「巨額」の土地追加資金による破産の恐れ

土地価格 - 写真1。

ホーチミン市1区グエンチャイ230番地のランカスターレガシープロジェクトは、企業が土地使用料の支払いを希望しているにもかかわらず、評価プロセスがまだ完了していない - 写真：クアン・ディン

GP.Invest会長、ベトナム建設業者協会会長のグエン・クオック・ヒエップ氏はトゥオイ・チェ氏との会話で、この追加の土地料金は実際には支払い遅延に対する「利息」であり、この金利を適用することは不当であり、企業に困難をもたらし、支払額が数千億ドンに上るため、責任がないにもかかわらず倒産の危機に瀕している企業もあると述べた。

追加の土地代金は不当な徴収ですか？

土地価格 - 写真2。

グエン・クオック・ヒエップ氏

* 土地使用料及び地代金を規制する政令第103号の改正案において、財務省は未払いの土地使用料に対する年5.4%の追加徴収率を維持したいと考えています。なぜ反対するのですか？

- 最近、政府指導者や不動産企業数社との会議で、企業が年間5.4％の追加土地使用料を支払わなければならないというのは全く不合理であるという問題を最初に提起したのは私でした。

この追加料金は、国が土地使用料を計算した後に企業に過失があり支払いが遅れた場合にのみ適用されるか、企業が故意に支払いを遅らせ、この支払い遅延プロセスから利益を得た場合にのみ適用されるべきです。

しかし、財務省が意見を求めている政令103号の改正案を読み返してみると、企業側の意見はまだ反映されておらず、年5.4%の追加土地使用料を据え置くことが依然として提案されています。これは依然として予算上の支出であるため、支払いが遅れれば、企業は依然として追加費用を負担しなければならないとされています。

全く同意できません。この政策が変わらず実施され続けると、企業にとって大きな負担となります。土地使用料を支払っていない企業が何年も滞納すると、追加で支払わなければならない土地使用料は数千億、場合によっては数千億ドンに上ります。これは企業にとって大きな負担となり、収支バランスが崩れ、倒産に追い込まれる企業も出てくるでしょう。

* なぜこの請求は不当だと思われますか?

- これは追加収入であり、国が財政義務を履行していない期間の未払い額に対する利息です。国が土地使用料の計算を完了し、企業が支払いを怠った場合、または支払い遅延中に企業が何らかの利益を得た場合、企業は支払い遅延によって利益を生み出すため、追加収入を徴収する必要があります。

しかし、新法によれば、土地代金の支払いが完了していない場合、企業はプロジェクトを顧客に販売する資格がなく、企業は資金を動員できず、したがってまったく利益を得ることができない。

税率は4%にすべきだという意見もありますが、はっきり言います。これもまた不合理な税率です。なぜなら、本質的に企業が利益を得られないのであれば、4%や5.4%も不合理だからです。起草機関には、真の問題点を理解し、企業と共有していただきたいと思います。

「苦い薬を飲み込み」、数百億ドンの追加金を支払う

土地価格 - 写真3。

ノヴァランドのレイクビューシティプロジェクト（ホーチミン市）は、何年も経った後も支払うべき土地使用料をまだ「確定」しておらず、住民にピンクブックが交付されない事態を引き起こしている - 写真：NGOC HIEN

* あなたの会社もこの追加金額を支払う必要がありますか?

はい。フート地区のプロジェクトは2024年5月に土地の割り当てが決定されますが、私たちの継続的な働きかけにもかかわらず、正式な評価額が決定されたのは1年後でした。規制によると、企業は支払うべき土地使用料総額に対して年間5.4%の追加土地使用料を支払う義務があり、これは約5,000億ドンの土地使用料に加えて、270億ドンの追加費用となります。

極めて不合理だと感じましたが、それでも従うしかありませんでした。そうでなければ、販売を開始してレッドブックを受け取ることができなかったからです。私たちの場合、何度も説得し、土地代金を支払う用意はしていましたが、それは政府機関とコンサルティング部門が土地価格を「確定」していなかったためであり、企業が支払わなかったからではありません。プロジェクトの販売開始手続きが丸1年遅れたため、私たちは損失を被りました。

議論の中で、地方当局も追加の土地使用料を徴収するのは不当であると判断したが、政令103号などの法的文書に反する意見を持つことはできなかった。

5.4%という「金利」は根拠がありません。大変腹立たしいですが、それでも上記の金額を支払わなければなりません。願わくば、政令103号が改正されれば、この追加支払いを求める規定が撤廃されるでしょう。支払った金額が相殺されるか、会社に返金されることを願っています。

グエン・クオック・ヒエップ氏

価格設定で行き詰まった企業

* 財務省は、年間 5.4% の追加徴収率は「責任の共有」の要素を考慮に入れていると考えていますが、この徴収率は土地使用料の延滞金の 50% に相当しますか?

- 企業は評価プロセスから完全に外れています。企業が協議や書類提出の遅延に責任を負う場合、責任を共有することは合理的であり、企業は直ちに同意するでしょう。この場合、企業に過失はありません。

評価諮問委員会は国営機関によって設置され、価格を決定します。購入者は議論することなく、その価格を受け入れなければなりません。私たちは、投資家が参加し、意見を表明し、意見を述べることができるように、政令71号を改正することを提案しました。

土地代金を早く支払って商品を販売し、キャッシュフローを確保したいのですが、それができません。この状況は予算と事業の両面で滞りを生じさせ、土地資産の無駄遣いにつながっています。

決議68号は、「企業経営」から「企業サービス」への意識改革を求めています。この考え方は非常に斬新であり、困難を解消し、民間経済の発展を促進するのに適しています。そのためには、政策立案者は企業の立場に立って、適切かつ効果的な文書と手続きを策定する必要があります。

ホーチミン市でプロジェクトを展開する不動産会社の副社長：

企業にとって負担となる可能性がある

未払いの土地価格総額に年間5.4%の利息を上乗せするという州の計算には同意できません。州は価格を承認していないので、その支払いはどこから賄うのでしょうか？このような高額な罰金は、特に大規模なプロジェクトや長年にわたり評価が行われていない事業にとって、企業を疲弊させるでしょう。

例えば、ホーチミン市1区のプロジェクトは完了していますが、土地使用料の計算はまだ完了していません。2020年2月、天然資源環境局が任命した評価機関は、支払われるべき土地使用料を1兆5,190億ドンと算定しましたが、市はこの価格を承認しませんでした。4回目には、別の会社が評価時点に基づいて価格を算出し、土地の割り当てが2018年に決定されたにもかかわらず、インフレ要因を加えたため、3兆2,000億ドンまで評価しました。土地使用料は、評価年ではなく、土地の割り当て年に計算されるべきでした。

2025年の土地評価額が3兆4,000億ドンと仮定し、承認された場合、年間5.4%の追加手数料が課せられます。これは、現在までに40%増加し、約1兆3,600億ドンに相当することを意味します。支払うべき土地の総額は4兆7,600億ドンに上ります。これは非常に大きな金額であり、事業を倒産の危機に追い込むことになります。

ほとんどの企業は当初の評価額を利用して事業資金を調達してきましたが、現在、土地価格が上がりすぎたため、評価機関自体が減価償却費を追加し、国が5.4％の追加利子率を計算しました。これは減価償却費を2回計算していると見なされます。