新築マンションから古いマンションまで価格が上昇し続け、新たな土地が確保され、ホーチミン市は土地区画の最低面積を規制している

アパートの価格が急騰し、四半期ごとに最大40％上昇、 ハノイはクオックオアイの一部のプロジェクトの土地利用計画を調整、耕作地を住宅用地に変換する手続きなど、最新の不動産ニュースです。

不動産商品の構造の不備は、依然として現在の市場における大きな制約であり、近年の不動産価格上昇の要因の一つでもある。（イラスト - 写真：リン・アン）

古いアパートから新しいアパートまで、価格は上昇し続けている

ハノイ建設省は、新築・既存プロジェクトともに価格が上昇を続けていると発表しました。現在までに、市場は新たなプロジェクト価格水準を確立し、四半期あたり約4～6%、年間約22～25%の上昇率を維持しています。特に、地域によっては前四半期比で約35～40%上昇している地域もあります。

調査によると、ルミ・プレステージ（ナム・トゥー・リエム地区）などの一部のプロジェクトは6,900万VND/m2から、カイソン・シティ・プロジェクト（ロン・ビエン地区）のアパートメントは5,000万～6,800万VND/m2、グエン・トゥアン通り（タン・スアン地区）のプロジェクトは7,500万～9,720万VND/m2程度の価格となっている...

ハノイだけではなく、総合的に見ると、第3四半期には、特にハノイ、ホーチミン市、大都市など一部の地域で不動産価格が依然として上昇傾向にあることがわかります。

建設省は「価格上昇現象は局所的で、一部の地域、一部の種類、一部の不動産分野で発生しており、一般価格の上昇に影響を与えている」と述べた。

不動産商品の構造の不十分さは、依然として現在の市場の大きな制約であり、近年の不動産価格の上昇の理由の一つでもあります。

建設省は、手頃な価格の住宅供給が市場の需要を満たすほど十分ではないと指摘した。手頃な価格のアパート（販売価格2,500万ドン/㎡未満）の分野では、取引も販売物件もほとんどない。

中価格帯のマンション（2,500万VND/㎡～5,000万VND/㎡未満）は、依然として市場における取引と供給の大きな割合を占めています。残りは、高級マンションと超高級マンション（5,000万VND/㎡以上）です。

建設省は、ハノイ市やホーチミン市などの都市部で大多数の人々、低所得者層、中所得者層のニーズを満たす住宅供給が不足している理由として、多くの理由があると述べた。

特に、不動産事業においては、土地価格の決定、土地使用料の算出、敷地の整地、土地の割り当てなど、法的手続き上の困難や障害に直面しています。

さらに、最近建設された、または現在建設中の多くのプロジェクトは、一時的に中断され、進捗が遅れ、建設の進捗が遅れることを余儀なくされました。

管理機関は、2024年土地法、2023年住宅法、2023年不動産事業法が公布・施行され、企業にとっての制度・法規制（土地、住宅、不動産事業、信用など）上の課題は基本的に解決され、不動産供給は改善を見せていると評価した。しかしながら、新たに公布された制度、政策、法律が効果的に実施され、「実効性」を帯びるまでには時間がかかるため、依然としていくつかの制約が残っている。

多くの不動産専門家は、供給増加の問題は手頃な価格帯にあると指摘しています。実際、近年、ハノイではマンションの供給が増加しているにもかかわらず、販売価格は一次市場と二次市場の両方で上昇傾向を続けています。

サヴィルズ・ベトナムによると、ホーチミン市やハノイなどの大都市の住宅市場では、この分野の市場シェアが2016年の60％から2024年にはわずか35％に減少し、20億ドン以下のプライマリーアパートメントが完全に消滅したため、現在、手頃な価格の住宅供給が不足している。

ハノイのある不動産会社の代表者は、市場で実施されているプロジェクトのほとんどは中級から高級物件だと述べた。需要が供給を上回ると不動産価格は上昇する。販売価格が実際の価値よりも高くなることも珍しくない。

この人物によれば、適切かつ手頃な価格の住宅が供給されなければ、不動産市場の問題は解決できないという。

ハノイのクオックオアイにおけるいくつかのプロジェクトの土地利用計画の調整

ハノイ市人民委員会は、クオックオアイ地区の2024年土地利用計画の調整および補足に関する決定第5682/QD-UBND号を発行した。

これを受けて、クオックオアイ地区の2024年土地利用計画リストの調整および補足が、2024年1月22日付の決定第418/QD-UBND号、2024年4月16日付の決定第2015/QD-UBND号、2024年7月25日付の決定第3848/QD-UBND号において市人民委員会により承認された。

具体的には、2024年1月22日付決定第418/QD-UBND号、2024年4月19日付決定第2015/QD-UBND号、2024年7月25日付決定第3848/QD-UBND号に特定されているプロジェクトを調整・補足（場所名、エリア）するプロジェクトが1件です。

