Grâce aux mesures de soutien mises en œuvre par le gouvernement et la Banque d'État, le marché immobilier a montré des signes d'amélioration du volume des transactions dans certains segments à partir du deuxième semestre 2023. La reprise du marché immobilier devrait se poursuivre en 2024.
M. Nguyen Minh Giang, expert senior en gestion d'actifs clients chez KB Securities Vietnam Company, partagé avec PV. VietNamNet les informations sur le marché immobilier ainsi que sur les actions immobilières et les perspectives pour l'année 2024.
Les points positifs sont les appartements et les maisons unifamiliales.
- Le marché immobilier a montré des signes de reprise au deuxième semestre 2023, quel bilan tirez-vous de ce bilan ?
M. Nguyen Minh Giang : D'après mes observations, que le marché immobilier en 2023 ait une nouvelle histoire, demain sera localisée et présentera une différenciation assez nette. Le segment des appartements anciens dans les grandes villes comme Hanoï et Ho-Chi-Minh-Ville continue de voir ses prix augmenter. Certains projets d'appartements milieu de gamme mis en vente ont incité les investisseurs à investir.
Par ailleurs, le secteur du logement privé s'est également bien redressé. Certaines provinces et villes, où l'investissement public est fortement développé, attirent également de nombreux investisseurs, et les prix de vente y ont également moins baissé que la moyenne. Concernant le secteur foncier, les terrains suburbains, les maisons de ville, les villas de villégiature, etc., restent en berne.
L'Assemblée nationale vient d'adopter obligatoirement trois lois importantes qui touchent directement le secteur immobilier : la loi sur le logement (modifiée), la loi sur les activités immobilières (modifiées) et la loi foncière (modifiée).
Le secteur immobilier est fortement dépendant de facteurs juridiques, qui permettent de débloquer des sources de financement et d'accélérer la mise en œuvre des projets. Par conséquent, les investisseurs espèrent que les trois lois envisagées, qui entreront vraisemblablement en vigueur le 1er janvier 2025, stimuleront le marché et favoriseront son développement durable dans le nouveau cycle.
- À l'horizon 2024, comment évaluerez-vous la poursuite de la dynamique de reprise du marché ?
En 2024, l'orientation accommodante de la politique monétaire continue d'être un facteur important pour le maintien de la dynamique de reprise du marché immobilier. Une grande partie des dépôts résidentiels de fin 2022 et début 2023 reviendra à la production et une partie d'entre eux trouveront des débouchés pour l'investissement. L'immobilier demeure alors une priorité. Lorsque la politique de gestion est stable et que la confiance des investisseurs revient, le marché immobilier a tendance à se réchauffer.
Les perspectives du marché sont positives, mais elles seront probablement localisées et fragmentées.
Les segments haut de gamme tels que les villas de villégiature et les maisons de ville resteront moroses, faute d'investisseurs. De plus, le segment spéculatif des terrains et des terres agricoles reste calme, car la plupart des investisseurs y exercent un fort effet de levier financier, la demande réelle est faible et les procédures juridiques sont encore inachevées. L'offre excédentaire dans ce segment est très importante, et il sera difficile de l'améliorer en 2024.
Par ailleurs, le segment des appartements dans les grandes villes comme Hanoï et Ho-Chi-Minh-Ville offre des prix adaptés aux personnes à revenus moyens. Le segment des logements individuels devrait également poursuivre sa reprise grâce à une demande réelle de la part de la population.
Face à face 3
- Selon vous, à quels défis le marché immobilier est-il encore confronté ?
Je pense que le marché immobilier est confronté à trois défis.
Tout d'abord, le contexte économique général. En 2024, l’économie mondiale pourrait ralentir. Au niveau national, la croissance du crédit n'atteignait que 7,39 % fin octobre 2023 et ne s'est véritablement accélérée qu'au cours des deux derniers mois de l'année pour atteindre 13,7 %. Il en résulte que la demande de nouveaux prêts de la part des entreprises et des particuliers est très faible, alors que les taux d'intérêt étaient auparavant très élevés.
L'économie mondiale dans son ensemble reste dans une zone grise. Les flux de trésorerie intérieurs sont très faibles. L'indice PMI fabricant vietnamien est inférieur à 50 points depuis plusieurs mois, signe que la demande reste faible. Par conséquent, ce n'est pas seulement le secteur immobilier qui est confronté à ce défi, mais tous les secteurs de l'économie.
