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| 2023年第3四半期、不動産市場では多数のM&A取引が成立しました。（出典：Dan Tri） |
大規模なM&A取引が多数登場
専門家は、世界的な経済不況にもかかわらず、ベトナムの業績は安定しており、外国の製造業投資家にとって大きな魅力となっていると述べている。
2023年10月末までに、ベトナムにおける外国投資家による株式購入および資本拠出のための新規登録、調整、拠出資本の総額は257.6億米ドルを超え、同期間比14.7%増加しました。不動産事業部門は、総投資資本が約21.4億米ドルで引き続き第2位となり、登録投資資本総額の8.3%以上を占めました。
サヴィルズ・ベトナムの副社長であるトロイ・グリフィス氏は、製造業、貿易、サービス業が引き続きベトナム経済成長の原動力となる一方で、不動産分野のM&A（合併・買収）活動はますます活発化するだろうと述べた。 ベトナム国家銀行は引き続き金利を2020年の水準まで引き下げる方針を示しており、これも住宅不動産にとって好ましい兆候である。
多くの外国投資家が、株式取得という形でベトナムの不動産プロジェクトに資本を投入し始めています。高い財務力を持つベトナム企業もいくつか参入していますが、取引規模は中小規模にとどまっています。
2023年第3四半期、不動産市場では多数のM&A取引が成立しました。特に注目すべきは、マレーシアのSkyWorld Development Berhadが、ホーチミン市8区にある2,060平方メートルの土地をThuan Thanh Joint Stock Companyから1,430万米ドルで購入し、住宅用不動産プロジェクトの開発に着手したことです。
また、ホーチミン市では、別のマレーシア企業であるガムダ・ベルハッドが、多目的プロジェクトを開発するために、タムルック不動産株式会社からトゥドゥック市の3.68ヘクタールの土地を約3億1,580万ドルで購入した。
サイゴンレスグループ（ベトナム）は、M&A手続きを実施し、ドゥックニ株式会社の株式90％を取得し、ホーチミン市タンフー地区の7,700平方メートルの土地の所有者となった。
ハノイ市場では、ケッペルグループ（シンガポール）が総額5,040万ドルの商業用不動産資産を保有する企業の株式65％を買収する取引があった。
中央市場では、ファーストリアルランド株式会社（ベトナム）が、ダナンの6,879平方メートルの土地を所有するバクダントレーディングサービス株式会社の定款資本の22%を820万ドルで買収した取引が記録された。
一方、FITグループ（ベトナム）も、ニントゥアン省の800ヘクタールの面積を持つキャップパダランムイディンビーチリゾートプロジェクトから正式に資本を撤退した。
専門家は、2023年第3四半期のM&A活動は、国内外の投資家の参加により非常に活発になると評価しています。住宅セグメントの見通しについて、サヴィルズ・ベトナムのマネージングディレクターであるニール・マクレガー氏は、マンション供給が不足する中、市場向けに新規プロジェクトを成功裏に開発できる投資家は、特に増加する中間層の住宅購入者をターゲットとすることで、この時期の旺盛な需要を活かすだろうと述べています。
サヴィルズのベトナム専門家は、現在、ビングループ、マスタライズ・ホームズ、エコパークといった著名な住宅不動産投資家が年末に向けて多くの新商品を発売していると指摘しています。同時に、第15期国会第6回会期で可決が見込まれる改正住宅法では、商業住宅プロジェクトにおいて土地面積の20%を社会住宅用に確保することを義務付ける規制が撤廃されました。この変更は柔軟であり、市場慣行と地域のニーズに適合しているだけでなく、商業住宅プロジェクト開発のスピードアップにも貢献するでしょう。
