アパートの価格が落ち着いてきていますが、数十億ドンを投じて賃貸に投資すべきでしょうか?

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銀行に30億ドンの貯金があり、満期日が近づいているホアン・ドゥン氏（ハノイ）は、アパートを購入して賃貸に出すべきか、それとも銀行に預金し続け、アパートの価格がさらに下がるのを待ってから購入するべきか迷っています。

Batdongsan.com.vnのグエン・クオック・アイン副社長は、この問題に関する見解として、マンション価格が急落するのを待つのは非常に難しいと述べた。改正不動産事業法が施行されると、プロジェクト実施の要件を満たす投資家の数が減少するため、供給はすぐには改善しないだろう。

一方、特に大都市では、住宅を所有するニーズは常に存在します。そのため、居住目的で購入する場合は、経済的な余裕ができてすぐに定住に必要な資金を調達できるタイミングで取引を開始できます。

しかし、クオック・アン氏によると、投資目的で購入する場合は、購入者は慎重に検討する必要があるとのことだ。

W-アパート投資.jpg — 専門家によると、長期投資において、アパートは依然として検討に値する投資対象の一つだという。写真：タック・タオ

短期投資の場合、現段階ではアパートの価格と関心が安定していないため、急いで頭金を投入すべきではありません。急な流動性確保が必要になると、投資家は困難に直面するでしょう。しかし、長期投資で、賃貸によるキャッシュフロー創出を目的とすれば、アパートは依然として検討に値する投資対象です。

その理由は、2015年から2023年にかけてのアパート投資収益（価格上昇率＋賃貸利回り）の伸びが97%に達し、株式、金、貯蓄、外貨といった他の投資形態と比較してトップにランクされているからです。「この情報は、価格履歴とビッグデータに基づいて当社がまとめたものです」とクオック・アン氏は説明しました。

クオック・アン氏はまた、マンション価格の底値やピークを見極めるのは非常に難しいと述べました。購入者や投資家は、自らのニーズを明確に把握し、市場の状況を注視し、ニーズが満たされた時点で決断を下すべきです。価格の問題に加えて、投資家の評判、立地、アメニティなど、生活の質を高め、流動性と効率的な賃貸を確保するための多くの重要な要素を慎重に検討する必要があります。

一方、サヴィルズ・ホーチミン市調査部シニアマネージャーのカオ・ティ・タン・フオン氏によると、賃貸マンションへの投資を検討する際、投資家は通常、銀行融資を受けやすいピンクブック（保証書）付きの、既に引き渡しが完了しているマンションを優先的に検討する傾向があるという。新築マンションを購入する場合は、より多くの計算が必要となるため、まずは利益確保のために頭金を振り込み、その後賃貸を検討し、価格上昇を待つという流れになる可能性がある。

フオン氏は、今こそ賃貸マンションへの投資に最適な時期だと考えています。なぜなら、今後3～5年間は、プロジェクト開発のための土地資金が限られているため、都心部のマンション供給は依然として不足するからです。そのため、投資家は一定期間賃貸した後、売却することで価格差を享受し、賃貸収入によるキャッシュフローを得ることも可能です。

しかし、フオン氏は、投資家にとって、価格上昇を待つため、あるいは現時点で賃貸目的で住宅を購入することは、慎重な計算が必要だと指摘した。

まず第一に投資家の評判、そして次にマンションの販売価格の問題です。販売プロセスにおいて、後期段階で売却される物件は、以前の販売価格よりも高くなることがよくあります。そのため、投資家は多くのインセンティブやより多様な支払い方法を導入します。購入者は、前期段階の物件を購入するか、後期段階の物件を購入するかを決める際に、価格を慎重に比較検討する必要があります。

「初期段階で製品を購入すると価格は安くなりますが、支払い期間は短くなるため、事前に資金を準備しておく必要があります。後期段階では価格は高くなりますが、支払い期間は長くなるため、資金的なプレッシャーは軽減されます」とフオン氏は述べた。

さらに、サヴィルズの専門家は、投資家がアパート購入のために銀行から追加の資金を借り入れる必要がある場合、自身の財務状況を慎重に検討し、借入額が多すぎて負債負担が大きくなるのを避ける必要があると指摘しています。同時に、銀行や投資家は15～20年という長期のコミットメントを保証できないため、融資限度額の選択にも慎重に検討する必要があります。したがって、商品価値の約50%の融資が適切であり、70%以上の融資は非常にリスクが高いとされています。