새 법률 시행, 부동산 투자자들의 '취향' 변화

부동산 프로젝트 투자자들은 프로젝트의 합법성과 실제 주택 수요를 충족시킬 수 있는 능력에 점점 더 많은 관심을 기울이고 있습니다. 이러한 요소들은 위험을 최소화하고 투자에 대한 지속 가능한 가치를 보장하는 데 도움이 됩니다.

새 법률 시행, 부동산 투자자들의 '취향' 변화

부동산 프로젝트 투자자들은 프로젝트의 합법성과 실제 주택 수요를 충족시킬 수 있는 능력에 점점 더 많은 관심을 기울이고 있습니다. 이러한 요소들은 위험을 최소화하고 투자에 대한 지속 가능한 가치를 보장하는 데 도움이 됩니다.

고객들이 노바랜드 의 아쿠아 시티(Aqua City) 주택을 방문하고 있다. 이 프로젝트는 최근 법적 문제가 해결되었다. 사진: 르 투안

법적 우선순위

2018년, 거주할 집을 마련해야 했던 응우옌 쭝 탄 씨는 남락찌엑 주거 지역(2군 안푸동, 현 호치민시 투득시)의 한 프로젝트에서 아파트를 조사하고 선택했습니다. 이 프로젝트는 33~35층 규모의 아파트 12개 동으로, 총 3,175세대의 아파트를 공급합니다.

탄 씨에 따르면, 당시 투자자는 고객과 아파트 매매 계약을 체결했습니다. 초기 계약금은 아파트당 2억 5천만 동, 매매가는 1m²당 3,800만 동이었습니다. 법적 절차로 인해 투자자는 예정대로 분양을 시작할 수 없었습니다. 최근 지방 정부의 방해를 해소하기 위한 노력 끝에 해당 프로젝트는 건축 허가를 받았습니다.

그러나 투자자는 일방적으로 계약 해지를 원칙으로 발표하고, 고객이 납부한 금액에 대해 연 15%의 이자를 지급하기로 약정했습니다. 고객이 프로젝트 참여를 계속 희망하는 경우, 양측은 원칙적으로 계약을 해지합니다. 프로젝트가 운영 자격을 갖추면 고객은 새로운 판매 가격에서 15% 할인 혜택을 받게 됩니다.

투자자가 제시한 이유는 기존 계약이 더 이상 현행 법규에 부합하지 않기 때문입니다. 구체적으로, 2024년 토지법, 2023년 주택법, 2023년 부동산사업법이 2024년 8월 1일부터 시행됨에 따라 법률 정책의 변화로 인해 프로젝트 결과물이 사업에 착수하기 위한 충분한 조건을 충족해야 합니다.

현재까지 본 프로젝트의 상품은 2023년 부동산사업법 제24조에 명시된 사업 조건을 충족하지 못했습니다. 또한, 부동산사업법 제8조 제1항에 따라 조건을 충족하지 않는 부동산 사업은 엄격히 금지됩니다. 따라서 투자자가 고객과 "미래 아파트 매수권 보장 원칙 계약"을 체결하는 방식으로 상품을 사업에 투입하던 기존 관행은 더 이상 적절하지 않으며 현행 법규에도 부합하지 않습니다.

"법적 관점에서 보면 투자자의 행동은 잘못이 아닙니다. 예치금에 대한 이자 보상을 지불하기로 합의했기 때문입니다. 하지만 투자 관점에서 보면 보상을 받더라도 현재 부동산 가격이 6년 전에 비해 몇 배나 상승했기 때문에 여전히 고객들이 불리한 입장에 있습니다."라고 탄 씨는 말했습니다.

위의 "교훈"을 통해 투자자들의 "취향"도 크게 바뀌었습니다. 이전처럼 대량으로 매수하는 대신, 투자자들은 위험 관리를 위해 법적 서류가 완벽하게 갖춰진 프로젝트를 우선적으로 고려하고 있습니다. 또 다른 투자자들은 이미 레드북이나 소유권 증서가 있는 상품을 선호합니다.