同様に、オフィスセグメントにおいても、専門家はホーチミン市のオフィスセグメントのパフォーマンスが依然として好調であると指摘しています。グレードAの新規物件の供給は非常に豊富ですが、投資家や開発業者にとってこの分野には依然としてチャンスがあります。「グリーン基準を満たしたオフィスビルを開発・改修できる投資家は、より高い賃料を獲得できる可能性がある」とニール・マクレガー氏は分析しました。
工業用不動産は、不動産投資活動において引き続き魅力的かつ促進的なセクターです。7月には、住友商事（日本）がタインホア省と、面積650ヘクタール、投資額4億米ドルの工業団地開発に関する覚書を締結しました。同時に、ナムディン省において面積300ヘクタールの工業団地開発も検討しています。
8月末、ベトナム・シンガポール工業団地（VSIP）の3つの新規プロジェクトの実施が開始され、2つのプロジェクトが投資承認を受け、12の開発協力協定が締結されました。
注目すべきは、ベトナムの冷蔵倉庫システムの改善と拡張を目的とした、リネージ・ロジスティクスとSKロジスティクスによる合弁事業の発表です。一方、サントリーペプシコはロンアンに総額1億8,500万米ドルを投資する新工場の建設許可を取得し、暁星グループはブンタウの炭素繊維工場に約10億米ドルを投資する計画です。
FDI誘致とM&Aの明るい兆候は、金利見通しと徹底した監査を受けている多数の大規模取引に支えられ、投資家が地域不動産市場全般、特にベトナムに対する信頼を回復しつつあることを示している。
ハノイの土地オークション
カウザイ土地基金開発センター（ハノイ市カウザイ区）は、ディックヴォン区カウザイ新都市地区D18ブロックの16区画の土地使用権とチュンホア区トゥモ通り39番地とグエンティディン通り87番地の2区画の土地使用権を含む資産を競売にかける団体を選定したことを発表した。
カウザイ新都市区のD18区画には、B10とB19の2つの区画が含まれます。具体的には、B10区画は面積153㎡、開始価格は2億4,820万VND/㎡、B19区画は面積159㎡、開始価格は1億8,600万VND/㎡です。
トゥモ通り39番地には、1～6番の6区画の土地があり、面積は44.3～64.4㎡です。これらの土地の開始価格は16,080万～18,710万VND/㎡です。
グエン・ティ・ディン通り87番地には、1から6までの6つの区画があります。そのうち、1、2、3、4はいずれも面積が58.7平方メートルで、開始価格は1平方メートルあたり1億8,130万ドンです。5は面積が84.2平方メートルで、開始価格は1平方メートルあたり1億7,350万ドンです。6は面積が117.7平方メートルで、開始価格は1平方メートルあたり1億5,910万ドンです。
上記16区画の土地のオークションが成功すれば、開始価格での徴収総額は2,187億VNDを超えると予想されます。
ハイズオン省、9つの社会住宅プロジェクトに投資誘致
ハイズオン省計画投資局が2023年11月に開催した定例会議（第1回会議）での報告によると、同省にはハイズオン市内の8件、チリン市内の1件を含む、同地域で投資を誘致する社会住宅プロジェクトのリストが9件あるという。
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| ハイズオン市の社会住宅プロジェクト。（出典：BXD） |
会議中、ハイズオン省人民委員会常任副委員長のルー・ヴァン・バン氏は、計画投資局に対し、投資を誘致する社会住宅プロジェクトのリストを検討し完成させ、省人民委員会に報告し、プロジェクトのリストを承認し発表するかどうかを決定できるよう助言するよう指示した。
建設局は、地方自治体と連携し、社会住宅プロジェクトの受入れ、プロジェクト実施手順の策定、地方自治体への指導、促進、監督、検査、実施状況の監視を統括する。特に、計画策定、敷地設計の組織化、プロジェクトの機能、規模、投資総額の算出など、投資家選定の根拠となる業務を遂行する。社会住宅プロジェクトを実施する地方自治体に対し、リストに基づき、省人民委員会に報告された進捗状況に基づいてプロジェクト実施計画を策定するよう求める。
