国内で最もアパート賃貸実績の高い地域についての驚き、ホーチミン市の市場は前向きな兆候を記録し、 ビンフック市は最も土地価格が高い場所...最新の不動産ニュースです。
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| ビンズオン省のアパートの平均賃貸利回りは現在4.7%で、ハノイの3.7%やホーチミン市の3.6%を大幅に上回っています。（出典：クリスタルベイ） |
ホーチミン市市場は徐々に回復
ホーチミン市（HCMC）の不動産市場は、2023年のマイナス水準から2024年初頭から再びプラス成長へと徐々に回復しています。成長率はまだ緩やかですが、明るい兆候もあります。
ホーチミン市建設局の報告によると、2024年の最初の11ヶ月間で、市は780万平方メートルの新規住宅床面積を建設しました（2024年の目標である床面積800万平方メートルの97.5％を達成）。そのうち、個人住宅は床面積383万平方メートル、商業住宅は床面積約382万6000平方メートル、社会住宅は床面積14万4000平方メートルです。市は2つの社会住宅プロジェクトを完成させており、その規模は610戸、床面積は5万831平方メートルです。
現在、ホーチミン市の不動産市場は徐々に回復しており、2023年のマイナス成長から2024年初頭にかけてプラス成長に転じています。成長率は依然として緩やかですが、明るい兆しも見られます。いくつかの新規プロジェクトは投資承認され、また、困難の解消により、一部の既存プロジェクトも再開されています。
したがって、2024年の最初の11か月間で、市は12件の商業住宅プロジェクト（1件の社会住宅プロジェクトを含む）の投資を承認され、2件のプロジェクトに建設許可が与えられ、31,000戸以上の商業アパートが建設中であり、1,611戸の将来のアパートが資本動員の対象となり、3件の社会住宅プロジェクトで2,122戸のアパートが完了しました。
不動産プロジェクトの困難を取り除く作業に関しては、建設局は市人民委員会に、法規制遵守の過程で問題が生じたために実施が遅れている投資プロジェクトを、法規制に従って処理し、土地資源の浪費を避け、都市の美観と建設安全を損なうことのないようにするための指示を出すため、引き続き主導権を握り、市の各部署や支局に引き続き審査するよう指示した。
ビンズオン省の一部のアパートプロジェクトでは、年間賃貸収益率が 7% を超えています。
Batdongsan.com.vnの2024年ビンズオンアパート市場概要データによると、ビンズオンの平均アパート賃貸利回りは現在4.7％で、ハノイの3.7％やホーチミン市の3.6％を上回っています。3.6％は、2024年の全国の平均アパート賃貸利回りでもあります。
注目すべきは、ビンズオン省の一部プロジェクトで、アパートの賃貸利回りが年間6%～7.5%を記録したことです。これはベトナムにおける記録と言えるもので、ハノイやホーチミン市のアパートの賃貸利回りのほぼ2倍に相当します。
ビンズオン省のこのような良好な賃貸利回りは、主に、ここの高級マンションの購入価格は手頃である一方、賃貸価格は高く、入居率は安定しているという事実によるものです。引き渡し基準のあるこの種の商品は、より高い賃料を支払ってもよいと考える高級層の顧客を引き付けます。平均して、ビンズオン省の高級マンション（購入価格約4,500万～5,000万VND/m2）は、1ベッドルームのマンションで月々1,200万VND、2ベッドルームのマンションで月々1,500万～1,600万VND、3ベッドルームのマンションで月々1,800万～2,000万VNDで賃貸できます。しかし、ホーチミン市やハノイの場合、4,500万～5,000万VND/m2のマンションは、ベッドルームの数に応じて1戸あたり約700万～1,200万VNDでしか賃貸できません。
Batdongsan.com.vnの南部地域ディレクター、ディン・ミン・トゥアン氏は次のように語った。「ビンズオン省の高級マンションの入居率は約80～90％で、いくつかのプロジェクトではほぼ常に「満室」の状態です。これは、工業団地の力強い発展により、労働者や専門家を惹きつけ、賃貸需要が高いことに起因しています。」
ビンズオン省は現在、外国直接投資（FDI）誘致において国内トップクラス、移民率では国内第2位に位置しています。また、省は企業による労働者の誘致と定着を支援するための様々な政策を実施しています。一人当たり所得が国内で最も高いビンズオン省は、移民にとって魅力的な移住先となっています。
ハノイとホーチミン市に次ぐベトナム国内5大賃貸不動産市場の中で、ビンズオン省はダナン、ハイフォン、カインホアといった他の省や都市を上回り、物件数と伸び率の両方でトップの地域となっています。2024年第3四半期までに、ビンズオン省の賃貸アパートの検索数は2021年第1四半期と比較して58%増加しました。
顧客構造について見ると、ビンズオン省のアパートへの関心は、主にホーチミン市在住者の投資需要と一部の実居住需要、そして地元住民の実居住需要から生まれています。Batdongsan.com.vnの「ビンズオン省アパート市場概要2024」のデータによると、そのうちホーチミン市在住の顧客が49%、ビンズオン省および近隣省在住の顧客が33%を占めています。
ビンズオン省の高級マンションセグメントは、同省の賃貸利回りを牽引する要因とみなされています。しかし、同省の高級マンションの価格は低地にあり、ハノイ、ホーチミン市などの主要都市に比べて30～200%低いため、投資家は容易に市場にアクセスでき、高い収益性を確保できます。
