부동산 시장의 활력을 기다리며

토지법(개정), 부동산업법(개정), 주택법(개정) 등 3개 법안이 제15대 국회 (NA) 제6차 정기국회에서 통과될 것으로 예상됩니다. 많은 전문가들은 이 법안이 향후 부동산 시장의 '얼음 깨기'에 중요한 동력이 될 것으로 기대하고 있습니다.

장벽 제거, 합법적 통로 구축

토지법(개정) 초안에 관해, 하노이 변호사 협회의 부이딘웅 변호사는 토지 정책과 법률 내부, 그리고 토지 정책과 법률과 기타 관련 법률 간의 중복되고 상충되는 문제를 해결하여 사회 경제적 발전을 위한 중요한 원동력을 창출하고자 합니다.

웅 변호사는 현실적으로 토지 가격 관련 분쟁과 민원이 많으며, 특히 모든 당사자의 권리를 보장하지 못하는 지가 결정 문제가 심각하다고 말했습니다. 토지법 개정의 목표 중 하나는 시장 가격에 가까운 지가를 산정하는 것입니다. 따라서 이번 개정안에는 비교, 소득, 잉여금, 지가조정계수 등 토지 가치 평가 방식이 제시되어 있습니다. 웅 변호사는 "이번 개정 토지법 초안에 포함된 토지 가치 평가 관련 규정이 실무상 발생하는 문제점을 해결해 주기를 기대합니다."라고 말했습니다.

같은 견해를 가진 베트남 국제 중재 센터 위원장인 국회 의원 부 티엔 록(Vu Tien Loc)은 토지법 개정안의 중요한 새 내용 중 하나는 토지 가치 평가의 법적 도구 변경이라고 말했습니다. 이전에는 토지 가치 평가가 국가 가격 체계에 기반하고 행정 원칙에 따라 수립되었습니다. 이번 개정안은 토지 가격 체계를 규제하지 않고 가격표에 따라 결정하는 새로운 방안을 제시하여 시장 원칙을 준수하도록 했습니다.

"토지 가격표가 시장 가격에 근접하게 결정되도록 보장함으로써 현재 토지 가격 결정 과정에서 발생하는 문제점들을 해결하고 모든 이해 관계자들의 이해관계를 조화롭게 조율할 수 있을 것입니다. 이는 또한 국가 규정에 따라 기준 가격을 기준으로 개인과 기업 간의 거래에 매우 중요한 기반이 됩니다."라고 록 씨는 말했습니다.

토지법(개정), 주택법(개정), 부동산사업법(개정) 등 3개 법안이 통과되면 부동산 시장이 활성화될 것으로 예상된다. 사진: 탄 탄

경제학자 칸 반 뤽 박사는 토지, 부동산, 건설 관련 규정이 여러 법률, 시행령, 지침 문서에서 중복될 경우 법적 체계가 주요 장벽이 된다고 지적했습니다. 이는 이미 확인된 병목 현상이며, 앞서 언급한 세 가지 개정 법률을 통해 해결될 것으로 예상됩니다. 뤽 박사는 관련 법률 간의 일관성 확보, 토지 가격 결정 방식 관련 문제 해결, 토지 사용료 및 토지 임대료 산정 시간 확보를 위해 관련 규정을 검토하고 개정해야 한다고 강조했습니다.

베트남 부동산중개인협회(VARS) 회장 응우옌 반 딘 박사 또한 위 법안, 특히 개정 토지법이 토지 관리의 중복을 해소하여 자원을 확보하고, 투자자들에게 명확하고 투명한 법적 틀을 제공하는 환경을 조성하여 부동산 시장 안정에 기여할 것이라고 말하며 같은 견해를 밝혔습니다. 딘 박사는 "새로운 규정이 발표되면 법적 문제로 어려움을 겪고 있거나 심지어 '활동이 중단된' 부동산 프로젝트들이 '활력을 되찾을' 수 있기를 바랍니다."라고 말했습니다.

최대 자원을 동원하기 위한 획기적인 메커니즘

부동산 법률 전문가인 응우옌 반 딘(Nguyen Van Dinh) 석사는 정부가 국회에 제출한 토지법(개정안) 초안이 투자 사업에 최대한의 자원을 동원할 수 있는 획기적인 방안을 제시했다고 밝혔습니다. 특히 최근 토지 자원 동원과 관련하여 중요한 쟁점은 도시 지역 및 상업용 주택 사업 시행을 위한 토지 사용권 이전 절차입니다.

딘 씨에 따르면, 이전 법안 초안에서는 모두 다음과 같은 계획을 따랐습니다. 투자자는 주거용 토지 및 주거용 토지를 제외한 비농업용 토지 사용권을 보유하거나 양도받아야 하며, 토지 사용료 또는 토지 임대료를 한 번 납부한 후에야 상업용 주택 사업을 시행할 수 있습니다. 이번 계획은 현행법과 비교하여 상업용 주택 사업을 시행하기 위한 토지 사용 사례의 범위를 축소합니다. 즉, 법률 제03/2022/QH15호는 투자자가 주거용 토지 및 기타 토지를 사용할 권리를 가져야 한다고 규정하고 있는데, 이는 너무 제한적이라고 판단되어 전국 약 300개 주택 사업이 정체되고 있습니다. (투자자들은 "토지 확보"를 완료했지만 주거용 토지가 없어 시행하지 못하고 있습니다.)

