À la recherche de terrains urbains
Une série de nouvelles réglementations dans la loi révisée sur les affaires immobilières entreront en vigueur à partir du 1er janvier 2025. Cette loi contient des réglementations plus strictes sur la subdivision et la vente de terrains que les réglementations actuelles, ce qui intéresse l'opinion publique, en particulier les commerçants fonciers.
Plus précisément, la nouvelle réglementation empêchera la subdivision et la vente de terrains dans les quartiers, les districts et les villes des zones urbaines de classe spéciale, de classe I, de classe II et de classe III ; les zones ayant des exigences élevées en matière d'architecture paysagère, les zones centrales et autour des bâtiments qui sont des points forts architecturaux dans les zones urbaines ; les façades des routes de niveau régional et au-dessus, et les principales routes paysagères dans les zones urbaines.
Selon de nombreux experts immobiliers, à long terme, la réglementation sur le renforcement des conditions de lotissement et de vente des terrains favorisera une évolution plus transparente et durable du marché. Cependant, le marché connaîtra d'importantes fluctuations après l'entrée en vigueur de la nouvelle loi début 2025.
Les nouveaux projets seront plus difficiles à approuver. De plus, les projets de lotissement de terrains en zones urbaines de type II et III déjà mis en œuvre continuent d'être transférés normalement et pourraient même bénéficier d'avantages tarifaires. Le rapport entre l'offre et la demande fait augmenter les prix de ces produits plutôt que de les diminuer.
Un coin de Hanoi vu d'en haut avec des maisons de ville denses (Photo : Ha Phong).
Profitant de cette nouvelle politique, de nombreux investisseurs fort d'une longue expérience dans le négoce foncier ont également commencé à rechercher des terrains dans des zones où la subdivision et la vente de terrains sont interdites par la nouvelle réglementation. Dans ce contexte, le marché foncier montre notamment des signes de ralentissement, avec des baisses de prix importantes et des pertes réduites dans certaines zones.
M. Nguyen Van Khanh, investisseur immobilier à Hanoï, a déclaré que le marché foncier sera particulièrement raréfié dans les zones urbaines où les terrains ne sont pas divisés en parcelles à vendre. De toute évidence, lorsque l'offre sera limitée, ce produit aura de nombreuses chances d'augmenter de prix.
« Auparavant, nos investisseurs ciblaient de grandes parcelles de terrain en banlieue, dans le but de les diviser et de les vendre. Mais avec la nouvelle réglementation à venir, de nombreux investisseurs se tourneront vers des terrains dans des zones résidentielles, des zones de vente aux enchères et des zones de réinstallation, avec des certificats, dans le district central », a déclaré M. Khanh, ajoutant que les terrains existants, dûment certifiés, pourraient connaître une forte hausse de prix dans un avenir proche.
Cependant, selon M. Khanh, malgré le potentiel de forte hausse des prix, tous les investisseurs ne peuvent pas acquérir ce terrain. En effet, les prix des terrains légaux dans certains quartiers centraux de Hanoï sont actuellement élevés.
Fort de plus de 20 ans d'expérience dans l'investissement immobilier, M. Tran Van Huy, du district de Thanh Xuan (Hanoï), a déclaré que le marché foncier dans les zones où la division en parcelles n'est pas autorisée conformément à la nouvelle réglementation connaîtra de nombreuses fluctuations, notamment en raison de la hausse des prix. La raison la plus évidente est la pénurie de l'offre de ce produit immobilier.
« Le prix des terrains lotis a montré des signes de baisse après une période de forte demande foncière, mais il reste élevé. Sur le marché, seules quelques parcelles ont vu leur prix baisser ou ont été vendues à perte, car les propriétaires subissent des pressions financières et sont mal situés », a déclaré M. Khanh.
Il faut encore du long terme
Selon les experts du site d'information Batdongsan.com.vn, dans un contexte de marché immobilier difficile, le besoin d'acquérir un bien immobilier est toujours présent. Par segment, les terrains sont le type de bien qui intéresse le plus les acheteurs potentiels (33 %), suivis des maisons individuelles (26 %) et des appartements (24 %).
Expliquant cette tendance foncière majeure, Le Bao Long, directeur stratégique du site d'information susmentionné, a déclaré que les consommateurs ont des attentes élevées en matière de foncier. Avec un prix abordable, ce type de terrain attire toujours l'attention des investisseurs.
Un projet de logement qui était autrefois autorisé à diviser et à vendre des parcelles de terrain dans le district de Hoang Mai (Illustration : Ha Phong).
Les gens ont tendance à investir dans l'immobilier dès qu'ils disposent d'argent supplémentaire et constatent une amélioration du marché. Le premier type de bien qui leur vient à l'esprit est le terrain, et ils pensent que le terrain est un bien offrant une marge bénéficiaire très élevée.
En réalité, les biens fonciers sont plus faciles à acheter et à vendre que les autres types de biens immobiliers. Le prix d'une maison individuelle est d'environ 7 à 12 milliards de VND, mais les acheteurs peuvent acquérir un terrain pour seulement 3 à 5 milliards de VND.
Selon de nombreux experts immobiliers, le marché immobilier a enregistré une reprise, mais reste encore à un niveau bas.
Toutefois, si vous souhaitez investir dans le foncier aujourd'hui, le plus important est de prendre en compte votre capacité financière, car l'époque n'est plus aux spéculateurs. De plus, il est conseillé aux investisseurs de choisir des produits au statut juridique clair et répondant à de réels besoins en matière de logement.
« Le marché a besoin de plus de temps pour se redresser. Je pense que c'est le moment où les investisseurs qui n'utilisent pas trop d'effet de levier financier achèteront davantage. À ce stade, les investisseurs fonciers doivent déterminer leur stratégie à moyen et long terme », a conseillé M. Nguyen The Diep, vice-président du Hanoi Real Estate Club.
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