"현재 투자자들을 유치하기 위해서는 모든 프로젝트가 완전하고 명확한 법적 서류를 갖춰야 합니다. 지역 내 토지 상품의 경우, 투자자들은 토지가 구획되어 별도의 증서를 받은 후에야 측량이나 매수에 동의합니다. 토지 분할 절차를 진행 중인 프로젝트는 투자자들의 관심을 끌기 어렵습니다. 이는 최근 투자자들이 상품을 평가하는 방식에 분명한 변화가 있음을 보여줍니다."라고 호찌민시의 중개인 투 씨는 말했습니다.

투 씨는 또한 새로운 토지 분할 규정으로 인해 많은 투자자들이 망설이고 있다고 덧붙였습니다. 이전 단계에서는 많은 투자자들이 토지를 매수하고 토지 분할 신청 및 증명서 발급을 기대하며 "속았다"가 법적 문제에 부딪혔습니다. 따라서 현재 투자자들은 매우 신중하며 이전처럼 순탄하지 않습니다.

실제적 필요를 충족하는 능력에 집중하세요

기자의 관찰에 따르면 오늘날 투자자들은 법적 가치가 명확한 상품을 찾을 뿐만 아니라, 장기적인 자산 활용 가능성에 초점을 맞춰 안정적인 투자 가치를 확보하는 데 중점을 둡니다.

시장 변동 시 투자자가 고객과의 계약을 "해지"하는 것은 드문 일이 아닙니다. 고객과의 계약이 유지될 경우, 사업체가 더 이상 수익을 내지 못하거나 심지어 손실을 입을 가능성이 높기 때문입니다.

유동성이 높고 임대가 용이하며 실질적인 주택 수요를 충족하는 프로젝트가 우선시되고 있습니다. 이는 단기 투자에서 장기 사용 가치가 있는 상품으로의 전환을 반영합니다. 특히, 많은 투자자들이 입지 조건이 좋고, 인프라가 완벽하며, 공공시설과 가까운 아파트와 타운하우스를 선호하고 있습니다.

또한, 상업용 건물, 상가, 개발 잠재력이 강한 지역의 토지 등 사업적 활용 가능성이 있는 상품도 큰 관심을 받고 있습니다.

"오늘날 투자자들은 부동산 가치 상승을 통한 수익 창출 잠재력을 높이 평가할 뿐만 아니라, 임대 또는 상업 활동을 통해 안정적인 수입을 창출할 수 있는 능력도 고려합니다. 이는 다양한 시장 변동 속에서도 수익을 극대화하고 위험을 최소화하는 데 도움이 됩니다."라고 비엣안호아 부동산 투자 회사의 쩐 칸 꽝 대표이사는 말했습니다.

즈엉민 부동산 컨설팅 서비스 주식회사의 즈엉민 통 이사는 현재 상황에서 실제 주택 수요를 충족하는 부동산 부문이 높은 안전성 덕분에 큰 주목을 받고 있다고 말했습니다. 토지 상품, 특히 주거용 토지가 아닌 토지는 아직 큰 관심을 받지 못하고 있습니다.

투자자들에게 조언을 전하며 통 씨는 주택 프로젝트가 투자자들의 관심을 크게 받지 못하는 경우가 많지만, 시장의 변동성을 고려하면 이러한 프로젝트는 합리적인 가치를 지닌 상품이며, 시간이 지남에 따라 가치를 유지하거나 증가시킬 수 있다고 말했습니다. 위험 관리 측면에서, 프로젝트 부동산은 신뢰할 수 있는 투자자들이 동시적이고 체계적으로 계획하고 실행할 때 법적 지위가 더 명확하며, 사람들이 스스로 분배하는 토지만큼 위험하지 않습니다.

출처: https://baodautu.vn/batdongsan/luat-moi-co-hieu-luc-nha-dau-tu-bat-dong-san-thay-doi-khau-vi-d230994.html