Deuxièmement, il s'agit des flux de trésorerie. Représentant plus de 21 % du crédit total de l'économie, les prêts aux entreprises immobilières ont augmenté plus fortement en 2023 que le taux de croissance général du secteur. Cela reflète l'efficacité des politiques visant à éliminer les difficultés et des solutions pour aider les entreprises immobilières à accéder aux capitaux.
Il convient toutefois de noter que la trésorerie d'exploitation de la plupart des entreprises immobilières est confrontée à des difficultés. En 2023, le nombre d'entreprises ayant de nouveaux projets à vendre est très faible et la trésorerie de leurs activités principales est majoritairement négative.
Si, d'ici 2024, les projets ne réussiront pas à résoudre les problèmes juridiques et à achever les infrastructures nécessaires à la commercialisation des produits, des risques subsisteront. Sans compter que la pression pour l'échéance des obligations est énorme, avec plus de 120 000 milliards de VND. Il s'agit de la plus grande échéance des cinq dernières années.
Troisièmement, le facteur juridique est important. Les entreprises immobilières rencontrent de nombreuses difficultés dans la mise en œuvre de leurs projets. C'est également la raison pour laquelle l'offre a diminué ces dernières années.
Un nouveau projet nécessite un apport en capital de 70 % provenant des clients et des prêts. L'investisseur ne représente que 30 % du capital. En cas de difficultés juridiques, l'entreprise ne peut accéder aux capitaux nécessaires à la mise en œuvre du projet, ce qui ralentit le projet, augmente les coûts et entraîne de nombreuses conséquences pour l'entreprise et des risques pour le marché.
Je pense donc que la légalité est le facteur clé du marché immobilier.
Inversion à partir de 2025, l'immobilier va-t-il exploser à partir de 2027 ?
- Quand pensez-vous que le marché va s'inverser ? Quels conseils donneriez-vous aux investisseurs immobiliers ?
Sur le marché primaire, les investisseurs verront leurs prix de vente baisser en 2024-2025. Cette baisse est nécessaire pour permettre aux entreprises de sortir de cette situation difficile. L'offre et la demande pourront ainsi s'équilibrer plus facilement. C'est également l'un des signaux permettant d'identifier un tournant pour le marché immobilier.
Un autre signal important concerne les revenus de la population. Avec une baisse des revenus, il est difficile d'entrevoir un point d'inversion du marché immobilier en 2024. Il s'agira probablement d'une reprise lente, principalement différenciée.
Le prochain facteur important est d'ordre juridique, avec trois lois importantes entrées en vigueur à partir du 1er janvier 2025. Cette période est également considérée comme la période de transition entre l'ancien et le nouveau cycle.
Selon mes recherches, généralement après un point de retour, le marché aura besoin d'au moins 2 ans pour se stabiliser et croître à nouveau fortement.
Je prédis donc que le deuxième semestre 2025 marquera un tournant pour le marché immobilier. À partir de 2027, le marché connaîtra une Véritable, une fois le cycle économique terminé, le système juridique sera opérationnel et les revenus des citoyens reprendront leur croissance. Les entreprises, grâce à des orientations commerciales adaptées, connaîtront également un essor.
Pour les investisseurs, je pense que la gestion des flux de trésorerie personnels et le choix du bon moment pour investir dans ce contexte sont extrêmement importants.
Lorsque l'économie est encore incertaine et que le contexte géopolitique est instable, la répartition des investissements doit être judicieuse et peut s'avérer très rentable. Concernant l'immobilier, les investisseurs devraient privilégier les biens immobiliers du centre-ville, propices aux flux de trésorerie. Par ailleurs, certains secteurs privilégient fortement les investissements publics, notamment le segment des revenus faibles et moyens. L'important est de choisir le bon moment en fonction du point de retour du marché afin que les flux de trésorerie puissent générer les meilleures performances d'investissement.
Les actions immobilières suivent de près les mouvements du marché immobilier.
- Comment évaluez-vous les actions des sociétés immobilières cotées en bourse ?
Je crois que le marché immobilier est toujours étroitement lié et en accord avec le cours des actions des sociétés immobilières cotées.
Lors de la frénésie foncière de 2021, les actions immobilières ont été multipliées par 5 à 10 en quelques mois seulement. En 2022, lorsque le marché immobilier s'est figé, les cours de nombreuses actions immobilières ont été divisions par 5 à 10. J'ai l'habitude de dire que les actions immobilières sont « aussi hautes qu'elles descendent », ce qui reflète clairement la nature du marché et les difficultés des entreprises.
