建設業許可を持っていないことが、裁判の場でガムダランドの「有利点」になるのか？

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3年間の販売契約を締結すると、顧客は元金のみを受け取ります

タンフー区人民法院の2022年11月14日付「マンション売買契約紛争」第一審判決第309/2022/DS-ST号によれば、ホーチミン市タンフー区ソンキー区、セラドンシティ-タンタンスポーツ・住宅複合施設プロジェクトに属するA5-ダイヤモンドアルナタマンション複合施設プロジェクトで住宅を購入した顧客であるNLV氏が、契約条件に違反したとして投資家のガムダランド株式会社（ガムダランド）を提訴した。

具体的には、V氏は2019年6月に売買契約を締結した後、ガムダランド社に対し、総額17億ドン超の3回分割払いを行いました。アパートの引渡し期限は2021年8月7日とされていました。4回目の分割払いまでにV氏は資金の準備を十分に整えていましたが、投資家から支払い通知を受け取っていませんでした。そこでV氏は、合意に基づき次回の分割払いの通知を発行するようガムダランド社に求める文書を積極的に送付しました。

2020年9月16日、ガムダランドは書面で回答し、財務難を理由に、今後は支払通知を発行せず、6階部分の工事完了まで支払いを一時停止するよう要請しました。また、ガムダランドは、住宅の引き渡し時期の調整と値引きの交渉も提案しましたが、具体的な時期については言及しませんでした。

建築許可のない家は、建物が写真1のような形であればガムダランドのメリットになります — セラドンシティプロジェクトは現在、顧客との紛争だけでなく、多くの法的問題を抱えています。

V氏は上記の要求に同意しず、ガムダランド社に書面で回答し、財政難は不可抗力事由ではないと主張しました。さらに、住宅の引き渡しが遅れると、V氏の家族の住居と事業に支障が出ると述べました。

V氏はまた、契約書に記載された住宅の引渡し時期までに、ガムダランドから顧客への住宅引渡しの遅延について何の回答もなかったと述べた。2021年8月10日、V氏は売買契約の約定に基づき、ガムダランドによるアパートの引渡し遅延を理由に、契約の一方的な解除通知を送付し、合意条件に従った賠償を求めた。しかし、2021年11月9日までに、ガムダランドは契約違反に対する違約金を一切支払わず、受け取った元金のみを返還した。顧客は質問状を送付したが、ガムダランドは回答しなかった。

第一審において、タンフー地区人民裁判所の審理合議体（TAP）は、公判手続きと事件資料の検討を通じて、ガムダ・ランド社がV氏へのアパートの引き渡しを遅らせたと判断した。同社の代表者は、新型コロナウイルス感染症の流行が建設の進捗に影響を与えたと述べた。しかし、人々の移動や公共活動を制限したのは2021年のごく短期間に過ぎなかった。

以前、2020年5月にガムダランドは、住宅の引き渡し時期を2022年2月に延長することを要求する文書を発行しました。これは、疫病の発生までではなく、契約での約束と比較してガムダ社の建設の進捗が遅れていたことを証明しています。

マンション売買契約書の合意事項によると、マンションの引渡し期限は2021年8月であり、その時点では工事は概ね完了している必要がある。そのため、感染症の流行が始まった際、ソーシャルディスタンス期間（2021年5月31日から2021年9月30日まで）は、プロジェクトの完成度にのみ影響を与えた。

建築許可のない住宅でも、建物が2期目になるとガムダランドの強みになります。 — ダイアモンド・アルナタ地区のアパートを購入する契約を交わした住民の多くは、自らの権利を主張するために投資家に対して訴訟を起こした。

判決において、タンフー地区人民裁判所はNLV氏の訴訟請求を部分的に受理し、ガムダランド社に対し、V氏に対して5億ドン超の違反罰金（契約条件に従って支払われる総額の30％）と元本の延滞利息を支払うよう命じた。

しかし、V氏とガムダランド社との紛争はそこで終わらなかった。2023年1月初旬、ホーチミン市人民裁判所はガムダランド社の控訴を受け、控訴審理を開始した。この審理において、ホーチミン市人民検察院の代表者は、ガムダランド社によるアパートの引き渡し遅延は、新型コロナウイルス感染症のパンデミックという不可抗力事由に関連していると述べた。

