Rapprocher les prix des terrains du marché : comment éviter de « suivre le courant »

Ajuster les prix des terrains à Hanoi et à Ho Chi Minh-Ville pour les rapprocher du marché apporte des avantages en termes de transparence, mais nécessite de contrôler le risque d’être exploité pour faire grimper les prix de l’immobilier.

Le terrain du village de Thanh Than, commune de Thanh Cao, district de Thanh Oai, a un prix aux enchères 10 à 15 fois supérieur au prix affiché - Photo : D.T

Dans un contexte de pénurie de logements, la maîtrise des prix de l'immobilier et la prévention de la dérive du « suivi du courant » constituent un défi majeur pour les organismes de gestion et les particuliers. Cet ajustement vise à garantir les droits des utilisateurs fonciers, mais il est nécessaire de contrôler la dérive consistant à exploiter la hausse des prix fonciers pour faire grimper les prix des logements.

Terrain central de 600 à 700 millions de VND/ ^m2

Selon la nouvelle liste des prix des terrains annoncée par le Comité populaire de Hanoi le 20 décembre et en vigueur immédiatement jusqu'au 31 décembre 2025, le prix le plus élevé des terrains résidentiels est d'environ 695 millions de VND/ ^m2 , appliqué aux parcelles adjacentes à la route sur les routes centrales du district de Hoan Kiem telles que : Ba Trieu, Dinh Tien Hoang, Hai Ba Trung.

Ce prix s'applique également aux itinéraires suivants : Hang Dao, Hang Khay, Hang Ngang, Le Thai To, Ly Thuong Kiet, Nha Tho et Tran Hung Dao.

Par rapport à la liste de prix publiée par la ville de Hanoi en 2019, les terrains résidentiels des rues Hang Ngang et Hang Dao ont augmenté de 3,7 fois.

Selon la nouvelle liste de prix publiée par Hanoï, les terrains commerciaux sont 50 à 100 % plus chers qu'auparavant. Les prix les plus élevés pour les terrains commerciaux se situent toujours dans les rues du district de Hoan Kiem, notamment à Hang Khay, Hang Ngang et Hang Dao, avec plus de 244 millions de VND/ ^m² .

Dans le même temps, les prix des terres agricoles , des rizières, des cultures annuelles et pérennes et des terres aquacoles à Hanoi ont également augmenté d'environ 15 %.

Selon la nouvelle liste des prix des terrains publiée par Ho Chi Minh-Ville fin octobre 2024, le prix des terrains le plus élevé à Ho Chi Minh-Ville appartient aux trois routes de Dong Khoi, Le Loi et Nguyen Hue à 687,2 millions de VND/ ^m2 .

La nouvelle liste des prix fonciers que Hanoï et Hô-Chi-Minh-Ville viennent de publier, et qui est proche du marché, servira de base au calcul des indemnisations et à la détermination des prix des terrains pour les personnes et les organisations soumises au défrichement. Elle servira également de base au calcul de la taxe foncière, de l'impôt sur le revenu des personnes physiques résultant du transfert des droits d'usage des terrains, des frais et charges liés à l'usage des terrains, au transfert ou à l'exécution des démarches administratives liées aux terrains.

La rue Nguyen Hue est l'une des rues où les prix des terrains sont les plus élevés à Hô-Chi-Minh-Ville - Photo : QUANG DINH

La nouvelle fourchette de prix ne représente que 10 % de l’enchère gagnante.

Selon Tuoi Tre, bien que Hanoi ait augmenté la liste des prix des terrains pour se rapprocher du marché, de nombreuses zones ont de nouveaux cadres de prix 3 à 4 fois plus élevés que les anciens cadres de prix publiés en 2019, mais il existe toujours un énorme écart avec les prix des enchères de terrains gagnants dans de nombreuses zones.

Par exemple, le prix des terrains ruraux dans la commune de Thanh Lam, à l'emplacement de la route reliant le village de Duc Hau au village de Thanh Van, est de 1,54 million de VND/ ^m² . De même, le prix des terrains ruraux situés sur la route intercommunale de la commune de Dai Thinh varie de 1,01 à 1,54 million de VND/ ^m² . Parallèlement, le prix gagnant des terrains mis aux enchères dans la même zone urbaine de Thanh Lam - Dai Thinh en 2024 est d'environ 60 millions de VND/ ^m² .

Une zone qui concentre de nombreux projets d'appartements, un point chaud de la hausse des prix sur le marché immobilier de Hanoï ces derniers temps, affiche une nouvelle liste de prix des terrains plutôt favorable. Alors que le prix de nombreux projets d'appartements dans la commune d'An Khanh, district de Hoai Duc, fluctue entre 60 et 80 millions de VND/ ^m² , selon la nouvelle liste de prix des terrains (dans la zone proche de l'avenue Thang Long, dans la commune d'An Khanh), les prix des terrains ne sont que de 2,3 à 8,6 millions de VND/ ^m² .

Pour la zone urbaine de LIDECO, district de Hoai Duc, route de 31 m de large, prix du terrain commercial, de service et urbain de 6,5 à 9,3 millions de VND/ ^m2 ; route de 24 m de large, prix de 5,9 à 8,5 millions de VND/ ^m2 ; route de 13,5 m de large, prix de 4,6 à 6,3 millions de VND/ ^m2 . Zone de la route nationale 32, ville de Phung, district de Dan Phuong, prix du terrain de 2,9 à 9,2 millions de VND/ ^m2 .