정부는 토지법(개정) 초안의 일부 내용에 관해 10월 23일자 보고서 598/BC-CP를 국회에 제출했는데, 여기서 정부는 초안을 획기적인 방향으로 개정할 것을 제안했습니다. 상업용 주택 프로젝트를 시행하기 위해 투자자가 소유하거나 양도받아야 하는 토지 유형에 대한 요건을 완전히 폐지하는 것입니다.

구체적으로 정부는 초안 제123조 제4항, 제128조 제1항 제6항의 규정을 폐지할 것을 제안한다(이전에는 주거용 토지와 주거용 토지를 제외한 비농업용 토지(토지이용료 또는 토지임대료를 한꺼번에 납부한 토지)를 양도받거나 양도받은 경우에만 상업용 주택사업을 시행하기 위해 토지이용목적을 변경할 수 있도록 규정했다).

딘 씨에 따르면, 정부 보고서에 따르면 도시 개발을 위한 토지 이용권 양도 계약 사례는 주로 주거용 토지가 없는 새로 개발된 지역에서 발생하며, 국가 정책은 도시화와 도시 미화 촉진이라고 합니다.

"저는 이 개정안에 동의합니다. 즉각적인 이점은 전국적으로 약 300개의 주택 사업이 막히지 않도록 도울 수 있다는 것이고, 장기적인 이점은 기업과 국민 간의 자발적인 토지 전환 과정에서 동등한 합의를 도출하는 메커니즘을 촉진하여 강제적인 토지 수용을 방지하는 것입니다. 중요한 점은 투자자가 토지 용도 변경을 허용할 경우, 토지 가치 평가는 시장 기준을 준수하여 기업이 재정적 의무를 완전히 이행하고 토지 임대료 차이를 조화롭게 규제할 수 있도록 해야 한다는 것입니다."라고 전문가 딘은 말했습니다.

국회의원 Dieu Huynh Sang(빈푹)은 부동산 사업법(개정안) 초안이 많은 내용을 수용, 설명, 수정했으며 당과 국가의 주요 정책을 상당히 완벽하게 제도화했다고 평가했습니다.

구체적으로는 부동산 시장과 토지 이용권 시장의 발전 및 엄격한 관리를 위한 메커니즘과 정책을 완벽화하고, 토지 이용 기획 및 계획, 주택 개발 프로그램 및 계획을 실시하는 것을 기초로 부동산 시장을 재구조화하여 부동산 시장의 지속 가능한 발전을 보장하고 토지 투기를 극복합니다.

변호사 NGUYEN TAN PHONG , 베트남 부동산 중개인 협회 상임 회원:

응우옌 탄 퐁 씨

법 집행을 면밀히 감시해야 합니다.

이 3개 법률(주택법 개정안), 토지법 개정안, 부동산사업법 개정안)이 통과되면 부동산 사업, 관리, 이용에 있어서 발생하는 갈등과 미비점을 해소할 수 있을 것입니다.

특히 토지법(개정)과 주택법(개정)은 주택 개발을 촉진하고 국민의 주택 개선을 지원하는 중요한 법적 토대를 마련할 것입니다. 이는 사회경제적 발전을 촉진하는 데에도 중요한 요소입니다.

부동산 사업법이 통과되면 최근 몇 년 동안 발생했던 자발적인 부동산 투자로 인한 주택 공급과 수요의 불균형 및 불일치 상황을 극복하고 부동산 시장이 안정적이고 건강하며 효과적으로 발전할 수 있을 것입니다.

그러나 저는 국가 기관, 사회 단체, 그리고 관련 당사자들이 이러한 법률의 이행을 긴밀히 조율하고, 모니터링하고, 점검해야 한다고 생각합니다. 또한, 코로나19 팬데믹이 부동산 시장에 미친 부정적 영향으로 인한 어려움을 해결하기 위한 적절한 정책과 지원 메커니즘이 마련되어야 합니다.

Viet An Hoa Real Estate Company의 TRAN KHANH QUANG 대표이사:

시장은 긍정적인 신호를 기다리고 있다

주택법(개정), 토지법(개정), 부동산사업법(개정)의 3대 법률이 통과되면 부동산 시장에 매우 긍정적인 영향을 미칠 것입니다. 남은 문제들을 조정하여 토지 및 부동산 사업 활동과 관련된 제도와 거래를 원활하게 하고, 특히 서민 주택 공급에 유리한 환경을 조성할 수 있기 때문입니다. 또한, 부동산 시장은 효과적으로 통제되어 더욱 건강하고 지속 가능하게 발전할 것입니다. 더 중요한 것은 기업과 서민을 위한 청약-승인 제도가 폐지된다는 것입니다.

이 세 가지 법안이 통과되면 오랫동안 부동산 시장을 괴롭혀 온 난관의 60~70%가 점진적으로 해소될 것으로 예상됩니다. 특히, 절차, 토지 사용료 산정, 투자자 인허가 관련 활동 등으로 아직 공사가 진행 중인 사업의 어려움을 해소할 수 있을 것입니다.

Son Nhung이 썼습니다

출처: https://nld.com.vn/thoi-su/cho-cu-hich-cho-thi-truong-bat-dong-san-20231104215626202.htm