부동산 시장이 '따뜻해지고 있다'
대부분의 부동산 조사 회사와 건설부는 2023년 상반기 시장에 대해 공통적으로 "시장이 조용하며 예상대로 회복되기 어려울 것"이라고 평가했습니다.
수요와 공급이 모두 급격히 감소하면서 많은 부동산 프로젝트 개발 업체, 심지어 업계의 "대형" 업체들조차 파산 직전에 놓였습니다. 기획투자부 사업자등록국 보고서에 따르면 2023년 상반기 동안 사업을 일시 중단하거나 해산하는 부동산 업체 수가 2022년 동기 대비 40% 이상 증가했습니다.
부동산은 다른 17개 경제 분야 중에서도 시장을 떠나는 기업의 수에서 가장 많은 비중을 차지하는 산업입니다.
한편, 부동산중개업협회의 보고서에 따르면, 현재의 어려운 상황으로는 2023년 말까지 부동산 사업체의 약 43%만이 살아남을 것으로 예측됩니다.
이러한 상황에 직면하여 정부는 부동산 시장의 회복을 지원하기 위해 많은 해결책을 도입했습니다. 예를 들어 어려움을 제거하기 위한 실무 그룹을 설립하거나, 부동산 시장의 안전하고 건강하며 지속 가능한 발전을 촉진하고 이를 제거하기 위한 많은 구체적인 해결책을 제시하는 결의안 33을 발표했습니다.
경제 전문가인 칸 반 룩 박사는 다음과 같이 논평했습니다. 정부의 정책은 부동산 시장에 많은 긍정적인 신호를 가져왔습니다. 특히 회사채 만기 관련 규제를 비롯한 금융 솔루션 덕분에 부동산 시장이 가장 어려운 시기를 극복했음을 알 수 있습니다.
" 이러한 솔루션 덕분에 시장은 2023년 5월 이후 점진적으로 회복세를 보이고 있습니다. 2분기는 1분기보다 성장세가 좋았고, 거래량과 시장 유동성도 점차 회복되고 있습니다. 또한, 산업단지 입주율은 약 76%로 매우 높고, 부동산 및 건설 회사 주가도 상승하고 있습니다. "라고 뤽 씨는 말했습니다.
하지만 칸 반 루크 박사는 회복이 여전히 더디고, 많은 어려움과 문제가 신속하게 해결되지 않았으며, 부동산 투자 대출이 막혀 시장 수요가 약하다고 평가했습니다.
이러한 의견에 동의하며, 베트남 경제 연구소 전 소장인 Tran Dinh Thien 준교수는 다음과 같이 말했습니다. 최근 정부는 일반적인 논리를 따르지 않는 기업을 돕기 위해 일련의 솔루션을 발표했습니다.
하지만 이것이 부동산 시장을 현재의 어려운 상황에서 벗어나게 하는 유일한 방법입니다. 우리가 계속해서 정상적인 해결책을 제시한다면 시장의 문제를 해결할 수 없을 것입니다.
" 따라서 제가 가장 먼저 권하고 싶은 것은 어려운 상황이나 특이한 상황에서는 접근 방식과 해결책이 특이해야 한다는 것을 이해하는 것입니다. "라고 티엔 씨는 말했습니다.
그러나 기존의 규칙을 따르지 않는 과감한 접근 방식으로 완전히 새로운 정책을 도입할 때, 정책을 시행하는 사람들의 사고방식이 흔들리게 됩니다. 많은 공무원들이 실수를 두려워하고 책임감을 갖게 되어 정책의 효과가 감소합니다.
" 우리는 훌륭하고 집중적인 정책들이 많은 시대에 살고 있지만, 정책을 실행하는 것은 쉽지 않습니다. 예상치 못한 일들이 현재의 정책 실행 사고를 방해하여 사람들이 감히 실행에 나서지 못하게 만듭니다. 새로운 결의안과 새로운 해결책을 발표할 때는 책임감을 갖고, 책임 이행을 보장하려는 의지가 반드시 수반되어야 합니다. 그렇게 된다면 좋은 정책의 실행은 가속화될 것입니다." - 쩐 딘 티엔 부교수 박사는 강조했습니다.
"꽃이 피는 것을 보고 봄이 온다고 생각하지 마세요"
시장이 활성화되고 있는 가운데, 부동산 업계에서는 새로운 규제가 경기 회복을 방해할 수 있다는 우려를 표명하고 있는데, 이는 국가은행의 통지문 06호에 따른 것입니다.