2024年クオックオアイ地区土地利用計画に以下の9つのプロジェクトを追加します: 中央産科病院施設2、中央小児病院施設2に近づくエリアの交通ルートを構築するプロジェクト、ゴックリエップコミューンの文化センター、ゴックミーア幼稚園を構築するプロジェクト、タンフーコミューンのフーハン村の文化会館の建設、220/110kVホアラック変電所と110kV送電線に電力を供給するための220kV送電線の構築、信号伝送センター、設備および物流局の管轄下にある一般供給備蓄倉庫、北部石油備蓄倉庫、およびコンボイIの構築、ドンクアンコミューンの6つの220kVベイの設置に対応するための500kVタイハノイ変電所の拡張。総面積74.18ヘクタールのフォン・カッチ小学校。

2024年7月25日付決定第3848/QD-UBND号でプロジェクト数と面積を148プロジェクト、総面積1,151.27ヘクタールに調整する。

ホーチミン市、土地分割の最小面積に関する新たな規制を発表

ホーチミン市人民委員会は10月31日、地域内の土地の種類ごとに土地の分割、土地の統合、および土地の分割に許可される最小面積の条件を規定する決定第100/2024号を発行した。

この決定は、土地分割に許可される最小面積に関する決定第 60/2017 号に代わるものです。

土地区画整理の最小面積については、新規制により、当該地域内の住宅用地は3つのエリアに分けられ、それぞれ最小面積が36㎡、50㎡、80㎡となっている。

具体的には、エリア1には1、3、4、5、6、8、10、11区、ゴーヴァップ、ビンタン、フーニャン、タンビン、タンフーが含まれます。これらの区における分譲地の最小面積は36平方メートルで、土地区画の間口と奥行きは3メートル以上である必要があります。

エリア2には、7区、12区、ビンタン区、トゥドゥック市、および各区内の町が含まれます。これらのエリアで区画分けできる住宅用地の最小面積は50㎡です。特に、区画の間口幅と奥行きは4m以上と規定されています。

エリア3には、ビンチャン、クチ、ホックモン、ニャーベ、カンザーの各郡の市外が含まれます。これらの地域では、住宅用地の最小区画面積は80㎡です。区画間口と奥行きは5m以上である必要があります。

農地に関しては、ホーチミン市は、一年生作物を栽培するための土地とその他の農地の分割が認められる最小面積は500平方メートルと規定している。

一方、多年生作物、水産養殖、製塩、集中的な畜産のための土地の最小面積は1,000平方メートルです。

旧決定と比較すると、ホーチミン市で区画分けできる住宅地と農地の最小面積は変わっていない。

土地区画整理規制の新しいポイントは、従来のように計画条件や建築条件に関する規制がなくなったことです。

具体的には、分割または併合される土地は、通路があること、既存の道路と接続していること、給排水が適切に確保されていること、その他必要な要件を満たしていなければなりません。

土地使用者が宅地の一部又は宅地と同一の敷地内の土地を歩道用に留保している場合において、当該土地を分割し、又は併合する際に、歩道用に供する土地部分について用途を変更する必要はありません。

土地使用者が土地の一部を歩道として確保する場合、この歩道は当事者間で合意され、地方自治体は実際の状況に基づいて土地を分割または結合する前に承認を与えます。

多数の土地に利用される歩道と判断される土地部分については、証明書上で共用形式に切り替わります。

農地を宅地へ転換する手続き

農地を住宅地に転用する場合は、2024年土地法第227条の規定に従って、管轄の国家機関に提出する書類を準備する必要があります。

農地を住宅地に転用できるのはいつですか?

2024年土地法第116条及び第121条第1項b号に基づき、土地利用者は、管轄の国家機関の承認を得た場合にのみ、耕作地を住宅地へ転用することができます。つまり、規定に従って土地利用目的の変更を許可する決定がなされている必要があります。

管轄の国家機関による土地利用目的の変更を許可する決定を受けるには、管轄当局が承認した都市計画に関する法律の規定に従って、地区レベルの土地利用計画または総合計画またはゾーニング計画に基づく必要があります。

肥沃な土地を住宅地へ転換する手続き

2024年土地法第227条によれば、土地利用目的の変更手続きは次のとおりです。

ステップ 1. 規定に従って土地利用目的の変更申請書を提出します。

ステップ2：主務官庁は土地利用目的変更の条件を確認する。申請書類が未提出の場合、土地使用者は書類を補足し、土地管理機関に再提出する。

ステップ 3. 完全な申請書を提出した後、管轄の土地管理機関が書類を作成し、地区レベルの人民委員会に提出して、土地利用目的の変更を許可する決定を発行します。

ステップ4. 免除の場合を除き、規定に従って土地使用料を支払います。

ステップ 5. ファイルを土地登記所の事務所/支所に転送し、登録を実行し、登記簿を発行し、土地データベースと地籍記録を更新および修正し、登記簿を土地利用者に返却します。

土地使用権の移転と土地利用目的の変更の両方を行う場合には、規定により、土地利用目的の変更手続きと同時に土地使用権の移転登記手続きも行われます。

出典: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-c​​hung-cu-tu-cu-den-moi-lien-tuc-tang-gia-thiet-lap-mat-bang-moi-tphcm-quy-dinh-ve-dien-iich-toi-thieu-duoc-tach-thua-292238.html