거물들의 잇단 말 추락사고
중국 부동산 시장은 장기적인 혼란에 직면해 있습니다. 민간 부동산 개발업체인 컨트리 가든은 최근 미국 달러 채권에 대한 채무 불이행을 선언하며 중국 부동산 시장이 회복 기미를 보이지 않는 가운데, 회사의 곤경을 여실히 드러냈습니다.
컨트리 가든은 9월 17일의 원래 지급 기한을 놓친 후, 30일 유예 기간이 끝난 후 미 달러 채권에 대한 1,540만 달러의 이자 지급을 놓쳤습니다. 채권자들에게 발송된 통지에 따르면, 컨트리 가든이 지난주에 끝난 유예 기간 동안 이자를 지급하지 못한 것은 채무 불이행 사건으로 간주됩니다.
지난주 회사가 모든 외화 채무를 제때 이행하지 못할 것으로 예상한다고 밝힌 이후 채무 불이행은 사실상 확정된 것으로 보입니다. 컨트리 가든은 중국 역사상 최대 규모의 부채 구조조정을 계획하고 있을 가능성이 있습니다.
컨트리 가든 역시 최근 매출이 급감했고 중국 전역에서 수천 개의 개발 프로젝트가 중단되었습니다. 이는 세계에서 두 번째로 큰 경제 대국인 중국을 뒤흔든 장기적 위기에 대처하기 위해 베이징이 얼마나 애쓰고 있는지를 보여줍니다.
올해 상반기 매출은 작년 동기 대비 44% 감소했습니다. 올해 회사 주가도 약 70% 하락했습니다.
이 그룹은 수십 개의 다른 개발업체와 함께 해외 부채 구조조정을 추진할 것으로 예상되지만, 은행과 투자 회사로부터의 대출을 포함한 대규모 부채는 여전히 불확실합니다.
에버그란데는 세계에서 가장 부채가 많은 부동산 개발업체입니다. (사진: SCMP)
2년 전, 또 다른 개발사인 에버그란데(Evergrande)의 채무 불이행 사태 역시 중국 부동산 시장에 대한 우려를 불러일으켰습니다. 한때 중국 최대 부동산 기업이었던 에버그란데는 현재 3,000억 달러가 넘는 부채를 안고 있는 세계에서 가장 부채가 많은 기업으로 알려져 있습니다.
에버그란데는 최근 외국 부채 재조정에 실패하면서 장기 구조 조정 계획이 탈선한 이후 아직도 장기 구조 조정 계획을 완료하는 데 어려움을 겪고 있습니다.
블룸버그 억만장자 지수 에 따르면, 에버그란데 그룹 설립자 쉬카인 씨의 자산은 현재 9억 7,900만 달러에 불과합니다. 8월 말 거래 재개 이후 회사 주가가 86% 하락했기 때문입니다.
에버그란데 회장은 2017년 420억 달러의 재산으로 중국에서 두 번째로 부유한 인물이었습니다. 그러나 이후 그의 재산은 98%나 감소했습니다. 그는 또한 불법 활동 혐의로 중국 당국의 조사를 받고 있습니다.
중국 정부가 에버그란데에 대한 구제 금융을 거부하자 그는 회사 주식과 예술 작품, 서예를 포함한 개인 자산을 매각해야 했습니다. 그는 작년에 영국 런던에 있는 2억 달러 이상의 빌라를 매각한 것으로 알려졌습니다.
회사의 운명은 채권자의 청산 요청에 대한 홍콩 법원의 심리에 달려 있습니다. 법원이 청산 요청을 승인할 경우, 에버그란데는 채권자들에게 변제하기 위한 구조조정 계획을 완료하는 데 더 큰 어려움을 겪게 될 것입니다.
많은 기업들이 "늪"에 빠질 수도 있습니다.
나티시스 은행의 수석 경제학자인 게리 응은 다른 부동산 회사들도 "늪"에 빠질 위험에 처해 있다고 말했습니다.
중국 부동산 개발업체들은 수년간 재투자 자금을 조달하기 위해 국내외 채권 발행에 의존해 왔습니다. 부동산 회사들은 종종 완공 전에 아파트를 매각하여 그 자금을 신규 개발 사업에 투자합니다.
하지만 정책 입안자들이 2020년에 엄격한 "3개의 적선" 정책으로 신규 대출을 억제하려고 하면서 부동산 개발업체를 위한 기존 모델이 붕괴되었습니다.
2020년 현재 가장 큰 부동산 회사 25개 이상이 파산했습니다(사진: SCMP).
