土地評価の難しさがプロジェクトの進捗を「遅らせた」。
建設省の調査によると、不動産プロジェクトの50%以上が、市場価格を把握するための土地評価方法の決定の難しさにより、困難、障害、実施の遅延に直面しています。さらに、合法性、計画、投資などに関する困難も存在します。特に、土地使用料の決定だけでも1～2年かかります。これらが、2022年の供給量が前年同期比で急激な減少の兆候を示している理由です。
特筆すべき点は、多くのプロジェクトが検査を受けた結果、土地評価プロセスが以前よりもさらに遅くなったことです。土地価格が確定しないまま2～3年、あるいは10年も遅延したプロジェクトもありました。近年、これらの問題により、多くの投資プロジェクトが承認されませんでした。
土地価格の決定に関する様々な意見が、「市場」価格の決定をさらに困難にしています。一方で、プロジェクトは土地の譲渡開始に必要な資金を当局に支払うことを依然として待っています。この土地価格査定は、投資プロジェクト、特に不動産プロジェクトの進捗を「阻害」しているため、多くの企業や自治体から苦情が出ています。
土地評価の遅れにより、多くの不動産投資プロジェクトが何年も遅れることになります。
土地評価に関する見解の不一致は、特に土地を評価する際に剰余金方式を放棄するか維持するかに関する最近の多くの意見にも反映されており、この方式は、土地価格を規制する法令44/2014/ND-CPを修正および補足する法令草案では言及されなくなったためである。
そのため、特に不動産プロジェクトにおいては、直接比較法、控除法、収益法といった方法で剰余金法を完全に代替することは困難であるという意見が多くあります。そのため、草案でこの方法を廃止することは、評価に関する困難に加えて、新たな困難を引き起こし、プロジェクトの実施を遅延させる可能性があります。さらに、評価方法の変更は政策の不安定さをさらに露呈させ、剰余金法で評価されている投資プロジェクトに影響を与え、ひいては企業の業績に悪影響を及ぼす可能性があります。
ホーチミン市不動産協会のレ・ホアン・チャウ会長も同様の見解を示し、ホーチミン市は過去8年間、プロジェクトの土地使用料と地代金の算定に主に剰余金法を適用してきたと述べた。市内の商業住宅プロジェクトと市街地は320件中280件でこの方法を採用しており、全体の87.5%を占めている。したがって、剰余金法を引き続き維持するとともに、土地評価方法を詳述した通達36/2014/TT-BTNMTを改正し、プロジェクトの推定総費用と想定総収入の算定をより正確にする必要がある。
しかし、この専門家は、剰余金法の適用は公務員や関係者にとっていくつかの法的リスクも生み出すと指摘した。例えば、剰余金法はプロジェクトの総投資額と総収入の両方を前提とした推計であるため、大きな誤差が生じる可能性がある。また、最も重要な根拠となる入力データベースは不正確で、リアルタイムで更新されていないため、平均物価指数が得られないという問題もある。
そのため、剰余金方式を廃止するのではなく、剰余金方式を利用する際の情報収集の精度を向上し、その排除を図る方策を講じるべきだという意見が多く寄せられています。
なぜ剰余法は今でも遅いのでしょうか?
上記の意見に対し、先日開催された「プロジェクトのブロック解除に向けた適切な土地評価に関するワークショップ」において、 天然資源・環境省計画・土地資源開発局長で土地法（改正版）編集チーム長のダオ・チュン・チン氏は、法案では廃止するとは述べていないものの、今のところ剰余金方式は適用されないことを強調した。
新しい草案から剰余金方式が削除されたことで、多くの意見の相違が生じています。
説明によると、土地利用管理中央委員会決議18-NQ/TWでは、土地価格の決定に際しては市場価格に厳密に従わなければならないと規定されている。一方、剰余金方式では、想定される費用と収益に基づいて価格を決定することが規定されている。従来、譲渡契約書に記載された土地価格に関する情報は実際の価格よりも低かったため、この価格に基づいて価格を決定すると、鑑定士の信頼性は確保されるものの、市場価格を正確に反映しなくなるという問題があった。
さらに、剰余法を実際に適用する場合、多くの仮定要素が存在します。たった一つの指標が変更されただけでも、剰余法によって算出された土地価格は大きく誤ったものとなります。言うまでもなく、この方法では、異なる人が実施し、異なる人が情報を集めれば、異なるパラメータによって価格も異なります。
チン氏は特に、「地方自治体や投資家は、剰余金方式の廃止によって土地評価が遅れることを懸念している。なぜ剰余金方式が依然として遅いのか、それが問題だ」と指摘した。
彼によると、現在の市場データベースは不完全で標準化されておらず、市場価値を正確に反映していないため、当面は剰余金法による土地評価は適用されない。そのため、土地法案（改正案）では、土地の評価にあたり、少なくとも2つの方法を用いる。2つの方法の値が異なった場合は、より高い値が採用される。
現行法では、土地評価方法として、直接比較法、控除法、収益法、剰余金法、調整係数法の5つの方法が規定されています。天然資源環境省が審議中の政令第44/2014/ND-CP号及び通達第36/2014/TT-BTNMT号の改正案では、比較法、収益法、地価調整係数法の3つの方法のみが規定されています。
この選択肢により、草案は、起草機関が修正を提案した現在の土地評価方法をめぐって多くの意見を受け取っており、その中で、剰余金方式の廃止が最も議論を呼んでいる。
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