低金利で人々の不安は減る
ダオ・ミン・トゥ副総裁は先日の記者会見で、2023年に中央銀行は運営金利を4回連続で引き下げ、年間0.5～2%の引き下げを行うと述べた。世界金利が上昇を続け高水準で推移する状況下で、これは市場貸出金利水準を引き下げる条件を整えている。
現在までに、商業銀行の新規預金金利と貸出金利は、2022年末と比較して年間2％以上低下している。屠氏は、貸出金利は過去20年間で最も低く、多くの商業銀行が金利はこれ以上低下することはないと述べたと評価した。
調査によると、2024年1月時点の銀行における商業用住宅ローンの優遇金利は、短期で年5.9%と最も低くなっています。優遇期間終了後の変動金利は、年8～13%程度となる見込みです。
DKRAグループのコンサルティングサービスおよびプロジェクト開発担当ディレクター、ヴォ・ホン・タン氏は、融資金利が低いため、人々にとって有利な状況になっていると述べた。銀行は融資条件に厳格ではなく、融資基準を調整しているだけだ。タン氏は、不動産市場の混乱と不良債権を回避するために、この問題を支持している。
ダットサンサービス経済・金融・不動産研究所（DXS-FERI）所長のファム・アン・コイ氏も、2023年3月以降、国家銀行が運営金利を4回引き下げたことを認めた。
預金金利は10年ぶりの低水準に達し、不動産ローン金利も落ち着きを見せています。また、生産・事業金利は多くの優遇措置を伴い緩和されています。これらの措置は、個人や企業がより有利な条件で資金調達できるよう支援する上で非常に重要です。
しかし、金利の引き下げにもかかわらず、資本流入は解消されていない。2023年末時点でも銀行の過剰資本は大きな変化がなく、銀行の融資基準が以前よりやや厳しくなっているため、企業や個人が融資を受けるのは依然として非常に困難となっている。
コイ氏は、2024年には企業や個人が適正な金利で容易に融資を受けられるようになることを期待しており、政府が提案した解決策が効果を発揮するのに十分な時間があるだろうと述べている。変動金利が10%を下回れば、住宅購入者の返済能力は回復するだろう。
Batdongsan.com.vnのグエン・クオック・アイン副総裁は、たとえベトナム中央銀行が2023年に4回の利下げを指示したとしても、商業銀行が実際に融資削減方針を策定するには1年以上かかると述べた。その頃には魅力的な融資パッケージが導入され、FRB（2024年に3回の利下げを予定）からのシグナルと相まって、住宅購入者の金利リスクは低下するだろう。
貸出金利の低下により、人々が住宅を購入しやすい条件が整えられる（写真：Gia An）。
金利以外にも市場にはさらなる触媒が必要だ
ファム・アン・コイ氏が言及したもう一つの問題は、適正な金利の問題に加えて、住宅購入者への供給です。つまり、人々が住宅購入のニーズを持っている場合、供給はそれを満たさなければなりません。そして、需要と供給が一致した時に、金利の問題が効果を発揮するのです。
供給に加え、住宅価格もここ数年で上昇し、人々の購入能力を超えています。建設省の報告書によると、ハノイのマンション価格は2023年末までに前年比14%上昇し、ホーチミン市では19四半期連続で上昇しています。
サヴィルズによると、マンション価格は過去4年間で77%上昇しており、ハノイやホーチミン市で1㎡あたり3,000万ドン程度の物件を見つけるのは非常に困難です。
ホーチミン市不動産協会（HoREA）のレ・ホアン・チャウ会長は、企業に対し、真の住宅ニーズに合わせて住宅商品を再構築し、人々のニーズを満たす手頃な価格の住宅を開発するよう提言しました。これは過去3年間、市場に不足していた分野です。同時に、企業は現状を踏まえ、住宅価格の引き下げも検討すべきです。
協会は、管轄の政府機関が法的障害を取り除き、市場における供給を増やして住宅価格の安定に貢献することに重点を置くことを推奨しています。
Dat Xanh Servicesの専門家は、2024年から2025年にかけて市場が蓄積と準備のプロセスに入ると予測しています。マクロ経済は徐々に改善し、インフレと金利はより適切に管理され、不動産の法的回廊は徐々に完成し、市場の透明性が増す条件が整います。
コイ氏は、不動産を購入する顧客にとって、市場情報を把握し、慎重に資金を準備することが重要だとアドバイスしました。トレンドに流される投機は控え、信頼できる物件を選ぶべきです。
市場は最悪の局面を脱したかもしれないが、早期回復の見通しは依然として不透明だ。企業も顧客も、慎重な姿勢を維持する必要がある。ネガティブなニュースに直面しても極端に振れることなく、しかし「偽の」ポジティブな兆候に直面しても楽観的になりすぎないようにする必要がある。
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