Les investisseurs « hésitent » avec les appartements et se tournent vers le segment « king » ; évaluation du marché 2024-2025

Ne s'intéressant plus aux appartements, les investisseurs investissent massivement dans l'achat de terrains en banlieue ; la récupération de plus de 1 400 hectares de terres ; les dernières procédures d'attribution et de location de terrains pour des projets d'investissement en matière d'empiètement sur la mer... sont les dernières nouvelles du secteur immobilier.

Le marché immobilier a récemment montré des signes plus positifs en termes d'accès au capital, tant de la part des entreprises que des clients. (Photo : HA)

Les « grands » commentent le marché

Lors de la réunion annuelle avec les actionnaires, les dirigeants des grandes entreprises ont donné des prévisions et des commentaires sur le marché immobilier de cette année, avec des opportunités mêlées de défis.

Évaluant le marché immobilier cette année, M. Pham Thieu Hoa, président du conseil d'administration de Vinhomes, a déclaré que le point positif était que les trois lois relatives à l'immobilier adoptées par l'Assemblée nationale contribueraient à une plus grande transparence et à une meilleure lisibilité du marché. Cependant, pour que ces lois aient un impact positif sur le marché, il a ajouté qu'il était nécessaire d'attendre l'entrée en vigueur des décrets d'application.

Mme Nguyen Thu Hang, directrice générale de Vinhomes, a estimé que le marché se redresserait, mais pas aussi rapidement que prévu.

Selon Mme Hang, le marché a récemment montré des signes positifs en termes d'accès au capital, tant pour les entreprises que pour les particuliers. Les acquéreurs bénéficient désormais d'un meilleur soutien en matière de taux d'intérêt qu'auparavant, avec un taux fixe de 6 à 6,5 % par an pendant les deux premières années. Cela crée les conditions et la confiance nécessaires pour que les acquéreurs reviennent sur le marché.

En ce qui concerne Nam Long Investment Joint Stock Company, M. Nguyen Xuan Quang, président du conseil d'administration, a souligné à la fois les opportunités et les défis.

M. Quang a analysé que le premier défi est lié au marché et aux produits. Le marché présente un déséquilibre entre l'offre et la demande dans différents segments de l'immobilier, et une crise de confiance entraîne une réduction des liquidités et une augmentation des stocks.

Le deuxième est le défi financier alors que les dettes existent toujours, les lots d'obligations, bien que prolongés, persisteront encore en 2024 et 2025. Le troisième est le défi juridique du projet alors qu'actuellement certaines lois se chevauchent encore.

Cependant, selon lui, le marché offre également de nombreuses opportunités, telles qu'une forte demande réelle, des segments de logements abordables et le développement du logement social. Les taux d'intérêt des prêts ont baissé, encore plus bas qu'avant la Covid-19, et sont compétitifs par rapport à ceux de nombreux autres pays, ce qui les rend très attractifs.

En particulier, de nouvelles lois relatives à l'immobilier viennent d'être promulguées. Le gouvernement a déployé des efforts considérables pour créer, supprimer et promouvoir les obstacles au marché afin de progresser vers un développement durable.

Pour Dat Xanh Group, une société avec de nombreux projets à Ho Chi Minh-Ville et Dong Nai, M. Luong Tri Thin - président du conseil d'administration - a déclaré qu'après la fin du Covid-19, l' économie déclinera et affectera le marché immobilier.

Après les récentes vacances du Têt, le marché a commencé à montrer des signes positifs de reprise. Les transactions immobilières ont repris au premier trimestre, certes à un rythme moins élevé que les années précédentes, mais comparé aux deux derniers trimestres et au premier trimestre 2023, le nombre de transactions a doublé, notamment à Hanoï, où il a triplé.

Dans une telle situation générale, M. Thin voit que le marché a encore des points positifs tels qu'il y a toujours une pénurie d'offre moyenne ; la demande de logements des gens est toujours très grande ; le flux de trésorerie bon marché actuel est très bon, de nombreux clients empruntent sur une durée de 20 ans, le taux d'intérêt fixe sur 3 ans n'est que de 5 à 6 %/an.

Au niveau global, le marché général s’améliorera cette année et 2025 connaîtra des changements positifs.

Les immeubles d'appartements se refroidissent, les investisseurs investissent dans l'achat de terrains en banlieue

Les prix des appartements augmentent continuellement depuis de nombreuses années et ont connu une hausse spectaculaire au cours des premiers mois de cette année. Selon des informations récentes sur le marché, M. Hoang Hai, directeur du Département de la gestion du logement et du marché immobilier (ministère de la Construction), a déclaré que le prix de vente moyen de certains projets à Hanoï et Hô-Chi-Minh-Ville oscille entre 50 et 70 millions de VND/m².