ビンズオン省では、1㎡あたり4,500万～5,000万ドンのマンションは、高級な引渡し基準を誇り、入居率は80～90%を維持しています。月額賃料は2ベッドルームのマンションで約1,500万ドンです。一方、ハノイ市やホーチミン市では、1㎡あたり8,000万～9,000万ドンのマンションも同じ価格で借りることができます。
ヴィンフック省が新たな土地価格表を発表
ビンフック省人民委員会は、2024年土地法の規定に基づき、新たな土地価格表を発行しました。注目すべきは、54地点で価格変動が5倍から8倍に増加したことです。
したがって、改訂・補足された土地価格表では、2024年土地法の新規定に従って、ビンフック省内の場所、路線、居住地域が完全に確保されています。
具体的には、新たに発行された318ページの土地価格表では、715の地点と路線が追加され、132の路線が削除されました。
そのうち、変動率が3倍から5倍に増加したポジション数は159で、2.99%を占めています。変動率が5倍から8倍に増加したポジション数は54で、1.02%を占めています。
最も高い土地価格はヴィンイエン市にあり、場所 1 の Ngo Quyen 通りから Nguyen Viet Xuan 通りとの交差点までの区間の土地価格は 5,200 万 VND/m2 に達します。
特にタムダオ観光エリアでは、多くの場所で地価が上昇しています。特に、ヴィーナスホテル交差点からセントラルパークベルトを周回する学校交差点までの区間では、ロケーション1の住宅地価格は4,900万VND/m2、商業・サービス地価格は1,820万VND/m2となっています。
地価現価表は、地域の調査・調査や立地条件の類似性の比較などを行い、地価を評価し提案する結果に基づいて発行されます。
ビンフック省の新しい土地価格表は1月20日から発効し、2025年末まで適用される。
公営住宅を5年使用後に売却する新規制、数億人が恩恵を受ける
社会住宅の譲渡にあたっては、土地使用料の50%（約1億2,000万～2億ドン）を支払う必要があります。しかし、2023年住宅法の新たな規定により、この費用は免除されます。
税務総局（財務省）は、社会住宅アパートの譲渡時に土地使用料を徴収することに関して、ハノイ税務局に回答する文書を発行した。
税務総局によると、住宅法2023第89条第1項e項には次のように規定されている。「住宅購入代金全額の支払日から5年後、社会住宅の購入者は、証明書が交付されている場合、市場メカニズムに従って、この住宅を困窮者に転売することが許可される。売主は土地使用料を支払う必要がなく、税法の規定に従って所得税を支払う必要がある。ただし、社会住宅を個人住宅として販売する場合は、売主は政府の規定に従って土地使用料を支払い、税法の規定に従って所得税を支払う必要がある。」
政令第100/2024号第42条では、5年経過後に社会住宅を転売する際には土地使用料を支払わなければならないと規定されている。
したがって、売主は規定の支払額に加えて、土地使用料の50%を支払う必要があります。土地使用料の計算時期は、土地法の規定に従って土地使用権を承認するための有効な書類を提出した時点となります。
また、2023年住宅法第198条第5項d項では、本法施行前に社会住宅が分譲され土地使用料を支払わなければならないが、2023年住宅法の施行日までに土地使用料が支払われていない場合には、規定に従って支払いを継続しなければならないと規定されている。
上記の規定に基づき、税務総局は、社会住宅の購入者が住宅法の規定に従って住宅の転売を許可され、2024年8月1日（住宅法の発効日）以降に譲渡する場合には、土地使用料を支払う必要はなく、所得税を支払う必要があると述べた。
公営住宅を個人住宅として売却する場合、売主は土地使用料の50％を支払い、所得税を納付しなければなりません。
社会住宅を販売する場合、住宅法の施行日前に住宅に関する法律の規定に従って土地使用料を支払わなければなりませんが、まだ土地使用料が支払われていない場合は、この法律の施行日前に住宅に関する法律の規定に従って引き続きお金を支払う必要があります。
ハノイでは、市場によれば、ダイ・キム・ビルディング、ライス・シティ・リン・ダム、43 トラン・フー、987 タム・トリンなど、5 年以上使用され、譲渡可能な社会住宅アパートメント プロジェクトが多数あります...
多くの社会住宅プロジェクトにおける調査によると、アパートは長年使用されているにもかかわらず、価格が何倍にも上昇し、商業住宅プロジェクトのアパートと同等の価格となっていることが示されています。販売価格は、場所によっては1平方メートルあたり5,000万ドンにも達しています。
以前は、社会住宅の譲渡に際しては、土地使用料の50%（約1億2,000万～2億ドン）を支払う必要がありました。しかし、新たな規制により、この費用は不要となりました。
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出典: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-khong-phai-ha-noi-day-moi-la-noi-co-hieu-suat-cho-thue-chung-cu-cao-nhat-nuoc-thi-truong-tphcm-tang-truong-duong-tro-lai-301695.html
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