이 통지문에 따르면, 9월 1일부터 상업은행은 사업 시행 조건을 충족하지 않는 프로젝트를 시행하기 위해 자본금 출자 계약 및 투자 협력 계약에 따른 자본금 출자 비용을 지불하기 위한 대출을 허용하지 않습니다.
국가은행은 새로운 시행령 06호를 통해 부동산 자본을 전반적으로 제한하는 대신, 잠재적으로 위험한 대출 기관들의 유입을 차단하는 데 그쳤습니다. 그러나 기업들은 여전히 이 규제에 대해 큰 우려를 표하고 있습니다.
베트남 부동산 중개인 협회(VAR) 회장인 응우옌 반 딘 씨는 다음과 같이 말했습니다. "현재 부동산 시장의 두 가지 주요하고 고유한 어려움은 '법적' 문제와 '자본적' 문제입니다."
딘 씨는 " 정부는 이 두 가지 어려움을 제거하고 해결하기 위해 많은 해결책을 내놓았지만, 지금까지 이 두 가지 어려움에 대한 실질적인 '해결책'과 확실한 해결책은 찾지 못했습니다." 라고 말했습니다.
딘 씨에 따르면, 실행이 어렵고, 법적 문제로 보류되거나, 검토를 위해 중단되어야 하는 프로젝트가 수천 개에 달합니다. 또한, 고객의 신용 및 투자 자본 접근이 차단된 프로젝트도 많습니다.
특히 부지 정리 중이거나, 토지 사용료 승인을 기다리는 중이거나, 공사가 진행 중인 프로젝트는 정체로 이어진다.
" 고객과 투자자 모두 현금 흐름에 접근하는 데 어려움을 겪고 있어 시장의 유동성이 차단되고 모든 거래가 동결되었으며 모든 투자, 생산, 사업 활동 등이 중단되었습니다. "라고 Dinh 씨는 말했습니다.
VAR 위원장은 제33호 결의안이 신용 출처의 어려움을 제거하고, 부동산 시장의 자본 흐름을 원활하게 하며, 베트남 부동산 시장의 유동성을 증가시키는 목표를 명확하고 단호하게 보여준다고 말했습니다.
기업, 주택 구매자, 투자자가 우대 이자율을 제공하는 신용 공급원에 접근할 수 있는 유리한 조건을 조성함으로써, 실행 가능하고 효과적인 프로젝트가 시행될 수 있는 기회가 생겨 시장에 대한 공급이 개선되는 데 기여할 것입니다.
그러나 통지문 06은 결의안 33의 정신을 거의 따르지 않으며, 지원되는 주제와 신용 문제가 해결되는 내용을 명확하게 지정하지 않았습니다.
한편, 통지문에서는 대출이 허용되지 않는 대상을 일반적이고 모호한 방식으로 지적하여 상업은행이 대출 의지가 없을 경우 부동산 고객의 신청을 "올바른" 방식으로 거부하기 쉽게 했습니다.
딘 씨는 " 이는 베트남 부동산 시장을 활성화하고 뒷받침하기 위한 정부, 기관, 심지어 은행 시스템의 노력에 눈에 띄지 않게 영향을 미칠 것" 이라고 말했습니다.
따라서 딘 씨는 지금 당장 회람 06을 철회하는 것이 최선이라고 생각합니다. 대신, 국가은행은 회람 33의 취지를 면밀히 검토하여 그 내용을 충실히 따르고 이에 부합하는 법령을 제정해야 합니다.
HoREA 회장인 레 황 차우 씨는 또한 통지문 06에는 법적 규정과의 일관성과 일치성을 보장하지 못하는 조항이 있으며 부동산 사업을 포함한 일반 기업 사회의 실질적인 투자, 건설, 생산 및 사업 활동에 적합하지 않다고 말했습니다.
차우 씨는 " 9월 06호 통지문이 발효되면 제때 개정하지 않으면 이미 어려움을 겪고 있는 부동산 사업체들이 은행 대출을 받는 것이 더욱 어려워질 것"이라고 강조했다.
| Batdongsan.com.vn의 2023년 7월 말 최신 보고서에 따르면 부동산 시장이 활성화되고 있습니다. 하노이와 호치민시의 토지 가격은 전월 대비 각각 9%와 8% 상승하는 추세를 보이고 있습니다. 또한 꽝닌성은 18%, 하이퐁은 9%, 다낭은 8% 상승했습니다. 본 보고서에 따르면 7월 한 달 동안 전국의 모든 유형의 부동산 수요가 증가했습니다. 따라서 많은 전문가들은 2024년 부동산 시장이 활황을 누리고 성장할 것으로 예상합니다. |
하안
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