既存の法律の重複
「不動産市場の持続可能な発展と2023年の居住可能なプロジェクト証明書の授与」フォーラムの枠組み内で行われた議論において、ベトナム不動産ブローカー協会（VARS）のグエン・ヴァン・ディン会長は、現在、不動産市場は社会住宅と低価格の商業住宅の不足に直面していると述べた。
手頃な価格の住宅供給の不足という問題のほかにも、多くの地域での仕組みや決断力の欠如などの問題もあり、多くのプロジェクトが解決されていない状況に陥っており、不動産事業は依然として多くの困難に直面しています。
したがって、非常に好調な市場需要にもかかわらず、不動産取引は依然として減少傾向にあり、投資家が資本を「埋める」問題に直面し、財務上の課題を解決しなければならないため、90%以上の減少が記録されています。
グエン・ヴァン・ディン博士 - ベトナム不動産ブローカー協会会長。
その文脈で、VARS会長は、不動産市場の困難を取り除くために多くの政策を発表した政府と関係省庁の努力が市場に好影響を与えていると述べた。
ディン氏によると、2023年第1四半期には約3,000件の不動産取引が成立し、第2四半期にはこの件数が30%増加しました。現在までに投資家の信頼は徐々に回復し、多くの新規プロジェクトが市場に投入され始めており、不動産取引件数の増加につながっています。
しかし、専門家は、新規住宅供給の改善と購入者心理の安定化は依然として緩やかであり、新規プロジェクトの完成にはより長い時間が必要であると評価しました。同時に、投資家心理は徐々に安定しつつあるものの、特に過去の投資による財務的プレッシャーに直面している投資家は依然として非常に慎重な姿勢を保っています。
不動産市場が現在困難に直面している理由について、ベトナム建設業者協会（VACC）のグエン・クオック・ヒエップ会長は、不動産市場が直面している最大の問題は合法性であると述べた。
ヒエップ氏は、現在、不動産に直接影響を与える法律だけでも12あり、間接的に影響を与えるものまで拡大すると、計画法、消防法など最大20の法律があると説明した。したがって、市場の困難を解決するには、法律を解きほぐす同期的で根本的な解決策がなければならない。
「特に国家規則では、各省庁はそれぞれの管轄下にある法律の制定に責任を負っていますが、省庁間で統一された仕組みが存在しません。そのため、実施プロセスは非常に良好であるものの、法律制定プロセスには依然として重複が見られます」とヒエップ氏は述べた。
グエン・クオック・ヒエップ氏 - ベトナム建設業者協会会長。
さらに、ヒエップ氏によると、法律の起草過程における意見の聴取は依然として限られているという。VACC会長は実例を挙げ、最近可決された入札法にはいくつかの欠陥が見られ、今後、協会は管理機関に勧告を行う予定だと述べた。
「企業は、法律が現在のように短期的なものではなく、より長期的な効力を持つことを望んでいます。特に、法律が間違っているにもかかわらず、改正に10年もかかるようであれば、企業は事業活動を行うための法的根拠を失うことになります」とヒエップ氏は述べた。
そのため、ヒエップ氏は、政府が特に注意を払うべき法律上の4つの問題点を指摘しました。それは、用地取得、計画、土地評価、そして土地利用転換です。ヒエップ氏は、市場の問題を解決するためには、法律は上記の問題点に焦点を当てるだけでよいと述べました。
ヒエップ氏は自身の体験を語り、12年間プロジェクトの開発に取り組んできたものの、いまだに用地取得が完了できていないと語った。長期にわたる遅延のため、彼は省の指導者と何度も面会して作業を進めざるを得なかった。ヒエップ氏が現場に出向く回数はあまりにも多く、地元の人々から「会うのが恥ずかしい」という声も聞かれたほどだった。しかし、用地取得の仕組みは依然として誰も担当していなかった。
ベトナムの不動産市場は現在、需要と供給の不均衡に陥っている（写真：Huu Thang）。
さらに、行政手続きの問題も、VACC会長が今日の企業にとっての課題の核心であると考えている問題の一つです。 建設省が策定した行政手続きの簡素化計画や関連政策は非常に現実的です。
ヒエップ氏は、「ベトナムの不動産は大きな可能性を秘めていますが、行政手続きは網の目のように複雑です。首相は行政手続きの簡素化・簡素化を指示していますが、現在の行政手続きの処理プロセスは依然として長く、改革が必要です。（中略）改革が実現すれば、企業を支援し、現在の不動産市場を活性化させるための現実的な解決策の一つにもなるでしょう」と断言しました。
需給不均衡
不動産事業の資金源の問題についてさらに詳しく説明した国家金融通貨政策諮問委員会の委員であるレ・スアン・ギア博士は、不動産市場の危機は専門家によって事前に予測されていたが、避けることはできなかったと述べた。
専門家によると、不動産は長期的に不可欠な商品であるため、需要と供給のバランスが崩れると危機が発生する。しかし、以前の危機は供給過剰であったのに対し、今回は不足による危機だ。さらに、企業は深刻な資金不足に直面しており、新たなプロジェクトを開始できず、市場は「凍結」状態にある。
「不動産会社や企業が債券を発行することで市場の信頼が回復するかどうかを注視しています。最近では、国内最大の不動産会社が銀行借入金を一切抱えずに債券を発行しました。息を詰めて見守っていますが、結果は市場が予想に比べて「ゆっくりと」「慎重に」30%程度回復していることを示しています」と、レ・スアン・ギア博士は述べています。
専門家によると、現在、経済全体が停滞しており、不動産業界だけでなく多くの業界で流動性が深刻な問題に直面している。こうした指摘から、ギア氏は不動産市場が来年第2四半期から第3四半期にかけて困難な状況に直面する可能性があると考えている。
「我々は『台風の目』に入っていないし、低価格住宅の供給も増やしていない。だから問題は解決していない。企業がどうして『自由に』低価格住宅に参入できるというのか。低価格住宅への投資家の意欲を削がないよう、政府は中国のように低価格住宅の価格帯を規制する必要がある。我々は不動産価格の水準を引き上げていない。だから市場危機は解決していないのだ」と専門家は述べた。
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