En 2022, de nombreux investisseurs et propriétaires d'entreprises immobilières ont vu leurs actions liquidées. Ce fut la période la plus difficile pour le secteur immobilier.
Cependant, les opportunités sont toujours en jeu. La période la plus difficile est toujours la meilleure pour « chercher ». Objectif, de nombreuses sociétés immobilières cotées en bourse rencontrent des difficultés en raison du développement massif de projets et d'un endettement élevé. Cependant, de nombreuses sociétés immobilières performantes existent également, et c'est le moment idéal pour elles de se lancer à la chasse.
Je crois que 2024-2025 sera une période de boom des fusions et acquisitions (M&A) dans le secteur immobilier.
Pour les investisseurs individuels, c'est également le moment idéal pour examiner les entreprises et rechercher des sociétés de qualité dans lesquelles investir avec une vision à long terme.
Une entreprise performante doit disposer d'un potentiel financier solide et solide. Ces entreprises sont peu endettées et présentent un faible endettement. Elles doivent également faire preuve de flexibilité dans leur orientation commerciale, par exemple en se tournant vers le segment des revenus moyens, en construisant des logements sociaux, etc., afin de maintenir leurs revenus et leur trésorerie dans le contexte difficile actuel.
Les entreprises financièresment solides à l'heure actuelle auront de nombreuses opportunités de fusions-acquisitions pour générer une valeur durable en matière de développement pour le nouveau cycle. Ceci est un point important à prendre en compte pour les investisseurs à la recherche d'une entreprise performante.
Il convient de souligner que le cycle d'activité du marché immobilier sera plus long et plus lent que celui du marché boursier en général. Les investisseurs doivent adopter une perspective à long terme s'ils investissent dans des actions immobilières à l'heure actuelle, car la vague « super-importante » du marché immobilier est passée. Pour une vague aussi importante que celle de 2021, le groupe d'actions immobilières a accumulé des actes sur sept à huit ans.
Merci!
Selon vous, quels sont les points forts des trois nouvelles lois : la loi sur le logement (modifiée), la loi sur les affaires immobilières (modifiée) et la loi foncière (modifiée), lorsqu'elles seront appliquées, qui auront des impacts positifs sur le marché immobilier dans le nouveau cycle ?
* Il s'agit de donner aux Vietnamiens vivant à l'étranger le droit de se lancer dans l'immobilier comme les Vietnamiens du pays. Cela contribuera à augmenter les transferts annuels de fonds vers le Vietnam. Le Vietnam figure parmi les trois pays ayant les transferts de fonds les plus importants au monde.
* Renforcer les conditions de lotissement et de vente des terrains. Cela permettra de minimiser la spéculation foncière, d'éviter le gaspillage des ressources et de se concentrer sur les segments présentant une demande réelle.
Dans le temps à venir, les entreprises immobilières devront s'orienter vers des segments immobiliers adaptés au nouveau cycle, contribuant ainsi à stabiliser et à développer le marché immobilier de manière plus durable.
* Octroi de livrets roses pour les mini appartements et ne précisant pas la durée de propriété de l'appartement.
* Les terrains sans documents d'utilisation du sol avant le 1er juillet 2014 se verront attribuer un livre rouge.
* Supprimer le cadre de tarification foncière et déterminer le prix des terres selon les principes du marché. Diversifier les formes d'indemnisation pour les personnes dont les terres sont récupérées. Organisateur des logements de réinstallation avant la récupération. Les personnes dont les terres agricoles sont récupérées bénéficient d'une compensation sous forme de terrains ou de logements résidentiels.
Cela permet aux gens d'en linhéficier davantage et aux entreprises de défricher facilement des terres et de mettre en œuvre des projets plus rapidement.
* Les entreprises reçoivent une taxe d'utilisation du sol chaque année au lieu de devoir la payer en une seule fois.
* Un mécanisme plus ouvert pour les terres agricoles, comme le nombre maximal de propriétaires individuels, est passé de 10 à 15. Les personnes qui ne produisent pas directement de terres agricoles sont toujours autorisées à recevoir des transferts de terres rizicoles.
En résumé, ces trois lois modifiées auront un impact profond sur tous les aspects de la société et sur toutes les catégories de population. Une fois mises en œuvre, elles devraient aider les entreprises à surmonter leurs difficultés juridiques et réorienter le développement du secteur immobilier vers le nouveau cycle. L'offre immobilière reprendra progressivement et se tournera vers des produits apportant une valeur ajoutée durable à l'économie et répondant aux besoins essentiels de la population.
Source
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