ハイズオン省計画投資局が2023～2030年に省内で投資を誘致する社会住宅プロジェクトのリストを承認したことに関する報告書によると、省内で投資を誘致する社会住宅プロジェクトのリストは9件あり、そのうちハイズオン市で8件、チリン市で1件、総面積は6.25ヘクタールである。
2023年から2030年の期間に投資を誘致するために提案されているプロジェクトには、タイビン川生態都市地区建設投資プロジェクト（EcoRivers）、フークイ都市地区建設投資プロジェクト（Golden Land）- フェーズI、ゴックチャウ住宅地区プロジェクト、トライバウ住宅地区プロジェクト、ファングーラオ区中央地区プロジェクト、ハイズオン市中央都市地区建設プロジェクト、タンダン通り東側住宅地区プロジェクト、トゥミン区西側新住宅地区プロジェクト（すべてハイズオン市）、およびチリン市コンホア区東側新都市地区プロジェクトの社会住宅地区が含まれます。
社会住宅の賃貸および売買の原則
2014年住宅法第62条は、社会住宅の賃貸、割賦購入、売却の原則を明確に規定しています。これに基づき、同期間内において、2014年住宅法第50条第1項に規定される各対象者は、社会住宅の賃貸、割賦購入、または購入を1戸のみ行うことができます。少数民族向け公立寄宿学校の学生は、住宅使用料および使用期間中のサービス料を支払う必要はありません。
社会住宅の賃貸契約期間は少なくとも 5 年であり、社会住宅の購入代金の支払い期間は住宅賃貸契約の締結日から少なくとも 5 年です。
社会住宅の賃借人または割賦購入者は、賃貸または割賦購入期間中に住宅を売却、転貸または貸与することはできません。賃借人または割賦購入者が住宅を賃貸または割賦購入する必要がなくなった場合は、契約は終了し、住宅を返還する必要があります。
社会住宅の賃借人または購入者は、リース購入価格または購入価格の全額支払い日から最低5年間は住宅を転売することはできません。賃借人または購入者が住宅の購入価格またはリース購入価格を全額支払った日から5年以内に住宅を売却する必要がある場合、その住宅は、社会住宅管理機関または社会住宅購入資格を有する者に転売することができます。ただし、この資格を有する者は、同じ場所および販売時期における同じ種類の社会住宅の販売価格と同等の最大販売価格で購入せず、かつ個人所得税を支払う義務がないことが条件となります。
社会住宅の購入者または賃借人は、住宅の購入価格またはリース購入価格の全額支払い日および証明書の発行日から5年が経過した後、市場メカニズムを利用して困窮者に住宅を転売することができますが、政府の規定に従って土地使用料を支払い、税法に従って所得税を納付する必要があります。本法律で規定されている社会住宅の購入資格を持つ者に販売する場合、当該住宅は、販売場所および販売時期が同じである同じ種類の社会住宅の販売価格と同額を上限として販売することができ、個人所得税を納付する必要はありません。
移住および賃貸購入または社会住宅の購入の資格がある世帯および個人は、住宅の購入価格または賃貸購入価格を全額支払い、証明書を交付された後、市場メカニズムに従ってこの住宅を困窮者に転売することができますが、政府の規制に従って国に土地使用料を支払い、税法に従って所得税を支払う必要があります。
本法の規定に従わずに社会住宅を賃貸、割賦購入、または売却する場合、住宅の賃貸、割賦購入、または売却契約は無効となり、賃借人、割賦購入者、または購入者は社会住宅管理機関に住宅を引き渡さなければならない。住宅が引き渡されない場合、住宅所在地の省の人民委員会が強制執行を行い、その住宅を回収しなければならない。
家賃および住宅購入費用の取り扱いは民法の規定に従って行われ、社会住宅の家賃および購入費用の取り扱いは 2014 年住宅法第 135 条の規定に従って行われます。
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