좋은 수익을 위한 임대 주택 구매: 빠른 확인 팁

부동산 매매 및 임대는 오늘날 베트남에서 인기 있는 부동산 투자 형태입니다. 투자자들은 안정적인 수익 잠재력과 장기적인 자산 축적 능력 덕분에 이러한 유형의 사업을 통해 많은 이점을 얻는 경우가 많습니다.

하지만 임대 부동산 투자에는 일정한 위험이 따릅니다. 집을 소유하고 있다고 해도 세입자를 구하거나 임대를 통해 안정적인 현금 흐름을 확보하는 것이 항상 쉬운 것은 아닙니다. 또한, 관리, 유지 보수, 수리 비용 등도 투자자의 수익에 영향을 미칠 수 있습니다.

그렇다면 부동산이 임대 투자 가치가 있는지 판단하는 방법이 있을까요? 미국 최대 부동산 투자 소셜 네트워크인 BiggerPockets는 투자자들이 잠재적인 부동산 거래를 신속하게 평가할 수 있도록 2% 규칙을 공개했습니다.

2% 규칙을 적용하세요

2% 규칙은 임대 부동산의 수익 가능성을 대략적으로 평가하는 데 사용되는 간단하면서도 효과적인 도구입니다. 이 규칙에 따르면, 좋은 투자로 간주되려면 부동산의 월 임대 수입이 부동산 매매가의 2% 이상이어야 합니다.

먼저, 부동산을 소유하는 데 필요한 금액을 정해야 합니다. 여기에는 세금, 중개 서비스 관련 비용이 포함됩니다. 다음으로, 임대를 통해 예상되는 수입을 계산해야 합니다.

이러한 데이터는 직접 수집할 수도 있고, 전문 부동산 중개 회사를 통해 수집할 수도 있습니다.

월 임대 수입이 매수 가격의 2% 이상이라면 해당 부동산은 좋은 투자 대상이 될 가능성이 있습니다.

월 임대 수입이 매매가의 2% 미만이면 투자 수익률이 기대에 미치지 못할 수 있습니다. 이 부동산에 계속 투자하고 싶다면, 원하는 수익률을 달성하기 위해 임대료를 조정하거나 운영 비용을 줄여야 합니다.

예를 들어, 20억 VND에 아파트를 매수했다고 가정하면, 2% 규칙에 따르면 좋은 수익을 보장받을 수 있는 최소 월 임대 수입은 4,000만 VND입니다.

하노이 의 부동산 지역(사진: Tran Khang)

임대 현금 흐름이 월 5천만 동에 도달하면 잠재적 투자임을 보여줍니다. 반대로 임대료가 월 3천만 동에 불과하다면 원하는 수익률을 달성하기 위해 임대료를 조정하거나 비용을 절감하는 것을 고려해야 합니다.

그러나 2% 규칙은 대략적인 수치일 뿐이며, 어떤 부동산의 수익 잠재력에 대한 절대적인 정확성을 보장하지는 않습니다. 부동산 투자의 실제 수익률에는 다른 여러 요인이 영향을 미칩니다. 예를 들어, 월 임대료 현금 흐름은 부동산 유형, 위치, 규모 및 편의시설, 그리고 시장 상황에 따라 달라집니다.

다른 대체 도구

2% 규칙은 많은 투자자들이 임대 부동산의 수익성을 빠르게 판단하는 데 사용하는 간단하고 인기 있는 도구입니다. 하지만 이는 일반적인 규칙일 뿐이며, 투자를 결정할 때는 더욱 신중하게 분석해야 합니다. 투자하기 전에 더 다양한 관점을 얻기 위해 다른 방법들을 활용할 수도 있습니다.

첫 번째는 총 임대료 승수(GRM)입니다. 이 지표는 부동산 매매가와 연간 총 임대료 간의 비율을 계산합니다. 예를 들어, 부동산 가격이 30억 동이고 연간 총 임대료가 3억 동이면 GRM은 10입니다. 일반적으로 GRM이 낮을수록 투자 기회가 더 매력적이라는 것을 나타냅니다. 그러나 이 도구의 단점은 운영 비용을 고려하지 않는다는 것입니다.

두 번째는 순영업소득(NOI)입니다. 이 지표는 운영 비용을 차감한 후 세금과 모기지 상환액을 제외한 부동산의 연간 이익을 계산합니다. NOI는 부동산의 수익성을 더욱 명확하게 보여줍니다. NOI 비율이 양수이면 해당 부동산은 운영 비용을 충당할 수 있는 충분한 임대 수입을 창출하고 있음을 의미합니다.

세 번째는 현금 흐름 분석입니다. 현금 흐름 분석은 임대 수입뿐만 아니라 운영 비용, 이자, 세금 등 모든 현금 흐름을 고려합니다. 긍정적인 현금 흐름은 유동성을 유지하고 지속 가능한 수익을 보장하는 데 중요한 요소입니다.

네 번째는 자본화율(Cap Rate)입니다. 이 지표는 부동산 총 투자에 대한 연간 수익률을 계산합니다. 자본화율은 순자산가치(NOI)를 부동산 매매가로 나누어 계산합니다. 자본화율이 높을수록 투자 기회가 더 좋아지지만 일반적으로 위험도가 높습니다.

다섯 번째는 미래 가치 분석입니다. 현재 수익에만 집중하는 대신 부동산의 미래 가치를 고려합니다. 하지만 이 방법은 부동산에 대한 경험과 지식을 요구하는 경우가 많습니다.

이러한 대안을 결합함으로써 투자자는 포괄적인 투자 전략을 수립하여 더욱 포괄적이고 정보에 입각한 투자 결정을 내릴 수 있습니다.

출처: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/mua-nha-cho-thue-de-sinh-loi-tot-meo-kiem-tra-nhanh-20240613105018738.htm