Le projet de loi soumis pour la première fois à l'Assemblée nationale (AN) pour commentaires (Soumission n° 108/TTr-CP du 5 avril du Gouvernement) prévoit que les investisseurs souhaitant vendre des logements et des ouvrages de construction, ainsi que le transfert et la location de droits d'utilisation des terrains avec infrastructures dans le cadre du projet, devront passer par une salle des marchés immobiliers (article 57). Ces propositions ont suscité de nombreuses oppositions, notamment de la part d'experts et de certains députés de l'AN.
2 options
Sur la base des avis des députés de l'Assemblée nationale lors de la 5e session, l'organisme de rédaction a coordonné son étude, son intégration et sa révision avec les organismes compétents. Dans le rapport d'intégration, de révision et d'achèvement du dernier projet de loi transmis à la Commission économique de l'Assemblée nationale, le gouvernement a accepté de supprimer la réglementation exigeant que les transactions immobilières soient effectuées par l'intermédiaire du parquet (article 57), se contentant d'encourager les entités à le faire.
« L'acceptation de l'agence de rédaction est opportune et très bienvenue car si elle nécessite que certaines transactions immobilières passent par un tiers, une salle des marchés immobiliers, cela créera des procédures et des coûts supplémentaires, augmentant les prix de l'immobilier dans le contexte où la loi a déjà des réglementations sur la notarisation et la certification des contrats » - Maître Nguyen Van Dinh, expert juridique en immobilier, a exprimé son opinion.
Une autre disposition importante du projet de loi concerne les conditions de collecte des dépôts par les investisseurs lors des transactions immobilières. À l'article 23, clause 5, du dernier projet de loi, l'organisme de rédaction propose deux options.
Les avis divergent encore quant à la réglementation des dépôts dans le cadre des transactions immobilières, proposée dans le projet de loi sur les activités immobilières (modifié). Photo : TAN THANH
Option 1 : L'investisseur immobilier n'est autorisé à percevoir des dépôts conformément au contrat conclu avec le client que si le projet immobilier ou les travaux de construction sont conformes aux plans de base approuvés par un organisme public, qu'il possède au moins un des documents relatifs aux droits d'utilisation du sol visés à l'article 25, paragraphe 2, de la présente loi et qu'il a rempli les formalités de notification du début des travaux conformément aux dispositions légales. Le contrat de dépôt doit clairement indiquer le prix de vente ou de location-vente du projet immobilier ou des travaux, et le montant du dépôt ne doit pas dépasser 10 % du prix de vente ou de location-vente du projet immobilier ou des travaux.
Option 2 : Les investisseurs de projets immobiliers ne sont autorisés à collecter des dépôts conformément à l'accord avec les clients que lorsque les travaux de logement et de construction ont rempli toutes les conditions pour être mis en activité et ont effectué des transactions conformément aux dispositions de la présente loi.
Réduire ou supprimer l’exigence de dépôt ?
M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Hô-Chi-Minh-Ville (HoREA), a exprimé son désaccord avec certains éléments de l'option 1, estimant qu'ils ne protègent pas efficacement les intérêts des clients, notamment des particuliers. Plus précisément, le montant du dépôt de garantie stipulé dans l'option 1 devrait être révisé à la hausse.
Un montant de dépôt ne dépassant pas 5 % constitue un niveau raisonnable, conforme aux pratiques sociales, et permet de garantir que le dépôt ne soit pas destiné à la mobilisation de capitaux et qu'il soit suffisamment important pour que le déposant et le bénéficiaire respectent scrupuleusement l'accord. Cela permet également à l'investisseur de comprendre les besoins et les goûts des clients afin de perfectionner et d'améliorer la qualité des produits, services et équipements du projet.
L'expert Nguyen Van Dinh a déclaré qu'en théorie, il est nécessaire d'évaluer si le dépôt entre dans le champ d'application de la loi sur les affaires immobilières. Selon lui, la relation entre le vendeur (investisseur) et l'acheteur (client potentiel) est une relation civile, régie par le droit civil.
Selon l'article 328 du Code civil, un dépôt est la remise par une partie à l'autre partie d'une somme d'argent ou de métaux précieux, de pierres précieuses ou d'autres objets de valeur (collectivement appelés le dépôt) pendant une période donnée pour garantir la conclusion ou l'exécution d'un contrat.
Par conséquent, si le but du contrat de dépôt entre le vendeur et l'acheteur est seulement de garantir que lorsque les deux parties seront qualifiées, elles concluront un contrat de vente et d'achat d'appartement (pour réserver une place), la loi spécialisée (loi sur les affaires immobilières) peut-elle limiter le temps de réception du dépôt ou la valeur du dépôt ?
