住宅価格が上昇する一方だと懸念する企業は、土地の価格設定に疑問を抱いている。

今朝（6月14日）、タンニエン紙が主催したセミナー「土地評価：正確かつ十分」では、多くのビジネスリーダーや専門家が懸念を表明し、土地評価方法の不適切さを指摘した。

ホーチミン市不動産協会（HoREA）のレ・ホアン・チャウ会長は、ホーチミン市にはピンクブックが発行されていないマンションが依然として5万8000戸以上あると推定しています。このような状況を引き起こしている原因の一つは、土地評価の「停滞」です。

チャウ氏によると、土地価格を規制する政府の政令44/2014は、土地評価の方法を規定している。しかし、実際には、土地評価の実施基準は、主に剰余金法といった固定資産税方式に固執しており、関係当局や従業員が法令違反に巻き込まれ、企業も行き詰まっている。企業は皆、規制が分かりやすく、実施しやすいことを望んでいる。

フンティン株式会社の副社長であるチャン・クオック・ズン氏は、現状の問題の一つとして、土地使用料が建築用不動産価格の投入価格表において非常に大きな割合を占めている点を挙げた。土地価格が過大に算出され、その他の事業費も十分に計算されていない場合、プロジェクト開発コストが膨らむことになる。そうなると、関係者全員が多大な努力を払っても、住宅価格は下がるどころか、上がるばかりだ。

ズン氏は、土地使用料の算定において、国、国民、企業の利益を調和させる必要があると提案した。土地価格が市場価格と整合しない問題を解決するためには、土地使用料を合理的に算定する必要がある。

土地の評価はビジネス界にとって懸念事項である（イラスト：Trinh Nguyen）。

レ・タン社のレ・ヒュー・ギア社長は、8月初旬に発効予定の、土地価格を規制し、2024年土地法の施行を導く政令の草案では、企業がプロジェクトのために土地を開発する際の土地使用料と実際の費用が考慮されていないと述べた。

ギア氏によると、土地使用料は総収入から総費用と標準利益を差し引いて算出される。しかし、政府機関は常に土地使用料を最大化するために、収入の最大化と費用の最小化を追求する。一方、企業は費用の妥当性と収入の妥当性を証明するため、紛争が生じる。

さらに、ギア氏は、社会住宅の場合、企業が自ら土地を探し、補償金を支払うことになると指摘した。社会住宅は国が供給するため、土地は費用に含まれない。企業が補償金を支払った後、国は企業に返金する。しかし、補償金は長期間滞納しており、支払われないまま年々遅延し、投資家に損失をもたらしている。

天然資源・環境省土地局のグエン・ダック・ニャン副局長は、専門家や企業からの意見を聞いて、政令改正の過程で多大な努力が払われたにもかかわらず、依然として多くの不適切な規定が残っていることを認めた。

例えば、土地評価のプロセスは、評価方法の選択において依然として混乱を招いています。それに加え、実施体制も質・量ともに限られています。データベースの弱さと人員不足のため、コンサルティング部門は評価に踏み切れず、最終的な結果は客観的で誠実なものになっていません。

ニャン氏によると、土地価格を規制し、2024年土地法の実施を導く法令案の策定過程において、天然資源・環境省は財務省、 建設省などの省庁や部局と協力してきた。一般的な見解としては、既存の問題に対処するために、企業、専門家、地方自治体などからの意見を吸収しようとすることである。

土地評価方法が法律に盛り込まれ、具体的にはどのような場合にどの評価方法が適用され、どのような条件が適用されるかなどが規定されました。これにより、事業者の混乱が解消されます。入力データ、その品質、誠実さ、完全性についても、十分なガイドラインが設けられています。

天然資源環境省の代表者も、土地評価の問題を非常に懸念していることを強調しました。土地評価が不正確または不十分であれば、企業、国家、そして社会に深刻な影響を及ぼすからです。そのため、当ユニットは透明性と整合性のある政策システムの構築に向けて、引き続き意見や貢献を募っていきます。

出典: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/lo-ngai-gia-nha-chi-tang-doanh-nghiep-ban-khoan-ve-cach-dinh-gia-dat-20240614134046375.htm