Selon M. Hai, à Hanoï, les prix des appartements à vendre ne cessent d'augmenter, tant sur le marché primaire que secondaire. Certains projets d'appartements sont notamment en activité depuis 5 à 10 ans, et même les immeubles anciens voient leurs prix augmenter considérablement.

Cependant, le chef du ministère de la Construction a commenté que certains immeubles d'appartements ayant connu des hausses de prix soudaines ont enregistré très peu de transactions et presque aucune transaction.

En réalité, le prix élevé des appartements a fait hésiter de nombreux investisseurs et acheteurs potentiels. Nombreux sont ceux qui ont décidé de cesser d'acheter et de vendre des appartements pour le moment.

Les prix d'ancrage élevés et la rareté de l'offre d'appartements à Hanoï en ce moment rendent de nombreux investisseurs réticents à investir dans ce segment. Les investisseurs expérimentés profiteront de cette période pour acquérir des terrains en banlieue.

De nombreux investisseurs se tournent vers le segment des terrains et des maisons individuelles. En effet, les prix des terrains en banlieue restent bas, ce qui les rend plus adaptés à l'investissement en appartements. Cependant, il est essentiel d'investir dans des biens bénéficiant d'un statut juridique clair, d'un plan d'urbanisme clair et d'un potentiel de hausse des prix grâce à de bonnes infrastructures.

Le marché foncier connaît une forte croissance ces derniers temps. Le rapport du premier trimestre et les prévisions pour le deuxième trimestre de l'Association vietnamienne des agents immobiliers (VARS) montrent que de nombreux quartiers périphériques de Hanoï connaissent une hausse soudaine des prix des terrains, notamment pour les terrains lotis.

Par rapport au quatrième trimestre 2023, les prix des terrains ont augmenté d'environ 5 %, le marché de la périphérie de Hanoi et adjacent aux parcs industriels augmentant de 10 à 20 %.

« Les prix des terrains ont cessé de baisser dans de nombreux endroits. Les terrains dont le prix est inférieur à 2 milliards de dongs dans les banlieues, les provinces et les villes, bénéficiant d'un statut juridique garanti, d'infrastructures et de services publics disponibles, ont enregistré une hausse de prix allant jusqu'à 40 % par rapport à la période la plus difficile du marché », cite le rapport VARS.

Cette unité a également averti les investisseurs d'être très prudents avant de dépenser de l'argent pour acheter des terrains à ce moment-là, et de rechercher soigneusement le prix du segment pour éviter de créer des « fièvres virtuelles » qui présentent un risque d'insécurité alors que le marché est encore en cours de reprise.

S'agissant du marché immobilier cette année, de nombreux experts estiment que « le foncier reste roi » pour l'investissement à long terme. Les investisseurs disposant de capitaux ou utilisant un faible effet de levier financier peuvent envisager d'investir.

Bien que ce soit considéré comme un bon moment pour envisager d'investir, les experts recommandent également aux investisseurs de bien réfléchir pour éviter de tomber dans le « piège » de la baisse des prix.

Récupération de plus de 1 400 hectares de terres dans le district de Yen Dung, Bac Giang

Selon le plan d'aménagement du territoire 2024 du district de Yen Dung, qui vient d'être approuvé par le Comité populaire de la province de Bac Giang, la localité récupérera 1 411,45 hectares de terres cette année.

Plus précisément, le district de Yen Dung réhabilitera 1 360,23 hectares de terres agricoles, dont 1 111,93 hectares de rizières, 20,47 hectares de terres destinées aux autres cultures annuelles, 208,62 hectares de terres destinées aux cultures pérennes, 19,21 hectares de terres destinées à l'aquaculture et 51,23 hectares de terres non agricoles. Les communes disposant de vastes superficies à réhabiliter sont Tien Phong (32 hectares), Yen Lu (221,2 hectares), la ville de Tan An (124,66 hectares) et la ville de Nham Bien (109,53 hectares).

Un coin de la ville de Nham Bien, district de Yen Dung, province de Bac Giang. (Source : XD Newspaper)

Le Comité populaire de la province de Bac Giang demande au Comité populaire du district de Yen Dung d'être responsable devant la loi de l'exactitude des informations, des données, des documents, du système cartographique et de la base de données du plan d'utilisation des terres approuvé pour 2024 ; de la cohérence des informations et des données du plan ci-dessus avec l'ajustement de l'aménagement du territoire jusqu'en 2030 et les dispositions de la loi lors de la proposition d'une liste de travaux et de projets dans la zone.

Achever la publication de tous les documents du plan d'aménagement du territoire 2024 approuvés sur le portail/site Web du Comité populaire du district de Yen Dung, et organiser en même temps l'annonce et la diffusion du contenu du plan ci-dessus conformément aux dispositions de la loi.