Selon M. Dinh, pour garantir l'efficacité de la politique et éviter les « conflits de lois », la loi sur les activités immobilières n'a pas besoin de réglementer les dépôts. Il est plutôt nécessaire d'instaurer un contrôle strict sur la vente de logements, les futurs travaux de construction, la mobilisation et l'utilisation des capitaux par les investisseurs, et de prévoir des sanctions strictes en cas de violation. Par conséquent, les dispositions relatives aux conditions de réception et au montant des dépôts figurant dans le projet de loi devraient être supprimées.
M. LE HOANG CHAU, Président de l'Association immobilière de Hô-Chi-Minh-Ville (HoREA) :
Problèmes de transfert de projet
Concernant la réglementation relative au transfert de projet, l'article 38 du projet énonce clairement le principe du transfert total ou partiel du projet. En particulier, la clause 3 de l'article 38 stipule qu'après le transfert, l'investisseur peut hériter du projet, mais ce principe n'est pas cohérent avec l'article 39 du projet. Plus précisément, le point C de la clause 1 de l'article 39 exige qu'en cas de transfert de projet, l'investisseur soit tenu d'achever l'infrastructure...
En réalité, le vendeur et l'acheteur du projet ont des visions radicalement différentes. L'acheteur, disposant de fonds, a des objectifs différents et souhaite investir pour modifier l'état actuel du projet. Ainsi, après réception du transfert, il peut ajuster la planification au 1/500, accepter de payer davantage, remplir ses obligations financières et, n'ayant pas besoin d'utiliser l'ancienne infrastructure, construire de nouvelles infrastructures. L'article 39, clause 3, exige l'achèvement de nouvelles infrastructures pour permettre le transfert, ce qui est contraignant pour le cédant. Tant que la réglementation sera toujours en vigueur, cela compliquera les fusions-acquisitions de projets, ne créant pas de conditions favorables au transfert, et de nombreux investisseurs sans ressources auront du mal à trouver de nouveaux investisseurs.
Dr. PHAM ANH KHOI, Directeur général de FINA Real Estate Financial Services Company :
La réglementation doit garantir l’équilibre
L'Assemblée nationale a débattu et adopté de nombreux points importants concernant la Loi sur le commerce immobilier (modifiée). Cependant, toutes les décisions doivent être prises en tenant compte de l'équilibre entre les acteurs du marché, notamment les acheteurs et les vendeurs. Si la loi rend la situation difficile pour les acheteurs ou les vendeurs, l'équilibre sera rompu. Par exemple, en ce qui concerne les conditions de vente des produits, une loi trop stricte peut empêcher les investisseurs de mobiliser des capitaux, voire les rendre difficiles à mettre en œuvre, ce qui entraînera une augmentation des coûts, une baisse de l'offre et un prix de vente trop élevé pour les acheteurs.
Même l'État perdra des recettes budgétaires, d'autres industries liées à l'immobilier comme les matériaux de construction, la construction et l'installation, les travailleurs perdront leur emploi... et toute l'économie sera également affectée.
M. LE HUU NGHI, Directeur général de Le Thanh Trading and Construction Company Limited :
Il devrait y avoir des réglementations pour la gestion des fonds mobilisés.
Il existe des réglementations inutiles que l'Assemblée nationale devrait ignorer. Leur caractère contraignant ne fait qu'augmenter le nombre de personnes chargées du contrôle et de la supervision. Par exemple, la réglementation relative aux dépôts est une affaire civile, décidée conjointement par l'acheteur et le vendeur. Si l'acheteur accepte de verser un dépôt mais n'achète pas, le dépôt est perdu, et le vendeur prend l'argent et résilie le contrat, lequel sera restitué.
La réglementation des échanges via les bourses devrait être laissée au libre choix de l'investisseur, car il saura quelle bourse est compétente pour le choix, faute de quoi il vendra lui-même ses produits et sera responsable envers le client. En effet, si la réglementation est obligatoire, de nombreuses bourses peu fiables, qui ne cherchent qu'à vendre des produits pour toucher des commissions, exagèreront la réalité et déformeront le projet de vente de produits aux clients. L'investisseur en portera alors l'entière responsabilité.
Dans l'immobilier, l'important est de gérer les flux de trésorerie des investisseurs. Où placent-ils l'argent des clients ? S'il n'est pas géré et utilisé de manière arbitraire, et s'il n'est pas investi dans la mise en œuvre du projet, cela représente un risque pour les clients.
Pham Dinh a enregistré
Source : https://nld.com.vn/bat-dong-san/tranh-cai-ve-quy-dinh-dat-coc-bat-dong-san-20231030220850679.htm
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