모든 기업은 주택 가격을 낮추고 현금 흐름을 우선시하기를 원합니다.
DKRA 그룹 컨설팅 서비스 및 프로젝트 개발 이사인 보 홍 탕 씨는 현재 시장에서 많은 투자자들이 수익보다 현금 흐름을 우선시하며 적극적으로 주택 가격을 인하하고 있다고 언급했습니다. 기업들은 고객에게 더 긴 지불 방식, 더 낮은 지불 금리, 주택 인수 시 30%, 심지어 10%까지 지불할 수 있는 옵션, 또는 금리 지원, 원금 유예 등을 통해 가격을 인하하고 있습니다.
탕 씨에 따르면, 현재 시장에는 주요 프로젝트 공급이 많지 않고, 매각 가능한 프로젝트 수도 매우 적습니다. 하지만 대부분의 투자자들은 매각 가능 시점에 현금 흐름을 우선시합니다. 가격이 높으면 제품을 판매할 수 없고, 투자자들은 현금 흐름에 갇히게 되므로, 지금 시점에서 가격을 높게 고정할 만큼 어리석은 사람은 없다고 그는 말했습니다.
또한 탕 씨는 이 프로젝트가 판매 가격을 결정하는 가장 기본적인 공식으로 이익과 비용을 합산할 것이라고 밝혔습니다. 이전에는 투자자들이 투자하기 전에 최대 수십 퍼센트의 이익을 기대할 수 있었지만, 이제는 손익분기점을 맞추려고 하고, 심지어 초기 단계에서 손실을 보기도 합니다. 오늘날 투자자들의 가장 큰 목표는 최대한 낮은 판매 가격을 달성하여 최대한 빨리 자금을 회수하여 운영 현금 흐름을 창출하는 것입니다.
호치민시 부동산 협회(HoREA) 회장인 레 황 짜우(Le Hoang Chau) 씨는 시장에서 일부 고급 주택 프로젝트와 중급 주택 프로젝트 투자자들이 할인 및 프로모션 정책, 고객에게 도움이 되는 애프터서비스를 통해 매매 가격을 낮추고 있다고 인정했습니다.
일부 주택 프로젝트는 다양한 우대 정책을 통해 가격을 낮추었습니다(사진 설명: 하이롱).
기업들은 주택 가격을 낮추고 싶어하지만...
호치민시와 롱 안에서 프로젝트를 시행하는 한 투자자 대표는 회사가 실제로 주택 가격을 낮추고 싶어하며 사람들이 쉽게 주택에 접근할 수 있을 만큼 주택 가격이 낮아지기를 바란다고 털어놓았습니다.
하지만 기업들은 투입 비용을 줄이는 데 어려움을 겪고 있습니다. 투입 비용을 줄일 수 없기 때문입니다. 토지 사용료, 부지 정리 보상금, 은행 대출 이자, 인건비, 건설 자재 구매 등 투입 비용이 최근 크게 증가했습니다.
투자 정책 수립부터 공식 구축까지 프로젝트는 최대 5~7년, 경우에 따라 15년까지 걸릴 수 있습니다. 예상했던 평균 3년이 아니라, 엄청난 자원 낭비로 기업들은 기회비용 손실을 보게 됩니다. 덧붙여, 기업들은 주주와 파트너들에게 연간 최소 이익 달성에 대한 약속을 해야 한다고 이 관계자는 말했습니다.
부동산 시장에서 오랜 경험을 쌓은 차우 씨는 기업들이 주택 가격 인하와 관련하여 직면하는 어려움을 누구보다 잘 이해합니다. 그는 기업들이 건설비, 자재비, 인건비 등 여러 유형의 비용을 부담해야 하며, 금융 비용, 관리비 등 모든 비용이 증가하고, "명시되지 않은 비용"도 발생한다고 지적했습니다.
구체적으로, 본 사업의 토지 비용에는 보상비, 토지 사용권 이전을 통한 부지 정리비, 토지 사용료, 토지 임대료, 그리고 논을 사용하는 경우 국가에 납부하는 논 보호료가 포함됩니다. 토지 비용은 아파트 사업 비용의 약 15%, 타운하우스 사업의 약 30%, 빌라 사업의 약 20%를 차지합니다.
특히, 현재 보상 및 부지 정리 비용은 관할 국가 기관에서 기업이 실제로 지출한 비용의 약 70% 정도를 공제하는 경우가 많습니다. 공제되지 않은 나머지 실제 비용은 이익으로 간주되어 기업은 20%의 법인소득세를 추가로 납부해야 합니다. 마지막으로, 이러한 비용은 모두 고객이 주택을 구매할 때 "부담"해야 하는 매매가에 포함됩니다.