2020년에는 중국 10대 부동산 그룹 대부분도 소비자 신뢰감 저하로 매출이 급격히 감소하면서 개발업체의 유동성에 대한 우려가 커졌습니다.
전문가들은 중국인들이 파산할 가능성이 낮기 때문에 국영 개발업체의 주택을 선호하는 조짐을 보이고 있다고 말한다.
중국 정책 입안자들은 이러한 상황을 바로잡기 위해 작년 11월 부동산 부문에 대한 지원 조치를 발표했습니다.
은행들은 컨트리 가든을 포함한 우량 개발사들에게 새로운 신용 한도를 제공하기도 했습니다. 하지만 지금까지 유동성 위기를 막는 데는 실패했습니다.
2020년 최대 개발사 25곳 이상이 채무 불이행을 했습니다. 블룸버그가 집계한 자료에 따르면, 중국 개발사들은 2021년부터 발행된 1,750억 달러 규모의 달러 채권 중 약 1,150억 달러에 대해 채무 불이행을 했습니다. 많은 국내 은행 대출 또한 구조조정이나 재투자에 직면해 있습니다.
개발업체들이 흔들리는 가운데, 베이징과 지방 정부는 지금까지 미완성 주택 프로젝트를 완료해야 한다는 필요성을 강조해 왔습니다.
완료되지 않은 개발 프로젝트의 수에 대한 포괄적인 데이터는 없지만, 이용 가능한 데이터에 따르면 2021년에 비해 완료되지 않은 프로젝트의 총 수는 감소했지만 여전히 높은 수준입니다.
정책 딜레마
올해 중국 정부는 구매자에게 더 많은 지원을 제공하기 위해 노력해 왔습니다. 은행들은 9월에 전체 주택담보대출의 절반을 충당하기 위해 금리를 인하했습니다. 일부 도시 정부는 7월에 주택 구매 제한을 해제했습니다.
전문가들은 부동산 위기가 아직 주택 가격에 큰 변동을 일으키지 않았다고 말합니다. 중국 부동산 시장의 핵심 지표인 신규 주택 가격은 일부 주요 도시에서는 하락했지만, 다른 도시에서는 여전히 상승세를 보이고 있습니다.
"많은 정책들이 국내 시장을 안정시키고 개발사들에게 기존 아파트를 완공하고 부채를 줄일 수 있는 충분한 유동성을 제공하는 것을 목표로 합니다. 하지만 목표가 너무 많기 때문에 모든 것을 제대로 관리하기는 어렵습니다."라고 나티시스 은행의 한 전문가는 파이낸셜 타임스 와의 인터뷰에서 강조했습니다.
분석가들은 중국이 부동산 시장을 되살리기 위해 여러 정책을 도입했지만, 해당 정책은 효과적이지 못했다고 말한다. 중국은 충분한 유동성 지원을 제공하는 것과 부동산 부문의 투기를 억제하는 것 사이의 균형을 맞추는 데 어려움을 겪고 있기 때문이다.
전문가들에 따르면, 부동산 부문의 위기는 아직까지 주택 가격에 큰 변동을 일으키지 않았습니다(사진: CNBC).
"중국은 지난 2년간 부동산 정책의 균형을 맞추기 위해 고군분투해 왔습니다. 부동산 위기를 해결할 방법을 찾기 위해 여전히 고군분투하고 있습니다. 하지만 지금까지 취한 조치들은 대형 부동산 그룹의 신용 위험을 줄이기에 충분하지 않았습니다."라고 맥쿼리 대학교 수석 이코노미스트인 래리 후는 파이낸셜 타임스와 의 인터뷰에서 밝혔습니다.
부동산 위기는 중국에 어려운 문제입니다. 건설과 부동산이 국가 성장의 주요 동력이기 때문입니다. 부동산과 관련 산업은 중국 GDP의 약 4분의 1을 차지합니다.
TS 롬바드 은행의 전문가인 로리 그린은 중국 정책 입안자들이 2년 전부터 레버리지를 줄여야 할 중요한 필요성을 이해한 것으로 보인다고 말했습니다.
"하지만 문제는 어떻게 바꿀 것인지에 대한 계획을 세우지 않고, 이 부문에 발생할 변화에 대비하지 않는 것입니다. 성장 모델을 갑자기 바꾸고 부동산에 대한 자원을 재분배하는 것은 매우 어렵습니다. 특히 금융 시스템 내에서 가계 및 지방 정부와 자산 연계성이 매우 높은 경우에는 더욱 그렇습니다."라고 그린 씨는 설명했습니다.
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