2024年3月現在、不動産企業が私募で発行した社債の残高は350兆8760億ドンである。
未償還の不動産社債は約350兆8800億ドン
財務省は、 2015年から2023年末までの不動産市場管理と社会住宅開発に関する政策と法律の実施に関する報告書第3768/BTC-QLCSを発行し、国会経済委員会に提出した。
その結果、2015年から2023年にかけて、国内市場で330社の不動産企業が個別社債を発行し、発行総額は726兆3,350億ドンを超え、平均発行期間は年3.69％、平均発行金利は年10.15％に達した。2024年3月時点で、不動産企業が発行した個別社債の残高は350兆8,760億ドンとなっている。
また、2015年から2023年にかけて、不動産企業4社が国際市場に向けて総額21億8000万米ドルの個別社債を発行した。
現在の規制によれば、これまでの不動産に対する税金、手数料、料金政策のシステムは、基本的に 3 つの段階すべてで発生するすべての不動産関連収入をカバーしてきました。
これらには、不動産の所有権と使用権を確立すること、不動産を透明かつ持続可能な方法で使用、活用、不動産市場を譲渡し、国家予算の安定した収入源を創出することが含まれます。
具体的には、2017年から2023年までの不動産譲渡活動による個人所得税収入は、年々増加しています。2018年には19.82%増、2019年には11.44%増、2020年には12.22%増、2021年には30.4%増と、それぞれ増加しました。最も増加幅が大きかったのは2022年で、2021年の収入と比較して64.34%増加しました。2023年、地方自治体は依然として不動産譲渡活動による税収の損失防止に注力していましたが、不動産市場が非常に厳しい時期にあるため、購買力と流動性が急激に低下し、キャッシュフローが不足しています。住宅供給不足と無理な住宅製品構造が相まって、市場での取引件数は減少しました。
また、この期間中、財務省は不動産業を営む19の企業を検査しました。検査機関が財務処理を勧告した金額は、主に土地使用料、付加価値税、法人税、個人所得税の過少申告、優遇税率の誤算などに関するものでした。
不動産事業部門の13社に対し、1兆1,828億ドンの債務が勧告されました。このうち2,557億ドンは国家予算への納付、9,998億ドンはその他の財務事項への充当が勧告されました。これらの企業には、ハノイ住宅開発投資公社（Handico）、Kosy株式会社、319 BQP株式会社、Viglacera株式会社、Song Da株式会社、ハノイ住宅開発投資公社、UDICインフラ開発投資公社、ハノイ建設公社（Hancorp）、住宅都市開発投資公社（HUD）（82億ドン超の債務あり）、IDICO株式会社（CPC）、工業団地開発株式会社、工業開発投資公社（CP、Becamex Binh Duong ）などが含まれます。
2023年12月31日までに、検査対象となった13社の不動産事業者は、勧告を基本的に真剣に実施し、予算を納付しました。一部の事業者は、土地利用価値の確定、技術インフラ費用の配分、資産の譲渡等の問題により、決済の遅延や関連財務義務の履行遅延が発生し、実施を完了していませんでした。
さらに、当局は行政検査の分野で不動産会社6社を検査するよう勧告した。その中には、トレインコ・ビンディン株式会社、578建設投資株式会社、石油不動産株式会社などの著名企業が含まれている。徴収して予算に納めることが提案されている税金の総額は2,374億ドン（主に付加価値税、法人税、個人所得税などの税金の申告および納付不足、優遇税率の誤った決定など）である。
財務省はまた、2023年12月31日までに、不動産事業活動を行っている検査対象部門および企業が勧告を基本的に真剣に実施した（2,360億ドンを超える予算を支払った）と述べた。
不動産事業運営の管理と監視
財政部は、社会住宅開発の実施について、土地使用料と土地賃貸料からの収入は全額地方予算に充てられると述べた。現在、2021～2025年の中期公共投資資本計画は、政府から各省庁、支局、地方自治体に割り当て済みである。公共投資法の規定によると、 計画投資省は投資計画の策定と取りまとめ、所管官庁に提出して各省庁、中央機関、地方自治体に中期および年次公共投資計画を割り当てる責任を負う部署であり、したがって、社会住宅建設のための資金を手配し、社会住宅政策全般を実施する。財政部は要請があった場合にのみ各部署と調整し、意見を述べる。
最近、建設部から社会住宅の賃貸価格、購入価格、販売価格の決定に対する指導、監視、誘導、社会住宅の管理運営サービスの価格管理の調整を求める文書を受け取っていない。
計画投資省は、国が指定した信用機関の金利差を補填するためのリソースを割り当てていないため、これらの信用機関は、社会住宅開発に関する多くの規制、社会住宅政策の実施に対する優遇融資、社会住宅の管理および使用を含む社会住宅の開発および管理に関する政令第100/2015/ND-CP号に基づくプログラムに基づく融資をまだ実施していない。
財務省は、不動産事業が新たな資金源を吸収するためには、市場の問題を徹底的に解決する必要があると考えている。さらに、銀行融資や社債といった馴染みのある資金調達源に加え、他の金融商品（不動産投資ファンド、住宅貯蓄ファンド、不動産証券化など）や、その他のチャネル（直接・間接の外国投資）からの資金調達を育成・誘致し、効果的な運用を確保するためのメカニズムと政策を整備する必要がある。同時に、リスクの高い金融市場における個人投資家の保護に加え、当局は合法的な不動産事業を保護するための政策を策定する必要がある。
財務省はまた、土地法、住宅法、不動産業法など関連法政策の適用上の問題点を継続的に総合し、不動産業活動の法的枠組みを構築し、市場管理の実効性を高めるための解決策を見つけることを推奨している。
同時に、不動産企業の運営を綿密に管理・監視し、認可されたプロジェクトの実施に適切な財務能力を確保して、不動産事業部門のリスクを最小限に抑えるために、不動産企業を設立したり、建設許可を付与したり、不動産プロジェクトに投資したりする際の規制を研究・補充し、企業がプロジェクトを実施するのに十分な財務能力を持っていることを保証する必要があります。
さらに、建設省は、不動産市場の安定的、持続的かつ透明性のある発展のために管理を強化し、建設許可の付与、プロジェクト開始の認可、不動産取引フロアの取引活動、不動産部門におけるマネーロンダリング防止などを厳密に監視しています。
PV/VTVによると
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出典: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/hon-350-000-ty-dong-du-no-trai-phieu-doanh-nghiep-bat-dong-san/20240510010953948
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