Ouvrir le marché
Plus précisément, la loi de 2023 sur le logement, qui vient d'être adoptée par l'Assemblée nationale , stipule : En cas d'achat d'un logement à durée déterminée, l'acheteur se voit délivrer un certificat (livret rose) pendant la durée de propriété convenue. À l'expiration de cette période, la propriété du logement est transférée au propriétaire qui l'a vendu, comme convenu dans le contrat. Si le vendeur ne reçoit pas le logement après l'expiration de la période de propriété, le litige sera résolu conformément aux dispositions de l'article 166 de la présente loi et des autres dispositions légales applicables. En outre, la loi de 2023 sur le logement stipule également que les parties peuvent convenir que le vendeur vendra le logement à l'acheteur dans un certain délai. En cas d'achat et de vente de logements avec accord sur la durée de propriété, l'autorité compétente délivrant le livret rose doit clairement indiquer la durée de propriété du logement dans le livret rose.
Avec la nouvelle réglementation de la loi sur le logement 2023, non seulement les condotels, mais aussi les bureaux et les appartements avec services se verront attribuer des livres roses.
M. Nguyen Tien Dung, directeur général de Savista Company, a analysé la publication du décret n° 10 en avril 2023, autorisant l'octroi de permis roses aux appartements en copropriété à l'échelle nationale. Cependant, depuis, très peu de projets ont obtenu ce permis. Les appartements de type officetel et les résidences de services, quant à eux, ne bénéficient pas de ce permis. Jusqu'à présent, la loi sur le logement de 2023, adoptée par l'Assemblée nationale, couvrait tous les types de projets immobiliers et imposait un délai d'octroi de permis roses. Elle contribuera à débloquer le marché, car auparavant, les acheteurs de ces types d'appartements ne bénéficiaient pas de permis roses, ce qui bloquait les transactions. « Il s'agit d'une nouveauté très bienvenue, car elle résout de nombreux obstacles sur le marché, tout en garantissant les droits des propriétaires lors des transactions d'achat, de vente, de transfert de prêts hypothécaires et de location d'appartements sans passer par des investisseurs... La mise en œuvre de la réglementation contribuera à ouvrir la voie et à relancer les transactions sur le marché de l'immobilier de villégiature, des appartements de bureaux et des résidences de services », a déclaré M. Dung.
Le dirigeant d'une société immobilière de villégiature à Binh Thuan s'est réjoui de la légalisation de l'émission de livres roses pour les biens immobiliers à terme, notamment pour les biens immobiliers de villégiature, dans lesquels de nombreuses entreprises du Nord comme du Sud investissent. Longtemps considéré comme un « enfant hybride », l'État autorise les entreprises à investir, à acheter et à vendre, mais ne leur accorde pas de « certificat de naissance » (livre rose). Cette situation a affecté non seulement les entreprises, mais aussi les acquéreurs de logements. Faute de livret, de nombreux biens immobiliers ne peuvent être hypothéqués auprès des banques, ce qui entraîne une perte de recettes fiscales pour l'État. « Le marché reste difficile, et l'immobilier de villégiature l'est encore plus. Cette nouvelle politique devrait donc rassurer les clients lors de l'achat d'un logement et permettre au marché de se redresser plus rapidement que prévu », a-t-il estimé.
Attentes visant à réduire les prix
Selon l'architecte Tran Tuan, en raison de leur succès sans pour autant bénéficier du label « livre rose », un nouveau type de mini-appartements est apparu sur le marché. Il s'agit essentiellement d'appartements avec services hôteliers, dont les propriétaires vendent ou louent souvent à long terme avec des contrats de vente manuscrits. Nombreux sont ceux qui sont prêts à dépenser de l'argent pour les acquérir, leurs faibles revenus ne leur permettant pas d'acquérir des maisons de ville ou des appartements. L'absence de gestion rigoureuse a entraîné de nombreuses conséquences, dont la plus récente est l'incendie d'un mini-appartement à Hanoï . Maintenant que ce type d'appartement est reconnu et géré, il retrouvera sa véritable nature, permettant aux personnes à faibles revenus d'accéder à des logements abordables mais sûrs.
M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Hô-Chi-Minh-Ville, a salué la loi sur le logement de 2023, qui reprend les réglementations relatives à la propriété à durée déterminée de la loi sur le logement de 2014 afin de répondre aux besoins d'un segment de consommateurs qui ne souhaitent acheter et posséder un logement que pour une durée déterminée. La réglementation sur la propriété à durée déterminée contribue également au développement de logements à durée déterminée, tels que les appartements avec services construits sur des terrains d'une durée maximale d'utilisation du sol de 50 ans, avec un prix de vente inférieur à celui des appartements à durée indéterminée. M. Le Hoang Chau a donné un exemple : le projet B sur la rue Nguyen Huu Canh (district de Binh Thanh, Hô-Chi-Minh-Ville) comprend la zone 1, un immeuble d'appartements haut de gamme construit sur un terrain résidentiel stable et à long terme que les acheteurs d'appartements peuvent posséder pour une durée indéterminée. La zone 2 est une zone de bureaux à louer. Les appartements avec services sont construits sur un terrain avec une durée d'utilisation de 50 ans. L'acheteur de l'appartement avec services en sera propriétaire pendant 50 ans et le prix de vente sera inférieur à celui de la zone 1. À ce moment-là, les clients auront plus de choix et se sentiront également en sécurité car l'appartement qu'ils achètent, qu'il soit à long terme ou à durée limitée, bénéficiera d'un livre rose et sera protégé par la loi.
Prenons l'exemple de M. A qui possède un terrain à louer à M. B pour 20 ans. Ce dernier est autorisé à investir dans la construction d'un immeuble d'appartements afin de vendre des appartements à durée déterminée à ses clients. M. B consacre un an à la construction et à la vente de l'appartement à des clients qui le possèdent pendant 19 ans à un prix inférieur à celui d'un appartement du même type à durée indéterminée. Au bout de 20 ans, les clients restituent l'appartement à M. B, qui démolit l'immeuble pour restituer le terrain à M. A. Autre exemple : M. C vend sa maison à M. D pour une durée de 20 ans, également à un prix inférieur au prix de vente initial. « Les cas d'achat de maisons à durée déterminée mentionnés ci-dessus bénéficient tous d'un contrat de location à durée déterminée et sont traités conformément aux dispositions de la loi sur le logement, ce qui favorisera un développement fort, sain et sûr du marché immobilier dans de nombreux segments. Cela créera également une concurrence et contribuera à la baisse des prix de l'immobilier », a analysé M. Chau.
Une fois la légalisation effectuée, les entreprises investiront également massivement dans ce segment. Cela permettra au marché d'accroître l'offre d'appartements, de concurrencer les appartements en propriété à long terme et de provoquer potentiellement une révolution des prix.
L'architecte Tran Tuan
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