投資家たちは計画に従うことに幻滅し、損失を出して売る新たな波を待っている。

計画通りに「食べる」ことに幻滅

一時の好景気の後、計画通りに土地を売却した土地は魅力を失ってしまった。多くの地主は、売却価格を下げたり、損失を受け入れて「土地を処分」せざるを得なくなった。

しかし、現在の投資家のほとんどは現金保有者であり、非常に警戒心が強く、投資する前に市場を綿密に調査しています。そのため、地主が価格を下げたり損失を抑えたりすることは容易ではありません。

チャン・ヴァン・ハン氏は、首都圏の環状4号線プロジェクトに「追随」するため、メリン区で70億ドン以上を投じて2区画の土地を購入したが、現在に至るまで「売却」できていない。ハン氏によると、2区画の土地を購入したのは2022年末頃で、当時は環状4号線プロジェクトは計画情報しかなかったという。

「当時、不動産市場は非常に活況で、計画の先取りによる利益への期待が投資を決意させた」とハン氏は語る。しかし、2022年になると不動産市場は停滞状態に陥り、ハン氏の期待は崩れ去った。

「収入が減り、2つの土地に投資した総額70億ドンのうち、30億ドンを超える銀行ローンが経済的負担になっています。今年初め、資金を回収し、借金から逃れるために2つの土地を売却することを決意しましたが、今のところ買い手がつきません」とハン氏は述べ、2つの土地の売却価格は購入時と比べて10億ドン以上の損失になったことを確認した。

投資家は損失を出しながら売却する計画の「波」を待つ（イラスト：ハ・フォン）。

ハン氏だけでなく、他の多くの不動産投資家も、計画に従って投資すれば大きな利益を得られる可能性がある一方で、多くの潜在的なリスクも伴うことを認めています。

環状4号線プロジェクトについては、計画と実施の進捗状況は良好ですが、この計画に基づく投資時期はまさに「土地フィーバー」の時期です。投資家の買い価格は高騰しており、流動性が低下し、市場が「デフレ」に陥った際に困難が増す可能性があります。

同様に、レッドリバー地区のゾーニング計画から「利益」を期待する多くの投資家は「ジレンマ」に直面しています。この計画に投資するために、多くの投資家は郊外の土地を高値で購入することを受け入れており、現時点では「売却」が困難になっています。

投資家は、計画プロジェクトの実施によって新たな「波」が生まれ、この計画に基づく不動産商品の流動性が向上することを期待している。

財務レバレッジを使用する際は注意が必要

ハノイ市メーリン区の不動産取引フロアを所有するグエン・ヴィン氏によると、インフラ計画への投資は、その大きなメリットから長年人気の高い投資手法となっている。しかし、投資家は、特に財務レバレッジを活用する際には、すべての投資家が「食っていける」わけではないため、慎重に検討する必要がある。

ヴィン氏はまた、最近の「土地フィーバー」は、計画情報やインフラ投資が実施されている地域で発生したことを認めた。この状況はすぐに過ぎ去り、多くの投資家が「行き詰まる」ことになった。

ハノイ西部の市街地にある一連の別荘は何十年も放置されたままになっている（イラスト写真：ハフォン）。

不動産専門家によると、売主は仮想損失を削減するだけでなく、積極的に実質価格を下げる必要があるという。また、購入をためらっている買主に「頭金」を支払わせるためには、値引き幅をさらに広げる必要がある。

ベトナム不動産仲介業者協会のグエン・ヴァン・ディン会長は、交通インフラの新規建設や拡張は、近隣の不動産に大きな価値をもたらすと述べました。しかし、これらのインフラプロジェクトの実施には長期的な取り組みが必要です。

「過熱や『土地フィーバー』に関する情報は、市場の波を作り出すための『仕掛け人』の策略に過ぎない。投資家は慎重に行動し、市場について注意深く学び、資金を埋蔵するリスクを回避するための計画と流動性を理解する必要がある」とディン氏は警告した。

ソース: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/vo-mong-an-theo-quy-hoach-nha-dau-tu-lai-ngong-song-moi-de-ban-cat-lo-20231114105803295.htm