ホーチミン市人民裁判所はV氏の控訴を部分的に受理し、ガムダランド社に1,000万ドンを超える元金に対する遅延利息の支払いを命じ、第一審裁判所が宣告した契約違反に対する30%の罰金は受け入れなかった。

家を無断で売却したので売買契約の無効を求める？

上記の裁判内容を受け、セラドンシティ・プロジェクトで住宅を購入した一部の顧客が、ガムダ・ランドの担当者が顧客への利益供与を回避するために不当な主張をしているとして、投資家を提訴している。彼らは、このプロジェクトが建築許可なしに建設されたという事実を根拠に、売買契約の無効を裁判所に宣告し、顧客が支払った元金のみを返還するよう求めた。

具体的には、第一審において、ガムダランドの代理人は、裁判官団に対し、マンション売買契約の無効を宣告するよう申し立てました。その理由は、契約締結時点でガムダ社がまだ所轄官庁から建設許可を受けていなかったため、両当事者間のマンション売買契約は締結時点から無効であったというものでした。無効な契約の結果に対する解決は、相手方に受け取ったものを返還することです。

ガムダ・ランドはV氏に対し、支払った17億ドン超の金銭を返還しました。V氏が調停に同意した場合、ガムダ・ランドは当事者間の紛争解決のために4億ドンを支援します。V氏が調停に同意しない場合、ガムダ社は人民裁判所に対し、法律の規定に従って紛争の解決を申し立てます。

建築許可のない住宅でも、建物が3期目になるとガムダランドの強みになります。 — ガムダランドの代表者は、契約締結時点で建築許可が出ていなかったため、売買契約が無効であると宣言するよう第一審裁判所に要請した。

この投資家の見解について、V氏は、ガムダ・ランドの仲介業者を通じてアパートを購入し、同社の評判を信頼していたため、法的側面について綿密な調査をしなかったと述べています。同社はアパートの販売開始時に、顧客に対し法的側面の確保を約束していました。ガムダ社がヴァン氏とヴィ氏との契約締結時に、契約を無効とするための建築許可を取得していないと主張しましたが、これは根拠がありません。

調停当時、ガムダランドは2021年5月に発行された建築許可証を裁判所に提出したばかりでした。このことから、マンション購入者であるV氏は、ガムダランドが建築許可証を取得せずに顧客と契約を締結したことを知る由もありませんでした。したがって、これは契約締結時の契約を無効にする理由にはなりません。そのため、V氏は調停に応じませんでした。

A5マンションを購入し、現在ガムダランドを相手取って訴訟を起こす準備をしている顧客P.D.T氏は、「V氏の裁判内容を検討した結果、建設許可を取得せずに契約を締結したことを理由に投資家が契約解除を求めたことで、私たちは信頼を失い、交渉は確実に進展しないだろうと感じています。そのため、近いうちに裁判所の判決を待ちます。ガムダランドの違反行為は当局によって処理され、引き渡しの遅延も明確に決定されました。今後の裁判における私や他の顧客の権利主張は、間違いなく全く異なる結果になるでしょう。投資家自身の違反行為のせいで、多額の資金を長年滞納させ、結局は元本全額を返還させられるような事態は、到底許されません。」と述べています。

4月13日、ホーチミン市人民委員会は、セラドンシティ都市圏プロジェクトにおける違反行為を理由に、ガムダ・ランド社に対し罰金を科す決定を下しました。この投資家は、同プロジェクトのA5マンションにおいて、法律に基づき将来の住宅の売買および賃貸の資格を有することを通知する建設局発行の文書を保有せずに、売買契約を締結したことで、法律に違反しました。
政府法令第16/2022号第58条第4項に基づき、ホーチミン市人民委員会は、違法な資本動員を理由にガムダランドに9億ドンの罰金を科すことを決定した。
さらに、会社は是正措置を講じなければならず、規則に違反して動員された資本を返還しなければなりません。是正措置の実施期限は、決定書受領日から10日です。是正措置の実施にかかる費用はすべて会社が負担するものとします。

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