건축비는 아파트 건설 프로젝트 비용의 약 50%, 타운하우스 프로젝트 비용의 약 30%, 빌라 프로젝트 비용의 약 20%를 차지합니다. 이러한 비용은 지속적으로 증가하고 있습니다. 예를 들어, 아파트 건물의 1m² 면적당 건축비는 이전에는 약 700만~800만 VND/m²에 불과했지만, 현재는 1,200만~1,300만 VND/m²로 증가했습니다.
신용 대출 이자와 기타 자본원에 대한 이자 지급을 포함한 금융 비용은 일반적으로 비용의 약 10%를 차지합니다. 관리 비용은 일반적으로 비용의 약 5%를 차지합니다.
"명시되지 않은" 비용으로 인해 이러한 비용의 가치는 적지 않습니다. 그러나 세법 규정에 따라 이러한 비용의 "합법성, 유효성 및 합리성"이 보장되지 않기 때문에 프로젝트 투자 비용에 포함되지 않고 궁극적으로 주택 구매자가 부담해야 하는 매매 가격에 포함됩니다.
차우 씨는 위의 모든 비용이 상업용 주택 프로젝트의 경우 약 3년이라는 정상적인 시장 상황을 가정하여 계산된 것이라고 분석했습니다. 최근 몇 년간처럼 법적 문제로 인해 비용이 장기화될 경우 총 투자 비용이 크게 증가할 것입니다.
프로젝트를 구축할 때 많은 투입 비용이 예산을 초과합니다(그림: Quang Anh).
해결책은 무엇일까?
롱안과 동나이 에서 많은 프로젝트를 개발하는 한 기업 대표는 주택 가격을 낮추려면 시장에서 많은 기관과 구성원의 협력이 필요하다고 말했습니다.
그는 국가가 사회주택 및 근로자 주택 사업에 대한 토지 이용세 인센티브를 고려할 수 있고, 은행이 기업들이 우대 금리로 사업 시행을 위한 자본을 조달할 수 있도록 지원할 수 있다고 제안했습니다. 특히, 사업 승인 절차 및 서류 작성 과정을 가속화하고 신속하게 시행하여 기업들이 사업 시행에 지장을 받지 않도록 해야 합니다.
호레아(HoREA) 회장으로서 레 황 차우(Le Hoang Chau) 씨는 여러 가지 포괄적인 해결책을 제시했습니다. 기업들에게 차우 씨는 투자자들이 수익 기대치를 낮추고, 가격을 높게 유지하지 않으며, 할인율을 높이고, 수요를 촉진하고, 고객 신뢰를 높이며, 현금 흐름과 유동성을 창출하기 위한 프로모션 및 애프터서비스 정책을 시행할 것을 제안했습니다.
기업들은 또한 소득 수준에 적합한 가격의 저렴한 주택 부문으로 투자를 전환해야 합니다. 2021년부터 2030년까지 최소 100만 채의 사회주택을 개발하는 프로그램을 통해 기업들은 일반 상업 금리보다 1.5~2% 낮은 금리로 120조 동(VND)의 신용 패키지를 이용할 수 있습니다.
또한, 기업은 오래된 아파트 건물을 재건축하고, 운하 주변 주택을 리노베이션하고 이전하고, 오래되고 황폐한 도시 지역을 재개발하는 프로그램에 참여할 수 있습니다.
차우 씨는 주 정부 측에서 관할 주 정부 기관들이 주택 공급 확대를 위한 법적 장애물 제거에 집중해야 한다고 제안했습니다. 이는 저렴한 주택과 사회 주택 공급 확대의 기반이 됩니다. 이러한 주택 공급 확대는 수요와 공급의 법칙과 시장 경쟁의 법칙에 따라 주택 가격을 안정시키는 데 도움이 될 것입니다.
또한, 협회는 건설부가 2023년 주택법 제34조에 따라 주택 건설 투자사업의 단계별 세부 규정을 정부에 조속히 제출할 것을 건의했습니다. 이는 상업용 주택 사업과 사회주택 사업의 승인 절차 및 행정 절차를 표준화하고, 토지를 활용한 투자 절차 이행 기간을 단축하기 위한 것입니다.
협회는 또한 국회 상임위원회에서 부동산 프로젝트를 시행하기 위한 효과적이고 경제적인 토지 이용에 대한 메커니즘과 정책을 개발하기 위해 개정 토지법 초안을 완성하는 것을 고려할 것을 제안했습니다.
특히 상업용 주택 사업과 사회주택 사업은 주택법 및 부동산사업법 2023을 준수하고 일관성을 보장받아 투자자에게 토지 접근에 유리한 여건을 조성하고 예산 수입 손실이 발생하지 않도록 보장합니다.
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