暗い廊下、火災報知機の不在、内外ともに老朽化し剥がれかけた床や壁…これらは、ホーチミン市にある数十棟のDクラスマンション（甚大な被害を受け、危険な状態にある）の光景であり、救助を待っている。しかし、様々な理由から、救助活動は依然としてほぼ「停止状態」にある。
ホーチミン市建設局の報告書によると、市内には1975年以前に建設された474棟の老朽マンションがあり、そのうち16棟はDグレードマンション（2016～2017年に14棟の点検済み）で、老朽化が進んでいる。しかし、老朽マンションの再建は、主にその仕組みなど、様々な理由により非常に遅れている。
2016年から現在に至るまでのプロセスを振り返ると、老朽化が著しく、深刻な被害を受けた危険なマンションの解体と新築は、住民の移転と仮住まいの提供に留まっています。例えば、チャンフンダオ通り440号棟（5区11番地）のマンションは、危険度がDレベルと判定されていたにもかかわらず、耐荷重性が通常の使用条件を満たしておらず、ホーチミン市人民委員会が緊急移転を要請してから、地元政府が住民を説得して移転に同意させるまで、ほぼ6年を要しました。
多くの人が、古いアパートの改修は公営住宅の開発よりもさらに困難だと主張しています。最大のボトルネックは補償と用地の整地です。さらに、いくつかの決定は、実施前に住民の過半数、あるいは全員の合意を得なければなりません。
古いアパートの改修は、多くの場合2つのグループに分けられます。1つは、敷地内の移転計画を満たすために最小限の面積でアパートを建てることです。もう1つは、顧客を誘致するために大規模な商業用アパートを建てることです。
ホーチミン市の老朽マンション再建プロジェクトに参加した不動産会社の代表者は、従来の規制では、仮設住宅支援、移転費用、補償費用などを含むすべての費用を差し引いた後の利益が非常に少なく、事業者は関心を示さなかったと述べた。また、事業範囲内で割り当てられた土地全体について、土地使用料、地代、土地利用転換料を免除する仕組みを導入することは、金融セクターの合意が得られていないため、事業者にとって非常に困難である。さらに、廊下、階段、屋上などの付帯工事の建設用地の価値を算定する仕組みも現在存在しない。
最近、マンションの改修と再建の問題は、住宅法2023によってより詳細に調整され、同時に人々の合意率に関連する多くの規制が合法化され、マンションの改修と再建のための投資プロジェクトを実施する投資家に対するインセンティブメカニズムまで...
特に、老朽マンションの改修・建替え投資プロジェクトの範囲内において、土地使用料・地代金の課税対象となる土地については、投資家は土地使用料・地代金を免除される。また、老朽マンションの改修・建替えに関する新たな規制における突破口の一つは、2023年住宅法であり、移転後のマンションが新たなプロジェクトを建設するのに十分な面積がないという問題を解決し、統合（老朽化した低層マンションを一箇所に集め、改修して高層マンションを新築し、多くの老朽マンションの居住者に十分な居住スペースを確保する）方向のマンション建替えプロジェクトの実施を許可した。
上記の経験は、ホーチミン市3区人民委員会が、同地区の43棟の集合住宅を集約し、地区内の再定住に十分な規模を持つ3棟の大規模集合住宅を再建する計画を策定する際に活用されました。これは、樹木や住民のためのユーティリティスペースの面積を増やすだけでなく、都市景観の美化にも貢献します。ホーチミン市不動産協会のレ・ホアン・チャウ会長は次のように述べています。「上記の解決策は、他の場所で建設された再定住プロジェクト、特に交通、生活、医療、教育、ビジネスなどのニーズを満たさないプロジェクトが放置され、再定住者が入居できないという状況を克服するものです。」
こうした仕組みとホーチミン市が得た経験が転機となり、 ハノイ、ハイフォンなど多くの地域で、危険なレベルまで劣化したマンションの改修・再建計画が推進されることが期待される。
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出典: https://baodautu.vn/batdongsan/giai-cuu-chung-cu-cu-xuong-cap-can-chinh-sach-mo-duong-d222294.html
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