Français De même, les terrains ruraux sur la route nationale 21B à travers la ville de Kim Bai jusqu'à la fin de la commune de Hong Duong, le prix des terrains ruraux est de 3,5 à 6,1 millions de VND/ ^m2 . Les terrains urbains sur la route du village de Kim Bai à la ville de Kim Bai (section adjacente à la route nationale 21B) le prix est de 3,4 à 5,7 millions de VND/ ^m2 ; la route du village de Cat Dong - la ville de Kim Bai (section adjacente à la route nationale 21B à gauche de la digue de Day) le prix est de 3,4 à 7,5 millions de VND/ ^m2 .

Pendant ce temps, les terrains mis aux enchères dans le village de Thanh Than, commune de Thanh Cao, district de Thanh Oai (adjacent à la ville de Kim Bai) ont récemment été portés à plus de 100 millions de VND/ ^m2 .

Empêcher l'exploitation des fourchettes de prix des terrains plus élevées pour faire grimper les prix des logements

Au cours de l'année écoulée, les prix de l'immobilier, notamment ceux des appartements à Hanoï et à Hô-Chi-Minh-Ville, ont fortement augmenté, suscitant de nombreuses inquiétudes quant aux fluctuations du marché immobilier. Experts et leaders du secteur ont averti que les autorités locales devaient trouver des solutions pour contrôler la situation, car les ajustements des prix fonciers pourraient faire grimper les prix de l'immobilier, aggravant ainsi la pénurie d'offre et forçant de nombreuses personnes, notamment les personnes à faibles et moyens revenus, à quitter le marché.

Selon M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Hô-Chi-Minh-Ville, la hausse actuelle des prix de l'immobilier est due non seulement à la hausse des prix des terrains, mais aussi à la pénurie de l'offre. Par conséquent, le coût du terrain n'est qu'un facteur parmi d'autres dans la structure des coûts de l'immobilier, tandis que le principal facteur déterminant les prix est la pénurie de logements.

Si une solution est trouvée pour augmenter l'offre et stimuler les transactions sur le marché, les prix de l'immobilier auront tendance à baisser. Par conséquent, l'augmentation de la construction de logements, notamment de logements sociaux, constitue l'une des solutions fondamentales pour stabiliser le marché.

Cependant, dans le contexte actuel de pénurie de logements dans les grandes villes comme Hanoï et Hô-Chi-Minh-Ville, l'ajustement des prix des terrains au prix du marché pourrait être un facteur de hausse des prix de l'immobilier. M. Chau a averti qu'outre l'ajustement des prix des terrains, les loyers fonciers dans les grandes villes ont également tendance à augmenter, ce qui accroît la pression sur les prix de l'immobilier.

M. Nguyen Chi Thanh, vice-président de l'Association des courtiers immobiliers du Vietnam, a déclaré que l'ajustement de la liste des prix des terrains au plus près du prix du marché est une action correcte, conformément aux dispositions de la loi foncière.

L'objectif est de rendre le marché plus transparent, tout en garantissant le droit des personnes à calculer les frais d'enregistrement, à transférer ou à modifier leurs droits d'usage du sol. Bien que le nouveau tarif foncier dans les quartiers centraux de Hanoï et de Hô-Chi-Minh-Ville atteigne 600 à 700 millions de VND/m², il reste inférieur au prix réel du marché. Cela encouragera les transactions plus transparentes et aidera les organismes de gestion à limiter l'inflation foncière.

M. Thanh a également souligné que la nouvelle liste de prix des terrains est ajustée pour correspondre à la valeur réelle des zones qui se sont développées régulièrement ces dernières années. Cependant, pour les nouvelles zones, notamment celles qui sont converties en projets de logements, il n'existe pas de liste officielle des prix des terrains. Les experts affirment que les prix des terrains dans les nouvelles zones ne peuvent être déterminés qu'une fois les projets mis en œuvre et exploités, ce qui permet de fournir des prix de référence appropriés.

Enfin, les experts ont également affirmé que l’objectif de l’ajustement de la liste des prix des terrains n’est pas de créer un choc sur les prix, mais d’encourager des opérations de marché transparentes, de minimiser la spéculation et de gonfler les prix des terrains dans les zones en développement rapide.

La détermination des prix des terrains en fonction de facteurs pratiques tels que les coûts d’indemnisation, les investissements dans les infrastructures et les bénéfices des entreprises aidera le marché foncier à devenir plus raisonnable, évitant ainsi des augmentations anormales des prix des terrains, qui affectent négativement le développement durable du marché immobilier.

Les frais d'utilisation du sol et les coûts de déblaiement du site ne représentent que 7 à 20 %, l'application d'une nouvelle liste de prix des terrains proche du marché dans les temps à venir augmentera le prix de vente des maisons et des biens immobiliers en moyenne de 15 à 20 % par rapport à la période précédente. ( Ministère de la Construction )

*Avocat Nguyen Van Dinh (juriste foncier) :

Avocat Nguyen Van Dinh (expert en droit foncier)

L'ajustement des prix des terrains au plus près du marché pourrait servir de prétexte aux spéculateurs pour augmenter les prix et les prix des logements en 2025. Les acheteurs doivent donc être vigilants lorsqu'ils investissent dans un logement. La hausse des prix des terrains peut augmenter le coût des intrants pour les projets immobiliers, mais il convient de noter que ce n'est pas le principal facteur à l'origine de la flambée récente des prix des appartements. Le principal facteur reste la loi de l'offre et de la demande. Les agences immobilières et les collectivités locales doivent donc mettre en place des politiques appropriées pour contrôler et réduire les prix de l'immobilier.

Source : https://tuoitre.vn/dua-gia-dat-sat-thi-truong-lam-sao-de-khong-tat-nuoc-theo-mua-20241222234740553.htm