건설부 전망에 따르면, 2021년부터 2030년까지 주택 수요는 지속적으로 증가할 것으로 예상되며, 특히 도시 지역에서 수요가 증가할 것으로 예상됩니다. 도시 인구 비율은 현재 약 40%이며, 2030년까지 약 45%로 증가할 것으로 예상됩니다. 현재 인구 증가율과 주택 수요를 고려할 때, 매년 약 7천만 제곱미터의 도시 주택이 추가되어야 합니다.
특히 베트남 사회주택 부문의 잠재력과 발전 여지는 여전히 큽니다. 그러나 현실적으로 정책이 매력적이지 않아 대부분의 부동산 업계는 여전히 이 부문에 "무관심"한 상태입니다. 국민과 기업들은 사회주택 개발을 촉진하기 위한 절차적, 재정적 장벽을 해소하는 데 도움이 될 일련의 새로운 정책이 발표되기를 기대하고 있습니다.
Nguyen Hoang Nam - G-Home의 총괄 이사:
현재 투자자가 사회주택을 건설하려면 기업은 아파트 자금의 20%를 임대료로 확보해야 하며, 5년 후에야 분양이 허용됩니다. 현재 사회주택을 개발하려면 기업은 막대한 비용을 지출해야 하지만, "프레임워크"가 존재하기 때문에 임대료는 높게 책정될 수 없습니다.
사회주택의 모든 매매 및 임대 가격은 프로젝트가 진행 중인 지역의 건설부 포털에서 공개적으로 확인할 수 있습니다. 하노이 와 호치민시의 사회주택 예상 임대 가격은 m²당 월 10만 동(VND) 정도입니다. 다른 지방과 도시의 경우 m²당 월 3만~5만 동(VND) 정도입니다.
사회주택을 임대하려면 세입자가 여러 조건을 충족해야 합니다. 최소 1년 이상 임대해야 한다는 조건도 있습니다. 또한, 규정상 사회주택 정책을 한 번 누리면 두 번 다시 누릴 수 없습니다. 따라서 세입자가 공식적으로 1개월 동안 임대하면 앞으로 사회주택을 구매할 수 없습니다.
세계 여러 국가에서 임대 주택 건설 사업 모델을 성공적으로 널리 도입해 온 것은 장기적인 자본 비용이 저렴하기 때문입니다. 기업들은 약 3%의 이자율로 대출을 받아 쉽게 투자하고, 임대를 통해 수익을 창출할 수 있습니다.
한편, 베트남 기업들은 현재 약 12~15%의 이자율로 자본을 조달해야 하고, 항상 준비금 수수료를 내야 하기 때문에 실행 비용이 증가하고 있습니다. 현재의 재정 메커니즘으로는 이자율과 투입 비용이 매우 높은 상황에서 기업을 지원할 재원이 없습니다.
반면, 기업의 이익률은 10%에 불과하며, 연평균 이익률은 2%에 불과합니다. 이로 인해 기업의 사회주택 건설 투자 유치가 어려워지고 있습니다.
Duong Thuy Dung 여사 - CBRE 베트남 수석 이사:
2021년부터 사회주택 건설 투자자본 요율은 건설부의 상업용 주택 건설 투자자본 요율과 동일하게 적용됩니다. 그러나 건설부는 2022년 7월 13일, 2021년 건설 공사 투자자본 요율 및 공사 구조 부품의 총 공사 가격을 공표하는 결정 제610/QD-BXD호를 발표했습니다.
이에 따라 건설부는 아파트 형태의 사회주택 건설을 위한 투자자본 제도를 마련했습니다. 검토 결과, 사회주택 건설을 위한 투자자본은 상업용 아파트 건설을 위한 투자자본보다 약 25% 낮은 것으로 나타났습니다.
따라서 2021년부터 건설되는 사회주택 사업은 건설부에서 발표한 투자자본비율을 가격 책정 시 참고 및 적용하게 됩니다. 따라서 사회주택 건설의 투자자본비율은 상업용 주택보다 낮습니다. 그러나 양질의 사회주택을 건설하고 모범적인 사회주택 단지를 조성하려면 투자비율을 높여야 합니다.
현재 베트남에서는 사회주택뿐만 아니라 모든 부동산 상품의 개발 비용이 높습니다. 따라서 투자자들이 사업 활동에서 손실을 피하고 수익을 창출할 수 있는 방법을 찾는 것이 중요한 과제입니다.
주택 시장, 특히 "저렴한" 주택이나 사회주택에 대한 수요는 여전히 매우 높습니다. 따라서 기업들은 시장을 면밀히 주시하고 기회를 포착하며, 지나치게 비싸지 않은 상품을 출시해야 합니다. 또한, 세계 여러 국가의 사례를 보면 투자자들이 아파트를 분양하는 대신 1~3년 동안 임대를 허용하는 경우가 많습니다. 임대 계약서에는 구매를 허용하는 조항이 있습니다. 따라서 3년 동안 어려운 사람들은 더 많은 자금을 모으고 선택할 기회를 얻게 될 것입니다.
Le Hoang Chau 씨 - 호치민시 부동산 협회 회장:
100/2015/ND-CP호 법령에 따라 사회주택 프로젝트 투자자는 건축 밀도 또는 토지 이용 계수를 기준치의 최대 1.5배까지 높일 수 있습니다. 그러나 건설부는 사회주택 개발 및 관리에 관한 최신 법령 초안에서 이 조항을 삭제했습니다.
사회주택 개발 및 관리에 관한 시행령 초안에는 사회주택 프로젝트 투자자가 건설 밀도 또는 토지 이용 계수를 건설 기준 및 규정 대비 최대 1.5배까지 높일 수 있도록 하는 조항을 추가해야 합니다. 이는 사업 타당성을 확보하고 투자자들이 사회주택 프로젝트 시행을 위한 토지 이용권 협상 또는 확보를 장려하기 위한 것입니다.
이는 투자자 유치를 위한 정책 메커니즘 중 하나이기도 합니다. 사회주택 사업 투자자는 해당 부지 또는 토지 면적이 2,000분의 1 규모의 용도지역계획을 가지고 있거나, 사회주택 사업 시행을 위해 해당 토지를 사용할 권리를 가지고 있는 경우, 현행 건설 기준 및 규정 대비 최대 1.5배까지 건설 밀도 또는 토지이용계수를 조정할 수 있도록 허용되어야 합니다.
이러한 정책 메커니즘이 없다면 투자자들은 많은 규제에 얽매인 사회주택 사업을 시행하기보다는, 더 쉽고 효과적인 상업용 주택 사업을 시행하는 데 자신이 가지고 있는 토지를 사용하기로 선택할 것입니다.
게다가 국가가 사회주택을 개발할 수 있는 토지자금이 부족한 상황에서, 투자자들이 스스로 협상하여 토지이용권을 받거나 사회주택 사업을 시행할 수 있는 토지이용권을 확보하도록 장려하는 것이 필요하다.
VNA에 따르면
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출처: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/cap-thiet-xay-dung-nha-o-xa-hoi-bai-cuoi-them-co-che-moi/20240813042623478
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