Le Comité populaire de la province de Bac Giang a également demandé au district de Yen Dung de procéder à la gestion des terres, à la récupération des terres, à la conversion de l'utilisation des terres, à l'attribution des terres et à la location des terres conformément au plan d'utilisation des terres approuvé ; de mettre en œuvre les travaux et les projets conformément aux dispositions de la loi. D'organiser des inspections régulières et de superviser la mise en œuvre du plan d'utilisation des terres 2024 pour les comités populaires au niveau de la commune.

Procédures d'attribution et de location de terres pour les projets d'investissement en matière d'empiètement sur la mer

Le gouvernement vient de promulguer le décret 42/2024/ND-CP relatif aux activités d'empiètement en mer. En conséquence, la zone maritime identifiée comme zone d'empiètement doit avoir une localisation, une superficie, des limites et des coordonnées précises, déterminées conformément aux dispositions de la loi sur l'arpentage et la cartographie. La détermination des zones maritimes d'empiètement en mer, incluse dans les plans et plans d'aménagement du territoire, doit respecter les principes prescrits par la loi foncière de 2024.

Français Le décret stipule clairement que pour les projets d'investissement d'empiètement en mer ou les projets d'investissement avec des éléments d'empiètement en mer utilisant des capitaux d'investissement publics, l'ordre et les procédures d'attribution des terres et de location des terres doivent être mis en œuvre conformément aux dispositions de la clause 3, article 68 du décret 43/2014/ND-CP. Dans le cas de projets d'investissement d'empiètement en mer ou de projets d'investissement avec des éléments d'empiètement en mer pour développer des fonds fonciers, après avoir terminé l'empiètement en mer et avoir été accepté conformément à la réglementation, l'investisseur du projet d'empiètement en mer doit remettre l'ensemble de la zone d'empiètement en mer et les travaux de construction (le cas échéant) à l'agence d'État compétente pour mettre en œuvre l'attribution des terres et la location des terres pour les organisations et les particuliers à utiliser conformément aux dispositions de la loi sur le foncier.

Français Pour les projets d'investissement de remise en état des terres ou les projets d'investissement comportant des éléments de remise en état des terres utilisant des capitaux étrangers pour l'investissement public et les projets utilisant d'autres sources de capitaux, l'ordre et les procédures d'attribution et de location des terres sont les suivants : En cas d'attribution et de location des terres par le biais d'une vente aux enchères des droits d'utilisation des terres, l'ordre et les procédures prescrits à la clause 5 de l'article 68 du décret 43/2014/ND-CP et à la clause 21 de l'article 1 du décret 148/2020/ND-CP doivent être appliqués ;

En cas d'attribution de terrains ou de location de terrains en cas de sélection d'investisseurs par appel d'offres conformément aux dispositions de la loi sur les appels d'offres ou en cas d'approbation d'investisseurs conformément aux dispositions de la clause 3, article 29 de la loi sur l'investissement de 2020, les procédures d'attribution de terrains et de location de terrains conformément à la clause 3, article 68 du décret 43/2014/ND-CP s'appliquent ;

En cas d'attribution ou de location de terres sans vente aux enchères de droits d'utilisation des terres, celle-ci sera mise en œuvre conformément à l'ordre et aux procédures prescrits à l'article 68, clause 3, du décret 43/2014/ND-CP.

L'investisseur d'un projet d'investissement d'empiètement sur la mer ou d'un projet d'investissement comportant un élément d'empiètement sur la mer, lors du dépôt d'une demande d'attribution de terrain, de bail foncier ou d'attribution de zone maritime, avec le projet d'investissement d'empiètement sur la mer ou l'élément d'empiètement sur la mer du projet d'investissement, a été approuvé par une agence d'État compétente.

Le Comité populaire provincial décide d'attribuer des terres et de louer des terres en même temps que d'attribuer des zones maritimes pour la poldérisation. Les investisseurs de projets d'investissement de poldérisation ou de projets d'investissement comportant des éléments de poldérisation n'ont pas à payer de frais pour l'utilisation des zones maritimes pour mener des activités de poldérisation.

Le délai pour déterminer que l'utilisateur du terrain doit mettre le terrain en service est calculé à partir de la date de notification de l'acceptation des résultats de la totalité ou d'une partie de la zone d'empiètement maritime achevée en fonction de l'avancement du projet d'investissement d'empiètement maritime ou des éléments d'empiètement maritime dans le projet d'investissement.

Source : https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-nha-dau-tu-chun-tay-voi-chung-cu-quay-sang-phan-khuc-vua-nhan-dinh-thi-truong-2024-2025-270381.html