재가 포함됩니다. 투자자의 역량 및 경험에 대한 추가 규제는 경매 후 투자자가 사업 시행에 실패하여 사업 포기, 다른 투자자에게 재매각 또는 보증금 몰수 등의 문제를 해결하는 데에도 도움이 됩니다.
경매에서 승리했지만 보증금을 잃은 기업은 경제에 많은 결과를 초래합니다.
UEH 경제, 법률 및 국가 관리 학교의 경제, 법률 및 관리 센터 소장인 후인 푸옥 응이아(Huynh Phuoc Nghia) 씨에 따르면, 투티엠 도시 지역(HCMC)의 토지 경매에서 얻은 교훈은 프로젝트 개발 입찰에서 가장 중요한 문제는 적절한 투자자를 선택하고 투자자의 역량을 올바르게 평가하는 것이라는 점을 다시 한번 확인시켜 주었습니다.
투자자의 역량은 프로젝트 규모, 기업의 자본력, 유사 프로젝트 수행 경험, 그리고 입찰 이후의 법적 제약 및 책임의 필요성 등과 관련된 요소들을 통해 판단될 수 있습니다. 동시에, 입찰법, 부동산경매법, 시행령, 규정 등 관련 법률에서 투자자의 역량 및 프로젝트 관련 책임을 평가하는 기준을 통일하고 연계할 필요가 있습니다.
경매에서 승리했지만 보증금을 잃은 기업은 경제에 많은 결과를 초래합니다.
법이 더욱 엄격해질 것이다.
낙찰자가 경매 후 계약금을 포기하는 사례에 대해 호치민시 변호사 협회 부이 꽝 응이엠 변호사는 이것이 전체 경제에 막대한 비용과 결과를 초래한다고 강조했습니다. 첫째, 낙찰자가 계약금을 포기하면 부동산 및 토지 경매 주최자가 경매 절차를 재진행하는 데 자원을 낭비하게 됩니다.
동시에, 보증금 취소 사례는 토지 가격이 지나치게 상승하여 "가상" 가격으로 국유지 면적이 확대되는 것과 관련이 있는 경우가 많습니다. 이로 인해 국가는 후속 사업을 위한 토지 취득, 보상, 부지 정리 과정에서 어려움을 겪게 됩니다. 동시에 토지 가격이 지나치게 상승하면 해당 사업의 투자율 또한 급격히 상승하게 됩니다.
프로젝트 투자자는 전체 투자 비용을 재계산해야 하며, 단 한 채의 주택도 개발에 참여하지 못할 것입니다. 이는 해당 지역의 전반적인 사회경제적 발전을 저해하는 것을 의미합니다. 토지 가격이 지나치게 상승하면 주택이나 부동산 등을 구매하려는 사람들조차 어려움을 겪게 될 것입니다.
부이 꽝 응이엠 변호사는 "부동산 경매 조건은 부동산 경매법에 자세히 명시되어 있습니다. 그러나 이번 개정 토지법 초안에는 토지 사용권 경매 참여 시 사업 시행 투자자의 역량 및 경험에 대한 규정을 추가하는 방안을 검토할 수 있습니다. 이 규정은 호치민시 투티엠 지역의 '황금' 토지 경매와 같은 보증금 포기 사례를 제한하기 위해 더욱 엄격해질 것입니다."라고 강조했습니다.
이에 동의하며, 베트남 변호사 상업 중재 센터 회장인 응우옌 반 하우 변호사는 개인이 경매에 참여했지만 재정적 의무를 이행하지 않거나 위반할 경우 적용되는 경매 원칙이나 제재가 부동산 경매법에 완전히 규정되어 있다고 말했습니다. 최근 경매 성공 건수와 질은 증가했지만 여전히 미흡한 점이 있습니다.
특히, 경매팀의 전문성과 전문성은 여전히 부족하며, 절차 및 질서 위반으로 인해 많은 경매가 취소되는 등 위법 행위가 빈번하게 발생합니다. 경매의 질은 전반적으로 비효율적이며, "블루팀-레드팀" 방식으로 가격을 인하하는 상황은 점점 더 정교하고 복잡해지고 있으며, 경매 메커니즘은 여전히 많은 한계를 드러내고 있습니다. 특히 토지 사용권 경매, 특히 공공 자산을 보유한 사업의 경우, 투기와 폭리를 조장하는 위법 행위가 적발되어 국가 손실의 위험이 커지고 있습니다.
따라서 하우 씨는 전문법 조항 외에도 개정 토지법도 토지이용권 경매를 위한 적절하고 효과적인 메커니즘을 마련하기 위한 규정을 보완해야 한다고 제안했습니다. 구체적으로는 투자자의 재정 능력 및 경험 평가 규정과 법률 규정에 따른 예치금 납부 시기 규정을 보완해야 합니다. 동시에, 토지이용권을 활용하는 사업에 대한 예치금 납부 등 강력한 제재 조치를 마련하고, 경매 후 재정 의무를 이행하지 않는 기관 및 개인에 대한 과징금 부과를 통해 토지 경매 지역 주변 지역의 지가 상승을 억제해야 합니다.
호치민시에 대한 특별 메커니즘에 관한 결의안 98은 또한 도시가 투자자를 사전에 선택할 수 있도록 허용하는데, 이는 경매 및 입찰에 참여한 후 기업의 역량과 의지를 평가하기 위한 기준과 기준을 규정합니다. 토지법을 자세히 안내하는 법령 및 회람과 함께 투자자가 경매 후 프로젝트를 실행할 수 없어 포기, 다른 투자자에게 재판매 또는 보증금 몰수로 이어지는 상황을 극복하는 데 도움이 됩니다.
UEH 경제, 법률 및 행정학부 경제, 법률 및 경영 센터 소장 Huynh Phuoc Nghia 씨
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